發(fā)布時間：2004-9-22來源：南方日報
事實上，目前國內(nèi)不少城市房地產(chǎn)開發(fā)存在著極為嚴(yán)重的“泡沫”，在不少城市上空的空氣中似乎已散發(fā)著1993年房地產(chǎn)釜底抽薪的殘酷味道，中國房地產(chǎn)市場10年前的那一場“地產(chǎn)災(zāi)難”會否重演？
金融土地政策“釜底抽薪”
事實上，中央政府早已從各地狂熱的房地產(chǎn)貨幣信貸增長中“嗅”出了房地產(chǎn)催生的“泡沫”與其隱含的金融風(fēng)險。央行貨幣政策司司長易綱曾表示，央行早已注意到貸貨信貸增長過快帶來的一些潛在問題，并自1998年始相繼發(fā)布了6個關(guān)于房地產(chǎn)信貸的文件，涉及個人住房抵押貸款、開發(fā)商貸款與建筑企業(yè)流動資金貸款等。
然而市場似乎并沒有理會央行的擔(dān)心。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來中國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一直呈現(xiàn)出極速發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年9月末的21327億元！房貸業(yè)務(wù)的“瘋狂”增長可以說已到了央行所無法忍受的地步，今年來，在不到半年時間內(nèi)，央行及各大商業(yè)銀行對房貸幾度收口，使房地產(chǎn)市場波瀾大興，爭辯如潮。
從2001年7月的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》，到2003年6月13日的121號文，再到央行8月23日的“5號令”——即調(diào)整存款準(zhǔn)備金率由原6%調(diào)高至7%。政府信貸收緊的政策走勢不僅一脈相承而且越趨嚴(yán)厲。去年9月15日，監(jiān)管部門開始對國有商業(yè)銀行貸款情況展開檢查，銀監(jiān)會也就商業(yè)銀行對集團(tuán)客戶多頭授信、過度授信與不適當(dāng)分配授信額度等現(xiàn)象頒發(fā)了《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》。今年4月底，國務(wù)院及國務(wù)院辦公廳連下三道令牌，均與房地產(chǎn)有關(guān)：房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金提高至35%及以上；全國暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定資產(chǎn)投資項目。
幾乎同時，中國銀監(jiān)會兵發(fā)五路，清查包括房地產(chǎn)信貸在內(nèi)的信貸等。某銀行人士更聲稱接到上級口頭通知，自4月27日起，全國商業(yè)銀行暫停發(fā)放包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房抵押貸款等多項貸款！目前個貸雖已基本恢復(fù)，但開發(fā)貸款仍被嚴(yán)控。
而除了嚴(yán)控金融信貸外，中央政府還加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)土地的“監(jiān)控”。日前，國家建設(shè)部副部長仇保興透露，我國將通過出臺土地規(guī)劃許可證有效期等方式打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。仇保興強(qiáng)調(diào)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商只囤積土地不搞任何建設(shè)，超過兩年土地就要給予沒收！
“管緊土地，看好信貸”，中央政府同時啟動土地和信貸這兩個重要“杠桿”，無疑是給正處于熱潮中的房地產(chǎn)開發(fā)潑了一盤冷水�？刂仆恋睾托刨J，即等于扼緊了房地產(chǎn)業(yè)的咽喉。正如歷次宏觀調(diào)控多以房地產(chǎn)首當(dāng)其沖一樣，這次中央政府也是如此施加宏觀調(diào)控于房地產(chǎn)業(yè)。
而更為嚴(yán)重的是，中央政府“嚴(yán)控”信貸之政策似乎并沒有“松手”之意，中國人民銀行副行長吳曉靈在博鰲亞洲論壇2004年年會上再次表達(dá)了政府嚴(yán)控貸款的決心，對于近8個月內(nèi)3次緊縮信貸的情況，吳曉靈特別提到，如果這些政策都不奏效，央行下一步則將采取更加激烈的措施。
