度過(guò)炎熱的夏天，飽受“房?jī)r(jià)高溫”煎熬的普通購(gòu)房者也終于可以松一口氣了。一系列不斷匯總的數(shù)據(jù)都清晰地向人們表明，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控漸顯成效，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅明顯趨緩。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明：７月“國(guó)房景氣指數(shù)”為１０５．２５，比６月微升０．０７點(diǎn)，比５月回落０．６７點(diǎn)，比４月低０．５２點(diǎn)，比３月下降０．９５點(diǎn)，而與去年同月相比則回落了２．０２點(diǎn)。

可以說(shuō)從目前政策實(shí)施的效果來(lái)看，政府的宏觀調(diào)控已基本達(dá)到了預(yù)定的目的。但是這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)完全成功地實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，政府可以放心地對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“收手”了。央行８月９日公布的二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出：“值得注意的是，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速的繼續(xù)回落，可能導(dǎo)致供需矛盾進(jìn)一步加劇的預(yù)期，推動(dòng)價(jià)格上漲”，“必須高度關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格”�？梢钥闯�，央行對(duì)前些時(shí)候快速上漲的房?jī)r(jià)仍然心有余悸，宏觀調(diào)控這把懸在房地產(chǎn)業(yè)頭上的“達(dá)摩克利斯”之劍并未完全入“鞘”�，F(xiàn)在的宏觀調(diào)控正處于“再觀察”的微妙時(shí)期，既有調(diào)控后會(huì)否反彈之虞，又有調(diào)控有無(wú)過(guò)度之憂。因此乘著這段市場(chǎng)相對(duì)平靜的時(shí)期，對(duì)此前的宏觀調(diào)控進(jìn)行總結(jié)反思以為將來(lái)提供經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)便顯得極其重要了。正所謂前事不忘，后事之師。如果要對(duì)這次宏觀調(diào)控進(jìn)行總結(jié)的話，那么人們很自然地就會(huì)想到這樣兩個(gè)問(wèn)題：我們進(jìn)行宏觀調(diào)控的依據(jù)是什么，也就是房地產(chǎn)“火”到什么程度才算是過(guò)熱，才需要政府進(jìn)行調(diào)控；另外就是房地產(chǎn)“冷卻”到什么水平，我們才可以對(duì)宏觀調(diào)控說(shuō)“不”。前一個(gè)問(wèn)題涉及到了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立，而后一個(gè)問(wèn)題則需要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息反饋機(jī)制的建設(shè)來(lái)予以解決。加快這兩個(gè)機(jī)制的建立，是我們從這次宏觀調(diào)控及上一次１９９３年的宏觀調(diào)控中得到的主要經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而政府也正在緊鑼密鼓地開(kāi)展這兩項(xiàng)工作。

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制及信息反饋機(jī)制的建立，涉及到了指標(biāo)的選取、綜合及信息系統(tǒng)的建設(shè)等諸多方面，其中關(guān)于指標(biāo)最主要的有價(jià)格和空置率，其它的則還有房地產(chǎn)投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、預(yù)售面積等。本文在這里將只談一個(gè)筆者自己認(rèn)為應(yīng)該作為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的指標(biāo)，即合理的房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該是多少？必須澄清的是，我們?cè)谡労暧^調(diào)控的效果時(shí)，不能把房?jī)r(jià)不漲了作為宏觀調(diào)控成功的標(biāo)志。房?jī)r(jià)仍然可以繼續(xù)上漲，只不過(guò)漲幅會(huì)存在著一個(gè)合理的區(qū)間。這個(gè)區(qū)間有一個(gè)上限和下限，房?jī)r(jià)漲幅在區(qū)間內(nèi)且房?jī)r(jià)基數(shù)適中（即房?jī)r(jià)收入比屬于中等水平）的話，則可認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲是合理的、可持續(xù)的，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的；超過(guò)上限而且房?jī)r(jià)的基數(shù)也很大（比如房?jī)r(jià)收入比很高）的話，則可認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)的上漲是不可持續(xù)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控；如果房?jī)r(jià)漲幅處于下限以下而且房?jī)r(jià)基數(shù)還適中或偏低的話，則可認(rèn)為這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不充分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿�很大�?

