近一兩年來，二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)輝煌不再，高庫存正在使房產(chǎn)銷售和出租價(jià)格出現(xiàn)下滑。這種供給過剩不僅僅體現(xiàn)在商業(yè)住宅，火爆一時(shí)的商鋪售后包租也在遇冷。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)熱度的降溫，也使不少此前投資商鋪、并與委托方簽訂長期售后包租的投資人遭遇兩難境地。

承諾回報(bào)不及存款利息

江蘇無錫的孔先生和張先生最近正聯(lián)合其他幾十名商鋪業(yè)主，打算就一紙協(xié)議向法院提起訴訟。事情經(jīng)過要從2012年說起，孔先生花了27萬多購買了位于江蘇無錫的五洲國際（羊尖）商業(yè)廣場的一個(gè)商鋪，商鋪面積約為22平方米。

根據(jù)開發(fā)商的售樓方式，商鋪采取售后包租的形式，業(yè)主需和受托方無錫萬翔商業(yè)運(yùn)營有限公司（以下稱“萬翔”）簽訂商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議（以下簡稱“協(xié)議”）。合同期限為3+15年，即起初3年用租金抵扣剩余房款（不含前期支付的20多萬商鋪款），后期15年每季度向業(yè)主返還租金。

根據(jù)協(xié)議，委托經(jīng)營第四年起，如委托經(jīng)營管理的商鋪已實(shí)際出租，并取得租金收入，租金由乙方（即萬翔）代為收取。甲方（即業(yè)主）確認(rèn)后，乙方可按照實(shí)際收取租金標(biāo)準(zhǔn)的10%向商鋪承租人收取商業(yè)服務(wù)費(fèi)，代為收取的租金由乙方按季支付給甲方。

乙方除了要收取10%的商業(yè)服務(wù)費(fèi)外，根據(jù)協(xié)議，委托經(jīng)營期內(nèi)，還有以下費(fèi)用包括但不限于：水電費(fèi)、電話費(fèi)；電視收視費(fèi)；治安費(fèi)、消防費(fèi)；市場推廣費(fèi)；市場管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等均由實(shí)際承租人支付。

“以上費(fèi)用的名目看起來很多，但協(xié)議上都明確表示由實(shí)際承租人支付，而不是由業(yè)主支付，當(dāng)時(shí)我們也就沒有顧慮那么多。”孔先生稱。

但就是因?yàn)檫@些雜七雜八的費(fèi)用，到了委托經(jīng)營第四年業(yè)主可以按季收到租金時(shí)，才發(fā)現(xiàn)每季度到手的租金實(shí)在少得可憐。

另一位業(yè)主張先生則向證券時(shí)報(bào)記者反映，其當(dāng)初實(shí)繳了23萬多購買了15平方米的商鋪，前段時(shí)間萬翔讓張先生領(lǐng)租金，但能到手的租金只有每月400元左右，而該地段商鋪的出租價(jià)格一般在每平方米2.2元/天（即每月租金近1000元），兩者相差一倍多。

“我當(dāng)時(shí)讓萬翔提供收款明細(xì)，包括商業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)之類的，對方并不提供，所以我拒絕簽字收錢。每月拿這點(diǎn)錢，比存到銀行里的利息還低。”張先生說。

證券時(shí)報(bào)記者就此事致電萬翔負(fù)責(zé)羊尖商業(yè)廣場的其中一位負(fù)責(zé)人稱，商鋪出租返給業(yè)主租金前，會(huì)先扣除商業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)及推廣費(fèi)，剩下的租金會(huì)交給業(yè)主。其中，商業(yè)服務(wù)費(fèi)按租金的10%收取，物業(yè)及推廣費(fèi)共計(jì)每平方米0.4元/天。

然而，證券時(shí)報(bào)記者獲得一份承租人的收據(jù)顯示，該租戶承租的房子大小為99平方米。承租人給出的收據(jù)顯示，其中2013年11月~2014年2月一個(gè)季度的租金是10863元，商業(yè)服務(wù)費(fèi)高達(dá)7200元，遠(yuǎn)高于協(xié)議規(guī)定占租金10%的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

