近20年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，各類(lèi)大型房屋建設(shè)在各省市紛紛展開(kāi)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出附屬物業(yè)管理公司為落成物業(yè)提供管理服務(wù)，目前全國(guó)大約1／3物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的。
      近來(lái)物業(yè)管理的矛盾和沖突越來(lái)越明顯。此類(lèi)糾紛一般牽涉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司及業(yè)主，如北京鵬潤(rùn)園小區(qū)的沖突、廣州春蘭花園物業(yè)管理糾紛案�？梢�(jiàn)物業(yè)管理與國(guó)民日常生活的關(guān)系已越來(lái)越密切。
      為解決此種日趨嚴(yán)重的糾紛，首要的條件是必須有完善的法制，并且讓業(yè)主們認(rèn)識(shí)在有關(guān)法制下他們的權(quán)利和義務(wù)。筆者在此介紹香港有關(guān)物業(yè)管理的法制以供參考。
      在香港房地產(chǎn)發(fā)展商、管理公司和小業(yè)主的關(guān)系是受公共契約所規(guī)范的。公共契約為一份合約，由發(fā)展商、管理公司及第一位完成買(mǎi)賣(mài)的業(yè)主簽署，在田土注冊(cè)署登記后正式生效，日后完成買(mǎi)賣(mài)合約的業(yè)主也必須接受公共契約內(nèi)條款并受此份公共契約條文所規(guī)范。
      為何其他業(yè)主沒(méi)有簽署公契卻要受公契條款所約束？主要是由于香港有一條經(jīng)立法程序通過(guò)的法例：《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)產(chǎn)條例》。該法例規(guī)定地段內(nèi)的第一位業(yè)主與發(fā)展商簽訂的合約條文對(duì)日后的所有業(yè)主都有約束力。此條法例表面看來(lái)是不合理，因?yàn)闆](méi)有在公共契約內(nèi)簽署的業(yè)主因?yàn)榈谝晃粯I(yè)主己簽署而要遵守公契內(nèi)的條文。但是法例的精神是要確立發(fā)展商、管理公司及小業(yè)主之間的法律關(guān)系，避免他們的權(quán)利及義務(wù)無(wú)法可依。同時(shí)若要全體業(yè)主在公共契約內(nèi)簽署實(shí)際上是有困難的，法例卻能提供解決此項(xiàng)技術(shù)問(wèn)題的方法。此種安排在上世紀(jì)六七十年代的香港亦曾引起小業(yè)主與發(fā)展商及物業(yè)管理公司的糾紛，此等糾紛包括：終止聘用管理公司，增加管理費(fèi)、經(jīng)理人酬金，公共區(qū)的范圍及發(fā)展商保留之權(quán)益。當(dāng)小業(yè)主為爭(zhēng)取權(quán)益引用公共契約向發(fā)展商和管理公司提出訴訟時(shí)，發(fā)覺(jué)公共契約內(nèi)的條文多維護(hù)發(fā)展商的利益，對(duì)小業(yè)主不利。小業(yè)主稱(chēng)此等條文為不公平公契，并向政府有關(guān)當(dāng)局投訴。
      香港政府一貫認(rèn)為私人樓宇的管理糾紛政府不應(yīng)介入，但認(rèn)為私人樓宇業(yè)主必須負(fù)起物業(yè)的管理責(zé)任，因此于1970年通過(guò)《多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)條例》，目的是讓私人大廈業(yè)主可以組織起來(lái)成為一個(gè)有法定效力的團(tuán)體以便有效地管理他們自己的物業(yè)。但是成立業(yè)主立案法團(tuán)并未能解決“不公平公契”的問(wèn)題。主要原因是要更改大廈公契條文必須得到100％業(yè)主同意才可進(jìn)行，業(yè)主立案法團(tuán)成立后只能取代管理公司成為大廈經(jīng)理人執(zhí)行公共契約。業(yè)主立案法團(tuán)亦沒(méi)有更改大廈公共契約的權(quán)力，除非經(jīng)100％業(yè)主出席的業(yè)主大會(huì)才能有權(quán)力更改公共契約條文。因此更改公共契約在技術(shù)上非常困難，業(yè)權(quán)分散得廣的大廈甚至可以說(shuō)是不可能。
