今年各地方政府出臺的防止一二線樓市暴漲的政策不少。

最新的是限價：代表性的是南京等地的地價熔斷、房價漲停板。

之前的是限購：比如上海、深圳等地的限購加碼，“1改3”、“2改5”等等。

還有就是增加保障房供應(yīng)等等。

在明源君看來，這些地方政策有的是在起反作用、有的沒有用。有的只是短暫看著起作用。

房價也許會下降，樓市也許會崩盤，但和已經(jīng)出臺的這些地方政策無關(guān)。而現(xiàn)在看來，下半年的一二線還將繼續(xù)往上。

如果有人或房企把這些政策信號當作房價可能下調(diào)的信號，將失去寶貴的機會。

明源君下面對這些政策逐一進行分析。

地價熔斷政策：減少了土地供應(yīng)，可能推高一兩年后的房價

南京等地出臺的地價熔斷政策，通俗來說就是拍賣土地的時候，設(shè)置一個高價紅線，一旦土地價格突破這個紅線，土地拍賣就終止，不再進行交易。

7月8日，南京集中出讓8幅地塊，雖然據(jù)說現(xiàn)場政府人員提醒開發(fā)商們“不要逼政府（出政策）”，主持人也多次勸說大家“南京的土地還有很多”，但最終的結(jié)果是。8塊地中的7幅地塊因觸及最高限價上限而遭“熔斷”流拍。

在明源君看來，這是一個非常有意思的畫面，作為當?shù)赝恋匚ㄒ毁u家的政府，面對一群激動的買家，不停地要求大家“你們少出點錢吧”……

7月28日，南京市國土資源局網(wǎng)站掛出公告， 8幅地塊因出讓方式及條件調(diào)整終止出讓。

熔斷政策是否有用呢？最終會有什么后果呢？

首先，顯然地方政府還沒想清楚如果每次拍賣都熔斷，這些土地要怎么賣出去，這些土地的出讓就被延遲了。

其次，我們來看看這種熔斷對于當前的房價，有沒有什么好處。如果地王頻出，會調(diào)高人們對未來的預(yù)期，房價會上漲。但是“熔斷”頻現(xiàn)，難道就不會調(diào)高人們的預(yù)期么？

最后，是明源君想重點強調(diào)的。“熔斷”的結(jié)果是土地出讓中止，那么，2016年內(nèi)南京政府出售的土地就減少了。2016年入市的土地減少，就意味著2017、2018年入市的樓盤變少了。入市的樓盤減少，就會進一步推高房價。

所以，當年的地價熔斷政策，當前對降房價的作用非常有限，但卻很可能推高一兩年后的房價。

房價漲停板：買房好像分豬肉、中彩票，普通人能買到的還是市價

下面來分析一下限房價這事。

2016年4月25下午，南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀：“對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2-3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”

限價政策最初大家擔心不能落地，后來發(fā)現(xiàn)好像落地了，但隨之而來的是許多樓盤放緩入市，而入市的樓盤則發(fā)生了各種各樣奇怪的事情：

一、許多樓盤不敢公開開盤，能買到房的都是內(nèi)部關(guān)系，限價限掉的部分變成了灰色收入

旁邊地價3萬五，自己樓盤只賣兩萬五。有老總給明源君吐苦水“不是我不想公開開盤，我是不敢公開開盤，公開開盤不爭得打起來才怪”。

最后的結(jié)果是，這些不公開開盤、半公開開盤的，沒關(guān)系的買不到房，關(guān)系不夠硬的也買不到房。200套房，光關(guān)系戶都有400個，你說這怎么分配？

最后，一個房號被炒到了20萬、50萬。

限價限的那部分錢被攤進了房號里，從本來可以公開賺取的利潤，變成了內(nèi)部人、有錢有關(guān)系的人的灰色收入。

二、公開開盤的樓盤，買房好像中彩票

以前買房還要看眼光，看膽識，現(xiàn)在是“買到就賺到”。1600多組客戶搶500多套房；754組認籌搶218套房；422組客戶搶72套房……這就是幾個樓盤的銷售情況。樓盤開盤，許多人提前一晚來排隊。某樓盤開盤的時候下雨，外面排隊的人還排了一兩公里。

最后，被關(guān)系戶分剩下的房子，有少部分被賣給了一些沒關(guān)系的人，但他們買到房更類似中彩票。

在明源君看來，最終的結(jié)果是：1、大部分房子被關(guān)系戶買走， 內(nèi)部人和有錢有關(guān)系的人進行了一次財富分配；2、少數(shù)真的通過市場買到房的人成為中彩票的幸運兒。

而上面這兩種房子真正進入市場，是作為二手房。而大量的剛需買到這些房子的時候，其實已經(jīng)是市場價。

也就是說，房價漲停板最終并沒有降低真正的市場上的房價，它只是在房子真正走上市場之前，做了一次財富分配。

限購：真實需求如果被壓制，日后必定反彈補漲

沒有深圳戶口的外地人在深圳購房，之前只需要有1年社保，但從2016年限購加碼開始，必須有3年社保。上海的購房資格，則是從2年變成5年。

有一個民間傳說的笑話，可以解釋限購到底有什么效果：一批人發(fā)現(xiàn)自己買不了房了，還要再等2年、3年，接著他們發(fā)現(xiàn)一批地王出現(xiàn)了，最后他們算了一下，這些地王上蓋的樓盤開盤的時候，正好是他們重新?lián)碛匈彿抠Y格的時候。

