從去年5月始，成都二手房地產(chǎn)市場驟然升溫，大部分二手房中介公司全年的業(yè)務量及經(jīng)濟收入比前年翻了一倍還多。誠然，大規(guī)模的舊城拆遷是引爆二手房的根源，但各大商業(yè)銀行從去年開始陸續(xù)放開貸款成數(shù)和還款年限是促進二手房市場的直接動因。時至今日，這場轟轟烈烈的二手房金融松綁運動已經(jīng)顯現(xiàn)出了巨大的市場推動力和后續(xù)效能。
      消費者買賣輕松快捷
      大學畢業(yè)三年多的胡先生購買新房實屬無奈：“去年我買房時銀行只能提供6成10年的二手房按揭貸款，對于剛結婚不久的我們來說首付和月供款壓力太大，因此后來選擇了7成20年的小戶型新商品房———新房的首付和月供相比二手房反而更低�！叭绻�當時二手房也有和新商品房一樣的貸款政策，我肯定會選擇買大一點的二手房。”如同其他精明的家庭主婦，城東海椒市的龍女士去年還打算買新房，但今年經(jīng)過再三權衡以后終于還是買下了城東一套80多平方米的二手房。“城東不少位置理想的二手房每平方米一般都在2000元以下，現(xiàn)在銀行又能提供7成20年的按揭二手房貸款，70多平方米的二手房首付4萬不到，月供五六百元，對于支付能力極其有限的家庭來說二手房很有吸引力�！饼埮�士這樣解釋她的購房理由。
      與此同時，二手房的賣家也不再害怕買家通過銀行按揭貸款來支付購房款。以前二手房按揭貸款交易時賣方往往要經(jīng)過一個多月后才能從銀行獲取購房者的購房全款，但現(xiàn)在買賣雙方不到十天就能將二手房的按揭貸款各項手續(xù)交割完畢。交易手續(xù)和時間的縮減也讓二手房買賣駛向快速通道。
      房屋置換公司業(yè)務高速增長
      二手房按揭貸款在成數(shù)和年限上放開以后，究竟在多大程度上刺激了市場潛能的爆發(fā)？富房置換已經(jīng)對外公布的信貸經(jīng)營業(yè)績或許能說明問題。去年全年富房二手房信貸總額為3000萬元，但今年前4個月信貸總量就已經(jīng)超過3000萬元，預計今年二手房貸款總額將達到去年的三倍以上。此外，今年春季房交會期間通過富房置換成交的90多套二手房當中，有30套以上選擇了銀行按揭貸款交易，這意味著二手房成交總額中有可能超過1/3的購房者是通過銀行貸款消費。富房信貸二部經(jīng)理呂明明證實了記者的猜測：“目前通過銀行按揭貸款買二手房的消費者占總量的40％左右，但其中又有2/3的消費者在銀行按揭貸款的年限在10年至20年區(qū)段，假如沒有7成20年按揭業(yè)務的出現(xiàn)，那大量通過按揭貸款消費的潛在客戶都不能實現(xiàn)交易�！背砷L性良好的二手房信貸業(yè)務已經(jīng)引起了地產(chǎn)中介機構的高度關注，富房置換從今年年初開始更特別增設兩個信貸部以滿足信貸業(yè)務的高速增長。
      商業(yè)銀行競爭風生水起
      隨著二手房市場的強力啟動，銀行對于這一市場的爭奪也逐漸顯山露水。工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行及招商、交通等銀行和金融機構現(xiàn)在都通過房屋中介機構向市場提供7成20年的二手房貸款業(yè)務，其中還包括上月才推出該業(yè)務的公益金融機構———個人住房公積金管理中心。