金融信貸“釜底抽薪”，中國房地產(chǎn)可以說是“在劫難逃”。
炒樓“崩盤”恐慌已顯端倪
政府“調(diào)控”房地產(chǎn)開發(fā)之政策開始顯現(xiàn)成效。炒樓崩盤恐慌首先在近年房地產(chǎn)市場最瘋狂的杭州爆發(fā)。據(jù)報道稱，今年5月15日十一屆杭州房交會開幕，10萬套二手房拋出，但是接盤寥寥，成交比去年至少萎縮了一半以上，據(jù)悉，這是杭州市歷次房交會最冷清的一次。這僅僅是冰山一角。種種跡象顯示，由于京滬杭等沿海城市的房貸全線收縮，炒樓崩盤的恐慌已然出現(xiàn)。
據(jù)悉，從4月底到目前，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎縮了20%到40%，個別甚至達(dá)到50%！另據(jù)悉，在房交會期間，有一家杭州的商業(yè)銀行已經(jīng)停止對1990年前的二手房、別墅、商鋪或者30萬房價以下的房子的貸款。而此前，杭州市政府已經(jīng)對二手房交易征收20%個人所得稅，并且杭州各銀行普遍將住房貸款首付比例從二成提高到三成。而在5月9日，溫州市工行也推出新規(guī)：第3套房貸款利率上浮20%～70%，而超過3套則不辦理房貸。
“杭州二手房的大拋售已經(jīng)開始！”杭州某房產(chǎn)中介人士的這番話，預(yù)示著炒樓崩盤恐慌已顯端倪上海的情況同樣不容樂觀。雖然上海的房價到現(xiàn)在還在漲。但是，這種樂觀的背后是不容樂觀的現(xiàn)實。“上海樓市的泡沫非常明顯，遲早會破裂�！比A師大歐亞研究中心研究員，上海第一財經(jīng)的獨立評論員余南平如是表示。
事實上，上海樓市的調(diào)整早在3月房展會上就初露端倪，當(dāng)時，觀眾人數(shù)銳減，據(jù)統(tǒng)計，成交量不到去年的三分之一。而有上海記者在近期采訪中接觸到的所有開發(fā)商都證實，銷售速度今年明顯下降。多年來，令上海房地產(chǎn)商最感自豪的一句話是“我的樓價不打折”！然而，“打折”這一上海樓市久違的詞匯又開始重新流傳。
香港地產(chǎn)巨頭已開始撤離上�！柺芊慨a(chǎn)泡沫破裂和負(fù)資產(chǎn)之苦的香港地產(chǎn)公司成為率先撤出上海地產(chǎn)的一撥。5月16日，曾打造了浦西第一高樓恒隆廣場和港匯廣場的恒隆地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫時不會再在上海有新項目投資……
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者、中國社科院金融研究所研究員易憲容博士表示，國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。關(guān)于目前的熱點城市的房價，易憲容稱："這絕對是泡沫！這個泡沫肯定破裂�！霸诮邮苡嘘P(guān)記者專訪時易憲容更是語出驚人：”今明兩年中國必將出現(xiàn)大量負(fù)資產(chǎn)家庭！“
5月23日，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭北京華遠(yuǎn)總經(jīng)理任志強(qiáng)在杭州發(fā)表講話，聲稱中國各大城市的房價幾乎都脫離了民眾的購買力，住宅價格幾乎已經(jīng)到頭了，在未來兩三年內(nèi)房價上升將非常有限�！�"投資純住宅時代已經(jīng)結(jié)束了”。
上海樓市供不應(yīng)求的局面已經(jīng)結(jié)束，賣方市場開始逐漸解體。住商不動產(chǎn)上�？偛苛仲桓笨偨�(jīng)理表示，他們正在加強(qiáng)對買方客戶的服務(wù)力度，準(zhǔn)備迎接買方市場的時代來臨。
防范“災(zāi)難”擺上臺前
10年前，中國房地產(chǎn)市場也是在行情極其火爆、炒樓現(xiàn)象大量出現(xiàn)之時，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產(chǎn)市場陷入了“萬劫不復(fù)之境地”。10年前那場的“地產(chǎn)災(zāi)難”，拋開當(dāng)時的重災(zāi)地�？�、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過100宗的爛尾樓爛尾地塊以及大量閑置地塊，時過10載，當(dāng)年災(zāi)難留下的這些歷史“記證物”如今還時時刻刻牽扯著廣州人記憶的神經(jīng)。
