1999年下半年開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)以來(lái)，北京二手房（或稱已購(gòu)公房、房改房）市場(chǎng)一直不溫不火。有專家指出，其中最重要的制約因素在政策方面。
      這種狀況看來(lái)即將改變。最近，北京市陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展的多項(xiàng)政策。
      政策助力二手房市場(chǎng)日前，來(lái)自北京市地稅局的消息說(shuō)，居民上市出售已購(gòu)公有住房后，又在一年內(nèi)新購(gòu)商品房的，按新購(gòu)商品房與公有住房的差額計(jì)征契稅。即，如果購(gòu)房?jī)r(jià)格超過(guò)售房?jī)r(jià)格，按差額計(jì)征契稅；如果購(gòu)房的價(jià)格等于或低于售房?jī)r(jià)格，則不需繳納契稅。這項(xiàng)政策將二手房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)銜接起來(lái)，既起到了鼓勵(lì)公房上市流通的作用，又有利于促進(jìn)商品房消費(fèi)。
      這是最近一年多來(lái)北京市大力培育住房二級(jí)市場(chǎng)的舉措之一。去年，北京市將轉(zhuǎn)讓二手房的契稅由原來(lái)的4％降到1.5％，現(xiàn)在又在此基礎(chǔ)上實(shí)行按差額計(jì)征契稅的方式，實(shí)質(zhì)上也有再降低契稅的作用。
      3月1日起，《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）正式實(shí)施，從而一舉解決了幾年來(lái)一直困擾北京二手房市場(chǎng)的幾大問(wèn)題：上市審批、收益分配和補(bǔ)交土地出讓金偏高等。
      此前，雖然北京市有關(guān)部門曾表示，已購(gòu)公房上市無(wú)需原產(chǎn)權(quán)單位同意，但仍有不少居民的已購(gòu)公房因與原產(chǎn)權(quán)單位簽有協(xié)議而必須經(jīng)過(guò)原單位同意�，F(xiàn)按照新《辦法》的規(guī)定，無(wú)需原產(chǎn)權(quán)單位同意即可上市轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公房。
      新《辦法》還取消了以前已購(gòu)公房上市出售成交價(jià)在每平方米4000元以上部分需與原產(chǎn)權(quán)單位按比例進(jìn)行收益分配的規(guī)定（4000元以上部分單位分成20％，5000元以上部分單位分成50％），即只要是完全產(chǎn)權(quán)的已購(gòu)公房，出售收入除應(yīng)交稅費(fèi)外，所得收入全歸居民個(gè)人。
      新《辦法》將原來(lái)規(guī)定已購(gòu)公房上市出售應(yīng)按成交價(jià)的3％補(bǔ)交土地出讓金，減至最多按當(dāng)年房改成本價(jià)的1％補(bǔ)交土地出讓金。按一套已購(gòu)公房80平方米、每平方米上市出售價(jià)格4000元計(jì)算，原規(guī)定需補(bǔ)交9600元（80乘以4000元再乘以百分之三）的土地出讓金，現(xiàn)在最多只須補(bǔ)交1248元（80乘以今年房改成本價(jià)1560元再乘以百分之一）。
      顯然，按照新的規(guī)定，政府對(duì)居民上市出售已購(gòu)公房讓利不少。
      紅火尚需時(shí)日二手房市場(chǎng)對(duì)于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要性已成業(yè)內(nèi)共識(shí)。但幾年來(lái)北京市二手房市場(chǎng)事實(shí)上一直處于“前預(yù)熱期”。