      以前中介機構在為消費者辦理二手房按揭貸款手續(xù)時，還要繳納貸款總金額2%的保證金，現(xiàn)在這一規(guī)定已取消；以前20多天的貸款手續(xù)辦理時間現(xiàn)在只需要9天，甚至有的縮短到5天；而之前各大房屋置換公司和各大商業(yè)銀行之間有著一一對應的排他性合作關系，但現(xiàn)在各中介公司可以根據(jù)銀行的服務質量自由選擇各商業(yè)銀行提供的貸款服務。其中個別銀行甚至可以為中介公司代理銷售的尾盤（新商品房）提供8成30年按揭貸款業(yè)務，有的銀行還與多家中介機構和房產(chǎn)商達成“戰(zhàn)略聯(lián)盟”，建行、工行還特別為二手房交易增設了轉按業(yè)務。二手房按揭貸款業(yè)務的競爭態(tài)勢已經(jīng)形成。
      土地的稀缺性必然導致城市不能無休止地擴張，未來城市房地產(chǎn)的存量交易必將超過增量消費，二手房地產(chǎn)市場將占主要地位。另外一方面，目前成都年收入達到3萬元的家庭是近期購房置業(yè)的主力軍，而房屋總價與家庭年收入的合理比例應在6左右甚至在其以內(nèi)，因此大量20萬以內(nèi)的二手房從價格上最貼近這一部分消費群體。有業(yè)內(nèi)人士指出目前國內(nèi)部分城市新、舊住房的交易量比例現(xiàn)已占到了1：1，而成都其比例據(jù)說為4：1，暫且不考慮該數(shù)據(jù)的精確性，但它至少說明成都二手房市場的發(fā)展勢頭前景光明，這其實也是各商業(yè)銀行在二手房信貸業(yè)務的競爭中你追我趕的根本動力。
      ■ 二手房按揭貸款費用總覽
      成都目前大部分二手房按揭貸款相關費用統(tǒng)計：（以房屋總價14萬元左右，從銀行貸款10萬元，7成20年分期還款為例）
      1. 保險費：計算公式為：保險費=成交價×年限系數(shù)×年限， 從銀行以7成20年貸款10萬元，保險費為900元；2. 公證費：300~400元，以400元計；3. 評估費：評估價的4‰左右，總價14萬元的二手房評估費為560元；4. 抵押手續(xù)費：貸款額的0.14‰，抵押手續(xù)費為140元；5. 擔保手續(xù)費：貸款額的1.5%左右，貸款10萬元的擔保手續(xù)費為1500元。
      合計：房屋總價為14萬元，購房者從銀行以7成20年獲得貸款支持，貸款總額為10萬元的二手房消費者需要繳納各項費用的總和為3500元左右。
      ■ 借款人需提供個人資料
      1. 借款本人及配偶的有效身份證明；2. 借款人婚姻狀況證明；3. 借款人及配偶收入資信證明；4. 產(chǎn)權證、購房合同及首付款收據(jù)；5. 最高學歷證明及一寸照片一張。
      ■ 銀行轉按流程（目前僅限建設銀行和工商銀行）
      原債務人（出售方）與新債務人（購買方）自行或通過中介達成房屋成交意向———>原債務人提交《借款合同》、《抵押合同》、《貸款償還證明》———>原、新債務人填寫《貸款債務轉移申請表》并提交身份證原件，婚姻狀況證明———>新債務人提交《貸款申請表》、資信證明———>原、新債務人簽訂房屋轉讓協(xié)議———>新債務人簽訂《抵押合同》并辦理保險、公證手續(xù)———>雙方辦理產(chǎn)權變更和抵押登記手續(xù)
      ■ 銀行貸款流程
      借款人在貸款擔保公司或取得貸款申請資格的房屋中介公司簽訂二手房購買合同———>借款人向銀行提供相關資料并填寫貸款申請表———>銀行對借款人進行資信調(diào)查、審核貸款資格、對抵押房屋進行評估———>借款人交納首付款———>銀行、借款人、擔保公司（或有回購義務的中介公司）三方共同簽訂《借款合同》、《抵押合同》和《擔保合同》，并辦理保險、公證、房屋產(chǎn)權過戶及抵押登記等相關手續(xù)———>銀行向借款人發(fā)放貸款。