2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過去一半，價(jià)格上漲很正常，但這半年的暴漲對(duì)于所有人來說都始料未及。而且從市場(chǎng)成交看，漲價(jià)的不開心、買房的不開心、賣房的不開心、賣地的不開心、賣地的也不開心。最畸形丑陋的房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)到來。

文字太多，分成兩篇。本文為上篇。

1、各行各業(yè)都差，房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀

工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額以及固定資產(chǎn)投資同比增速全線回落，僅房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。

什么供給側(cè)、經(jīng)濟(jì)學(xué)都不如房地產(chǎn)好使。

制造業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施回軟所致，民間投資增速相對(duì)去年同比增速已經(jīng)腰斬，再次明證在考慮收益效率之后，實(shí)體企業(yè)(除國(guó)企之外)投資意愿并不濃厚，這將影響投資的持續(xù)與穩(wěn)定。

我們不知道房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀能堅(jiān)持到什么時(shí)候，只知道木秀于林風(fēng)必摧之。

2、地價(jià)比房子貴：丑陋的價(jià)格預(yù)期

地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，就是面包和面粉的關(guān)系。在房地產(chǎn)歷史上，出來沒有出現(xiàn)過最近一年的現(xiàn)象，面粉居然普遍比面包貴。這是什么概念：也就是房子推倒了，賣地給開發(fā)商，反而比賣房子更貴。

這種現(xiàn)象不只北京等一線城市，甚至部分二線城市也已經(jīng)普遍出現(xiàn)了，當(dāng)然最極品的目前看，還是一宗位于北京延慶的地塊，樓面價(jià)3萬+，周圍房?jī)r(jià)1.5萬。地價(jià)是房?jī)r(jià)的兩倍以上。

7月1日上午，上海松江區(qū)的方松街道新城主城B單元B06-06號(hào)地塊以47.35億元被合景泰富集團(tuán)旗下項(xiàng)目公司上海富博置業(yè)發(fā)展有限公司收入囊中，樓板價(jià)39073元/平方米。從成交樓板價(jià)來推算，未來保本售價(jià)可達(dá)5萬-6萬元每平方米。周圍房?jī)r(jià)只有2.5萬。

更可怕的是，地塊起拍價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2.5萬，也就是政府已經(jīng)預(yù)期地價(jià)超房?jī)r(jià)。

2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗，地王頻繁出現(xiàn)，這219宗地塊中，超過半數(shù)是國(guó)企央企獲得。

從城市分布看，219宗高總價(jià)地塊，其中從城市看，武漢11宗、天津14宗、蘇州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

前6個(gè)月，全國(guó)主要的50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)10243.7億，歷史首次突破萬億，而在2015年同期則只有6973.14億。杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過200%。

50大城市合計(jì)出讓土地建筑面積為5.26億平米，相比2015年同期的5.17億，微漲1.7%。平均樓面價(jià)上漲了45%。遠(yuǎn)超過房?jī)r(jià)上漲幅度。

杭州、蘇州、南京、合肥、深圳、佛山、廈門等城市樓面價(jià)漲幅超過了100%。

地王頻繁、普遍出現(xiàn)。

按照這個(gè)溢價(jià)率，未來3年房?jī)r(jià)不翻番，地王必死。

3、市場(chǎng)高端化，銷冠都頂豪

一二線城市高端化趨勢(shì)明顯，而且相比以前的核心區(qū)高端，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)高端已經(jīng)進(jìn)入郊區(qū)化。

以北京為例2016年千萬豪宅成交金額占比已經(jīng)歷史金額占比首次超過40%。

占據(jù)銷冠排行榜前列的也都是頂豪項(xiàng)目：

10萬+、8萬+半年紛紛刷新了歷史年度紀(jì)錄，不僅僅北京這樣。深圳一項(xiàng)目在4月中旬開盤，均價(jià)10W+仍一天干掉470套，成交金額達(dá)57億。時(shí)值6月，成交均價(jià)更是突破6W，而深圳上半年成交均價(jià)也成功登上5W。2016年上海新房市場(chǎng)中頂級(jí)豪宅(成交均價(jià)10萬元/㎡以上)成交量為638套，與去年同期相比大幅上漲4.2倍，并且已超去年全年成交量，再創(chuàng)歷史新高。

4、房地產(chǎn)進(jìn)入二手房時(shí)代

雖然存量房時(shí)代不代表丑陋，但短期來說，沒有規(guī)范化的二手房成交的確影響了市場(chǎng)健康，比如各種二手學(xué)區(qū)房的炒作。

北京年內(nèi)二手房住宅簽約13套，新房住宅簽約2.4套，整體看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.3%，進(jìn)入了全面的存量住宅時(shí)代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。

相比上海，2016年，北京新房住宅成交量明顯萎縮。整體市場(chǎng)比例中，二手房占比也接近80%，整體看，上海、北京作為代表，全面進(jìn)入了存量房時(shí)間。

5、只知道項(xiàng)目賣多少，不知道企業(yè)賣多少

從市場(chǎng)企業(yè)分布看，越來越多的企業(yè)合并縱橫：

世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告稱,轉(zhuǎn)讓南京世茂新領(lǐng)航置業(yè)公司43.2%股權(quán),以分?jǐn)偪們r(jià)88億元的南京地王地塊開發(fā)成本,降低開發(fā)和融資風(fēng)險(xiǎn)。

龍光地產(chǎn)與合作伙伴力競(jìng)?cè)盒�，以人民�?140.6億元，拿下宗地編號(hào)為A646-0059的光明新區(qū)新城綜合體項(xiàng)目地塊，深耕深圳再聚優(yōu)勢(shì)。

首創(chuàng)正恒同意向合營(yíng)公司及上海暄熹注入不超過合共27.8億元，相當(dāng)于按其于合營(yíng)公司的權(quán)益比例就地塊應(yīng)付的土地出讓金54.5億元的51%。完成后，首創(chuàng)正恒及保利建錦將分別擁有合營(yíng)公司注冊(cè)資本的51%及49%權(quán)益。