限購政策出臺后，已經(jīng)有很多報道體現(xiàn)，這一政策如何誤傷了很多剛需。

有人會說，限購可以打擊不真實的需求。那么，下面明源君就來討論一下什么是真實需求。

實際上，不管買房的需求是什么，是居住也罷，是投資也好，只要真金白銀的拿出來首付，每月能還得起月供，都屬于真實需求。

反之，從市場角度來看，每月收入1500的人想要住一線城市的商品房，就屬于不真實的需求。

深圳的豪宅，確實有一定的空置率，有人說這就代表著不真實的需求。其實現(xiàn)在很多人買房子的第一需求，已經(jīng)不是住或者出租獲利，而是把自己之前積累的財富“沉淀”下來，不再受通脹或別的風險的威脅。如果一個人買了房屋把它空置，但是5年之內(nèi)都沒有資金壓力，明源君覺得這也完全是真實需求。

所以，限購只有兩個作用：1、調(diào)低市場預(yù)期；2、壓抑真實需求。

但對市場預(yù)期的調(diào)節(jié)作用，往往會隨著其他消息的出現(xiàn)，逐漸被沖淡。

真實需求即使被短暫壓制，后續(xù)也將逐漸爆發(fā)。2015年深圳房價爆發(fā)，完全是政策因素嗎？不完全，因為330新政是全國性的政策，其他地方就沒有這樣的爆發(fā)。深圳的特點，就在于之前的需求被壓制了。

當然，就如明源君之前曾經(jīng)指出的，深圳新一輪的限購加碼最大的作用，其實是讓房價穩(wěn)幾個月，以便能等到已經(jīng)跟不上的貨幣供應(yīng)，這樣樓市就避開了崩盤的風險。

保障房： 選擇的人將付出昂貴的機會成本，可以讓商品房價格更穩(wěn)

有一天老板要給你加薪，可你堅決不干。你覺得這種事情不可能發(fā)生？

可是很多人就是這樣做的，他們就是一群獲得了購買保障房資格的人。

2014年，《中國青年報》 曾報道：

37歲的北京小伙兒錢建新，2009年獲得了保障房輪候資格，之后就開始長達幾年的等待，之后不敢多掙錢，連媳婦都不敢找，免得失去輪候資格。

但一直等到房價又漲幾輪，即使出了保障房，其價格也將遠高于2009年的商品房的時候，他們還沒有等到。

和錢建新有類似經(jīng)歷的人還很多，2013年，75個家庭將朝陽區(qū)政府告上“公堂”，理由是，“保障房信息不公開”。他們認為，“怕的不是等，而是不知道自己在等什么”。

最終，他們的起訴被駁回。

明源君認為，如果不是在申請材料里造假，本來有房。凡是進入保障房輪候的進入的是另一個邏輯，另一個市場，這個市場無法對一般商品房市場產(chǎn)生直接影響。

其實，類似的事情，在中國香港早就有先例了。

香港申請公屋、居屋，對收入都有限制，而且因為政府清廉，查得很嚴，一般沒有多少人做假。那邊的公屋、居屋也就相當于內(nèi)地的廉租房、保障房。

申請公屋、居屋、廉租房、保障房之后最大的問題是兩個： 

1、接受心理暗示。

你會認為自己就是低收入群體的一員，并且還能過得比較安穩(wěn)，從而喪失向上奮斗的勇氣和動力。

2、付出機會成本。

因為廉租房、保障房的租金、售價確實和商品房有很大差異，這個看似巨大的“紅包”會讓你放棄加薪、換工作、創(chuàng)業(yè)、買商品房等大量的機會，而不自知。

保障房，就如同小產(chǎn)權(quán)房一樣，是另一個市場，對商品房價格無法構(gòu)成直接影響。

從另一個角度來說，保障房、小產(chǎn)權(quán)房（ 比如深圳城中村）的存在，反而讓高企的商品房價格更加穩(wěn)定。

城市需要產(chǎn)業(yè)、需要服務(wù)業(yè)，如果沒有低端市場，城市的發(fā)展會受到影響。之前有認為深圳高房價會影響深圳發(fā)展的，就是因為不在深圳，不知道深圳有大量的城中村。

下半年會怎樣？一二線可能還是上漲！

有許多業(yè)界人士認為現(xiàn)在風向好像轉(zhuǎn)了，還舉出了政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫、證監(jiān)會提出再融資資金不能用于拿地和償還貸款、地方收緊房貸等等 。

但其實這些政策，都不是本質(zhì)性的政策，真的要降房價，其實有兩個辦法，但是因為過于猛烈，不可能真的使用： 

第一個辦法：加息

日本等國房地產(chǎn)泡沫都是因為連續(xù)加息破滅的。

一旦加息到一定程度，市面上的錢就會減少。

但問題在于，加息這種事情沒辦法搞“一城一策”，因為貨幣永遠是流動的，無法阻止。加息后，三四線去庫存重災(zāi)區(qū)的影響更大。

而且，加息會對別的行業(yè)構(gòu)成影響，影響整個實體經(jīng)濟發(fā)展。

所以，這個辦法在經(jīng)濟有下行壓力的情況下很難實施。

第二個辦法：增加土地、房屋供應(yīng)

一線、強二線的土地，畢竟是有限的。深圳等地根本就沒有多少土地了。

想很快增加房屋供應(yīng)只有2個辦法：1、減少農(nóng)業(yè)、工業(yè)用地，不要紅線了。但是這會影響整個城市的發(fā)展，這是不可能的；2、讓大量之前不合法的小產(chǎn)權(quán)房等合法化。但這將影響土地制度本身，也是不大可能的。

除了上面兩個幾乎不可能用的辦法，明源君也不知道什么樣的政策能降房價，所以，下半年一二線的上漲可能還將繼續(xù)。