      據(jù)了解，北京地區(qū)共有已購(gòu)公房約160萬(wàn)套、近2.5億平方米。但自1999年下半年以來(lái)，全市已購(gòu)公房上市成交數(shù)量?jī)H為13000套（約80萬(wàn)平方米）左右。而上海市自1996年試行開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)以來(lái)，成交量逐年增大。2002年，全市成交二手房數(shù)量達(dá)1600萬(wàn)平方米，二手房成交數(shù)量與一級(jí)市場(chǎng)商品房成交數(shù)量幾乎持平，二手房與商品房成交比例接近西方國(guó)家的平均水平。有關(guān)部門表示，上海市二手房市場(chǎng)的繁榮，促進(jìn)了該市整個(gè)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展，二手房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)之間做到了良性互動(dòng)、良性循環(huán)。而上海二手房市場(chǎng)的成熟，很大程度上得益于一系列政策的適時(shí)推動(dòng)。如早在幾年前，上海市就將二手房的契稅減到了1.5％（一度曾低至0.75％），并對(duì)出售二手房與購(gòu)買商品實(shí)行差額計(jì)征契稅，上海市出售二手房的手續(xù)費(fèi)也較低。
      經(jīng)過(guò)新一輪政策調(diào)整，北京市對(duì)已購(gòu)公房的若干政策也已基本到位。但是，這是否意味著北京二手房市場(chǎng)很快就將進(jìn)入全面繁榮、成交活躍的局面呢？
      北京置業(yè)家園、我愛(ài)我家等北京知名（“放心”）房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，雖然業(yè)內(nèi)都對(duì)未來(lái)北京二手房市場(chǎng)的潛力寄予很大希望，但這一房市場(chǎng)離真正的紅火還需經(jīng)過(guò)相當(dāng)一段時(shí)間。一方面，北京現(xiàn)有的160萬(wàn)平方米已購(gòu)公房中，還有相當(dāng)一部分事實(shí)上還不能流通，包括中央單位的房屋、軍隊(duì)房屋和學(xué)校房屋。雖然北京市和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的規(guī)定對(duì)所有已購(gòu)公房都是鼓勵(lì)上市流通的，但不少中介公司說(shuō)，許多單位職工的已購(gòu)公房在實(shí)際操作中則被告知，上市轉(zhuǎn)讓須經(jīng)原單位同意。另一方面，作為一項(xiàng)新政策的出臺(tái)，它要真正付諸實(shí)施，需要一段時(shí)間的磨合，這個(gè)時(shí)間在北京至少需要半年以上。另外，有些區(qū)縣的房地產(chǎn)交易所仍然存在手續(xù)繁瑣、辦證周期長(zhǎng)等問(wèn)題。如有的區(qū)房地產(chǎn)交易所辦一個(gè)房產(chǎn)證至少要三個(gè)月以上。
      同時(shí)，有的中介公司還告訴記者，北京二手房市場(chǎng)自身目前還有兩大問(wèn)題有待解決。第一是沒(méi)有執(zhí)照、沒(méi)有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介公司還很猖厥。2001年、2002年，北京市有關(guān)部門曾經(jīng)對(duì)全市數(shù)千家從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的公司進(jìn)行了清理整頓，但效果不如人意。因?yàn)榉康禺a(chǎn)中介的進(jìn)入門檻極低，三兩個(gè)人租個(gè)小門面就可攬活，管理起來(lái)殊為不易。最近，北京市工商局等部門又宣布要對(duì)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行新一輪的清理整頓，但由于打擊力度有限，而小中介甚至“黑中介”基本處于有關(guān)部門的監(jiān)管視野之外，所以，“黑中介”很難完全清除，并將繼續(xù)擾亂這一市場(chǎng)。第二是二手房租售價(jià)格“虛高”。去年以來(lái)，二手房市場(chǎng)租售價(jià)格再次上漲。由于北京有著320多萬(wàn)的暫住人口，二手房市場(chǎng)需求較大，而可供選擇的二手房數(shù)量并不多，所以不少居民對(duì)其已購(gòu)公房抱有較高的期望價(jià)值。和商品房市場(chǎng)一樣，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也必須有一個(gè)調(diào)整的過(guò)程。只有當(dāng)二手房市場(chǎng)的價(jià)格與商品房市場(chǎng)達(dá)到基本平衡，而二手房的供應(yīng)量也持續(xù)放大，這一市場(chǎng)才可能真正活躍起來(lái)，并走向全面的繁榮，而它對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展也將起到巨大的推動(dòng)作用。