      由于《多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)條例》通過(guò)后，并未能解決公共契約的糾紛，香港政府于1987年12月采取行政手段務(wù)求解決問(wèn)題，當(dāng)時(shí)發(fā)出大廈公共契約的指引，并規(guī)定發(fā)展商向政府申請(qǐng)出售或預(yù)售樓宇前必須將草擬的公共契約呈交政府批準(zhǔn)，當(dāng)然如要獲得批準(zhǔn)發(fā)展商所草擬的公共契約必須合符政府所定的公共契約指引。香港政府的行政手段有效地將1987年以后出售大廈的公共契約納入正軌，所有對(duì)小業(yè)主不公平的條文已不再存在�？墒�1987年以前的大廈公共契約仍然存在，同時(shí)仍然有法律效力，因?yàn)榧夹g(shù)上的問(wèn)題，修改此等公共契約對(duì)小業(yè)主不公平的條文非常困難。香港政府為徹底解決此等不平等公共契約帶來(lái)的問(wèn)題，于1993年5月大幅修改《多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)條例》，并命名為《建筑物管理?xiàng)l例》。該條例除增加業(yè)主對(duì)大廈管理的參與及決策外并規(guī)定所有大廈公契必須引入一系列強(qiáng)制性條款，如：（一）訂立大廈業(yè)主繳交管理費(fèi)的基制；（二）大廈管理賬目的處理；（三）管理公司為大廈開(kāi)設(shè)獨(dú)立銀行戶口；（四）維修基金；（五）管理公司簽訂承包合約的程序；（六）管理公司辭職的安排；（七）立案法團(tuán)終止管理公司合約的安排；（八）管理公司離任的義務(wù)。此等強(qiáng)制性條款成功地取代舊公契內(nèi)一些對(duì)小業(yè)主不公平的主要條文。條例對(duì)業(yè)主立案法團(tuán)管理委員會(huì)亦加強(qiáng)管制。
      此外在1994年6月開(kāi)始所有與大廈公共契約有關(guān)的糾紛交由土地審裁署審理�？剞q雙方無(wú)需支付龐大的法律訴訟費(fèi)用，聘請(qǐng)律師代為答辯亦并非必要。因此小業(yè)主無(wú)需支付龐大的法律費(fèi)用便可向?qū)彶檬鹨�求訟裁。
      香港政府經(jīng)過(guò)10多年以立法及行政兩方面雙結(jié)合的政策才能將物業(yè)管理的法制確立，為使有關(guān)法制能夠適合社會(huì)的訴求，香港的立法機(jī)關(guān)亦同時(shí)根據(jù)實(shí)際需要修訂建筑物管理?xiàng)l例內(nèi)之條款。同時(shí)為使有關(guān)法制能夠順利執(zhí)行，香港政府積極地推動(dòng)物業(yè)管理法制的宣傳及教育，務(wù)使廣大的市民及物業(yè)管理從業(yè)人員了解及遵守法制使物業(yè)管理服務(wù)有法可依，糾紛自然可以減少。
      國(guó)內(nèi)由于沒(méi)有如香港的《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)產(chǎn)條例》，公共契約只能由管理公司與個(gè)別業(yè)主簽署，物業(yè)轉(zhuǎn)讓后如新業(yè)主拒絕與管理公司簽署公共契約，管理公司將無(wú)法可依，當(dāng)然亦無(wú)從管理。同時(shí)國(guó)內(nèi)公共契約只建立在管理公司與業(yè)主之間的合約關(guān)系，而未能建立業(yè)主與其他業(yè)主之間的相互合約關(guān)系，業(yè)主之間的糾紛未能根據(jù)公共契約進(jìn)行，訴訟只能依賴(lài)管理公司作為公共契約的中間人進(jìn)行調(diào)庭及訴訟。
      筆者同意私人物業(yè)權(quán)益的保護(hù)應(yīng)該由個(gè)別業(yè)主負(fù)責(zé)，政府不宜插手。以香港為例，有關(guān)私人物業(yè)的管理糾紛均由個(gè)別業(yè)主或法團(tuán)提出訴訟�？墒侨绻麤](méi)有完善的法制，私人物業(yè)的業(yè)主于提出訴訟去爭(zhēng)取權(quán)益時(shí)往往遇到莫大的困難，私人物業(yè)的權(quán)益得不到完善法制的保障，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響至為深遠(yuǎn)。
      物業(yè)用家及投資者目睹一宗宗物業(yè)權(quán)益受到侵犯的個(gè)案自然望而卻步。為解決物業(yè)管理的糾紛，國(guó)內(nèi)可參照香港的經(jīng)驗(yàn)考慮通過(guò)類(lèi)似香港《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)產(chǎn)法例》，規(guī)定物業(yè)第一位業(yè)主簽署公共契約后，公共契約內(nèi)的條款對(duì)該物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主都有約束力。同時(shí)咨詢國(guó)內(nèi)物業(yè)管理組織，聽(tīng)取物業(yè)管理從業(yè)人員的意見(jiàn)后制定標(biāo)準(zhǔn)公共契約，規(guī)定所有開(kāi)發(fā)商必須遵從。當(dāng)公共契約簽訂后，物業(yè)內(nèi)業(yè)主、管理公司及開(kāi)發(fā)商的權(quán)利和義務(wù)得以明確，管理公司可根據(jù)公共契約提供管理服務(wù)，業(yè)主的權(quán)益亦可得到完善法制的保障。