18年協(xié)議“綁身”

業(yè)主束手無策

不過，最讓孔先生及大多業(yè)主苦惱的不是實(shí)際到手的租金低，而是作為業(yè)主，在簽定了委托管理協(xié)議后，自己的商鋪“自己不能做主”。

“當(dāng)時(shí)買商鋪的時(shí)候，開發(fā)商營造一種火熱銷售的緊張氣氛，并且以各種口頭承諾表示商鋪到手后會(huì)有高額回報(bào)。我們就覺得大家都在買，這個(gè)商鋪的投資回報(bào)應(yīng)該會(huì)比較可觀。再加上開發(fā)商是上市公司，名氣也比較大，所以沒有仔細(xì)看委托管理協(xié)議，也就匆忙簽約了。”孔先生說。

然而，也就是這一紙長達(dá)18年有效期（截至2030年）的協(xié)議，讓業(yè)主們束手無策，只能悶吃“啞巴虧”。

孔先生看來，這紙協(xié)議屬于明顯的“霸王條款”。以孔先生商鋪為例，目前他的商鋪尚未出租，孔先生就想自己使用商鋪。但按照協(xié)議，業(yè)主雖然擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但使用時(shí)又同時(shí)是實(shí)際承租人，就要向萬翔繳納租金。

此外，如果在協(xié)議期內(nèi)，業(yè)主想要轉(zhuǎn)賣商鋪，按照規(guī)定，“商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人應(yīng)事先確認(rèn)接受甲方地位并受本協(xié)議約束，繼續(xù)遵守本協(xié)議并履行協(xié)議約束”。也就是說，業(yè)主要將商鋪轉(zhuǎn)賣給買主的前提是，買主要同意繼續(xù)將商鋪的委托經(jīng)營權(quán)交給萬翔。

“不少有意向的買主知道這點(diǎn)后，就不想接手商鋪�，F(xiàn)在這商鋪對我們業(yè)主來說，就是沒有自主權(quán)，自己沒法出租、沒法自由使用、沒法隨意轉(zhuǎn)賣�！笨紫壬�說。

不過，對于該份協(xié)議是否屬于“霸王條款”，法律人士有不同的看法。北京一資深律師對記者表示，既然甲乙雙方當(dāng)初在雙方自愿的情況下簽訂了委托經(jīng)營管理的協(xié)議，就表示雙方接受協(xié)議條款，這就不能認(rèn)定為“霸王條款”。但根據(jù)合同，乙方只有權(quán)利收取租金的10%的服務(wù)費(fèi)，其他費(fèi)用無權(quán)從租金中隨意扣除，這些費(fèi)用應(yīng)該由實(shí)際承租人承擔(dān)，而非業(yè)主承擔(dān)。因此，從這個(gè)角度看，乙方可能有違約的行為，甲方可以此為依據(jù)對乙方提起訴訟。

不少業(yè)主反映，萬翔多扣租金，實(shí)則反映的是開發(fā)商資金鏈緊張，用租金“補(bǔ)窟窿”。根據(jù)上述羊尖商業(yè)廣場負(fù)責(zé)人的名片顯示，其公司全稱為“無錫萬翔商業(yè)物業(yè)運(yùn)營有限公司”，該公司的發(fā)起股東就是無錫五洲商業(yè)投資有限公司和無錫五洲國際商業(yè)運(yùn)營有限公司。

萬翔背靠的是香港上市房企五洲國際，但受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的影響，此前有媒體報(bào)道稱，五洲國際資金鏈出現(xiàn)了問題，在江蘇的多個(gè)樓盤處于被質(zhì)押無法辦理產(chǎn)權(quán)證的狀態(tài)。據(jù)五洲國際2015年財(cái)報(bào)顯示，其年內(nèi)收入約33.33億元，同比下降近23%；凈利潤虧損4.82億元，同比降幅更是高達(dá)291%。同時(shí)，負(fù)債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。