歷史是何等驚人的相似！今天，中國房地產(chǎn)市場再次遭遇10年前的困境。十年輪回，1993年房地產(chǎn)泡沫破裂情景會否在2004年重演？中國房地產(chǎn)市場能否防范10年“地產(chǎn)災(zāi)難”的重演？
“這絕對是泡沫！這個泡沫肯定破裂！”雖然有不少業(yè)界權(quán)威一再做出這樣的表示，但我們也應(yīng)當(dāng)看到，歷史不會簡單重演。
任志強(qiáng)說得好，“1992-1993年的經(jīng)濟(jì)高速增長是在其它行業(yè)的投資幾乎無增長的條件下，以房地產(chǎn)業(yè)投資為主要拉動的單一高速增長。而2003—2004年的固定資產(chǎn)投資增長中則是以其它多行業(yè)的高速增長所拉動，如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運(yùn)輸、電訊、非房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的年投資增長有30%～600%之多，房地產(chǎn)的全國平均年增長只有20%，相比之下，還算比較低的了�！�
更重要的是，1992—1993年的房地產(chǎn)增長是在一個房地產(chǎn)投資與消費的低潮期起步的，過高的投資沒有消費市場的支撐。而現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年平均20%的增長基礎(chǔ)上較平衡的發(fā)展增長，連續(xù)多年消費增速都大于投資增速，也說明了這一輪投資增長具有其合理性和需要，不會因此而產(chǎn)生過度的危險……
事實上，雖然目前中國房地產(chǎn)市場確實面臨著與10年前驚人相似的一幕，但整個消費市場與經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有著巨大的差別，從這點來說，歷史不會簡單重演，中國房地產(chǎn)市場不會再度上演新一輪的“地產(chǎn)災(zāi)難”。
誠然，誰也不能否認(rèn)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場確實面臨著巨大的風(fēng)險，正因此，任志強(qiáng)呼吁，調(diào)控不應(yīng)“一刀切”，政府要慎用調(diào)控手段，希望這次不要仍然由房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)改革和宏觀調(diào)控的成本。
尤其是在對待個人房貸問題上，政府更應(yīng)審慎行事。事實上，銀行按揭購房業(yè)務(wù)的走俏，其市場經(jīng)濟(jì)意義極為重大。首先，通過銀行按揭能迅速培養(yǎng)一大批懂得遵守商業(yè)信用的消費者，眾多按揭購房者在今后數(shù)十年間都會嚴(yán)格遵從商業(yè)規(guī)則，規(guī)矩理財理性還貸；其次，銀行按揭也能造就大批富有社會責(zé)任與穩(wěn)健發(fā)展積極上進(jìn)的房地產(chǎn)商，因為眾多與銀行簽署“回購擔(dān)保”合同的發(fā)展商，在今后幾十年內(nèi)都會時刻牢記自己所承擔(dān)的那份社會責(zé)任感；此外，銀行按揭的風(fēng)行，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場成熟的象征。因為市場經(jīng)濟(jì)社會本來就是一個擁有完善的信用體系與成熟的商業(yè)游戲規(guī)則，以及一大批穩(wěn)健發(fā)展積極上進(jìn)并富有極強(qiáng)的社會責(zé)任感的企業(yè)家的社會。只有從這一高度，我們才能真正理喻銀行按揭房貸業(yè)務(wù)走俏引發(fā)的積極的社會意義。也正因此，政府在任何時候都不應(yīng)限制與控制對個人消費的住房信貸。
中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的高速發(fā)展現(xiàn)已日漸成熟，但仍經(jīng)不起諸多折騰，中國房地產(chǎn)市場還需要多一些呵護(hù)與關(guān)愛。中國房地產(chǎn)市場能否防范10年“地產(chǎn)災(zāi)難”的重演，說到底，還在于政府“有形之手”的扶撐。