寫(xiě)到這里，人們自然最關(guān)心這個(gè)區(qū)間的上限和下限分別是什么？筆者認(rèn)為我國(guó)合理的房?jī)r(jià)漲幅區(qū)間的上限是城市居民人均可支配收入漲幅，而下限則是物價(jià)的上漲水平。先解釋一下為什么上、下限應(yīng)該是它們而不是別的。人均可支配收入水平反映的是居民的消費(fèi)能力，如果一商品的價(jià)格漲幅在可支配收入漲幅之內(nèi)，則居民對(duì)該商品的消費(fèi)是可以承受的，他就不需要挪用消費(fèi)在其他商品上的錢而去消費(fèi)這種商品，即可以在不減少其他商品消費(fèi)的同時(shí)消費(fèi)該商品，換句話說(shuō)居民對(duì)該商品的消費(fèi)就是可持續(xù)的；反則居民就要挪用消費(fèi)在其他商品上的錢去消費(fèi)這種商品，這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的消費(fèi)是不可持續(xù)的，遲早會(huì)因?yàn)榭芍�配收入的限制�?dǎo)致需求的減少，最終使這種商品的價(jià)格降下來(lái)。這里用城市居民人均可支配收入而不是用全國(guó)人均可支配收入水平，是因?yàn)槲覈?guó)的特殊國(guó)情，我國(guó)商品房交易還僅限于城鎮(zhèn)。至于物價(jià)上漲水平這個(gè)下限，則是因?yàn)榉课輰儆谀陀闷肥遣粍?dòng)產(chǎn)，除可作為消費(fèi)品外，還可作為投資品如買賣以賺取差價(jià)、租出去賺取租金，房屋的這種特殊屬性導(dǎo)致房屋不容易貶值反而會(huì)隨著時(shí)間的推移而增值，所以房?jī)r(jià)的漲幅從整體上來(lái)說(shuō)不應(yīng)低于物價(jià)上漲水平。這個(gè)下限為什么不用銀行利率呢？因?yàn)殂y行利率反映的是全行業(yè)的平均利潤(rùn)水平，那么投資房屋的獲利水平至少應(yīng)該等于利率，否則人們就不會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，不如把錢存到銀行去。上述看法很有道理，但是這種看法忽視了房屋的特殊屬性而只把它當(dāng)作了一般的投資工具；房?jī)r(jià)的上漲水平就算低于利率也不會(huì)影響到投資者盈利，因?yàn)橹辽龠�可以出租獲取租金或者就放在那里等待以后升值再賣出獲利。所以房?jī)r(jià)的漲幅和利率之間的關(guān)系不是很明顯，筆者認(rèn)為用物價(jià)上漲水平作為下限比較穩(wěn)妥些。

綜上所述，我們不僅可以從基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理中推斷出合理的房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該處于由人均可支配收入增幅作為上限和物價(jià)上漲水平作為下限構(gòu)成的區(qū)間內(nèi)，而且還可以根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)事實(shí)佐證這一合理漲幅區(qū)間。必須注意的是，這個(gè)合理區(qū)間的指標(biāo)僅是眾多指標(biāo)中的一個(gè)，決不能以偏概全只憑這個(gè)指標(biāo)就做出房地產(chǎn)行業(yè)是否過(guò)熱的結(jié)論。在考慮房地產(chǎn)行業(yè)是否過(guò)熱的問(wèn)題時(shí)，除了上述的那個(gè)區(qū)間指標(biāo)外，我們還應(yīng)綜合考慮當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)收入比、房屋空置率及具體的供求情況（如竣工面積、銷售面積等）。