上次聽萬科的股東大會，王石在會上針對姚振華的過往言行做了深刻的檢討總結(jié)，他說：管理層沒法決定股東是誰……你必須要學會“與狼共舞”。

私心大贊。

話說，形勢比人強。時代在變，連大大“新常態(tài)”都說了幾年了。資本市場的天要變了，互聯(lián)網(wǎng)的天要變了，房地產(chǎn)的天，也要變了。

毫無疑問，我們面臨中國經(jīng)濟歷史上最大的一次房地產(chǎn)泡沫。說沒有泡沫，那是自欺欺人，但說泡沫馬上要崩盤，那又是危言聳聽。

房地產(chǎn)也要進入新常態(tài)了。

這個新常態(tài)是：

1、房地產(chǎn)過去普漲的行情結(jié)束了，城市間的分化加劇。選擇到哪個城市去買房子，可能直接是賺錢和虧錢的區(qū)別。所以，今年以上海南京為代表的一二線城市，房價猛烈上漲，而三四線城市依然處在去庫存的水深火熱之中。

2、一線城市房價處在歷史最高位，買房子的風險在快速放大，對泡沫崩盤的擔憂也比以往任何一個時期都強。而且，如同城市間一樣，各區(qū)域間的分化也將快速拉大。同樣的城市，選擇哪個區(qū)域和不同類型的產(chǎn)品，得到的結(jié)果也將非常不同。

對第一個變化，很多人已經(jīng)談過了，也已經(jīng)有了共識：力爭一二，不三不四。這次主要聊聊第二個變化。

每一年，都能看到很多媒體同行制作類似文章：如果能穿越，你愿意回到哪一年的深圳？

下面一群人回答：回到2006年，買一堆房子。

這樣的回答代表了我們很美好的心愿，誰都想有一套房，誰都想更富有。

但原諒我嘴賤，我還是要說：即便是時光倒流，那些當年沒有下定決心買房子的人，還是會決定不買房子。

因為，10年前的房地產(chǎn)，在10年前的人們心目中，和10年后的今天，泡沫都是一樣的大！買不起房，房價太高，不是今天才有，每年都是，今天覺得房價高買不起，回到當初的歷史條件下，一樣是覺得房價太高買不起。

網(wǎng)上關(guān)于“空軍們”的觀點已經(jīng)夠多的了，大家可以自行整理一下，我就撿最早的列幾個。

2001年，北大教授魏杰就說了：中國的房地產(chǎn)已經(jīng)有了很嚴重的泡沫。這是我印象中，第一次有學者對中國房地產(chǎn)定性。

2003年，央行發(fā)布了121文件，用行動表明了中國的房地產(chǎn)有嚴重的泡沫。這是我印象中，官方第一次開始調(diào)控房地產(chǎn)。

而2006年，房地產(chǎn)才開始真正的“雖千萬人吾往矣”的大無畏上漲。

之后的空軍們，很多很多了，你到網(wǎng)上發(fā)個帖子說現(xiàn)在的房價還正常，看看會被噴成什么樣子。

說這些，并不是在嘲笑專家們判斷錯誤，誤導了很多人發(fā)財，相反，對于經(jīng)濟形勢的看法，每個人都會根據(jù)自己的經(jīng)驗知識以及有權(quán)做出自己的獨立見解。在這一點上，我從來都不反對“謝國忠”們的看空，也從不嘲笑那些看空派的錯誤。真正有獨立思考的人，他們不會把自己的發(fā)財機會建立在盲從專家的基礎(chǔ)上。他們會從市場的磨礪中學會獨立思考，并勇于為自己的錯誤負責。

說這些，是為了說明：對房地產(chǎn)泡沫的恐懼，不是今天開始，而是持續(xù)了10幾年了。今天人們對深圳房價漲到5萬的泡沫擔憂，和當年深圳房價還在6000的時候的泡沫擔憂，沒有本質(zhì)的不同。

不，持續(xù)10幾年還不止，接近30年了。

這是流傳非常廣的、人民日報1989年對房價的憂國憂民，當時上海房價竟然膽敢漲到2000塊。

幾乎接近30年的時間長河里，中國的房地產(chǎn)沒有哪一年、哪一天，不處在巨大的泡沫中。如果有興趣，去圖書館翻閱一下往年的媒體報道，結(jié)果一定是：幾乎每一年、每一天，媒體報道里都充斥著市民對高房價的抱怨，對買不起房的擔憂，對政府調(diào)控不力的失望，對炒房客的痛恨，對開發(fā)商無良的咒罵，對房價即將暴漲的預測，對房價即將下跌甚至崩盤的恐懼……

我報道過的這樣的案例，不知有多少。你看過的這樣的案例，也不知有多少。

房價在2000塊的時候，有巨大的泡沫，應該跌。然后漲到了6000塊，泡沫更大了。然后漲到了2萬塊，泡沫太大了。然后，漲到了5萬塊，樹長到天上去了，泡沫大得一嘴……房價一直在漲，我們操心泡沫操心了10幾年。

幾乎接近30年的時間長河里，中國人擔心房地產(chǎn)崩盤，已經(jīng)成了條件反射式的思維習慣，幾乎到了一種病態(tài)的地步。日日談、夜夜談、月月談、年年談。

這說明了什么？問題出在認知上。

我們（包括監(jiān)管層）渴望房地產(chǎn)市場是干凈的、單純的、不帶一絲雜質(zhì)的，像林志玲那樣不食人間煙火的。一定要是白酒，不能是啤酒。我們害怕泡沫、拒絕泡沫，不理解也不接受房地產(chǎn)有泡沫。

多少年來，我們唯一沒變的是：官方和民間都表現(xiàn)出對市場牢牢掌控的企圖心，我們不喜歡不確定。這實質(zhì)上折射出的是：你我內(nèi)心深處對市場的不確定性心懷巨大的恐懼。

綜合那么多年的采訪觀察，我認為大部分人理解的房地產(chǎn)市場是這樣的：

房價每年的漲幅不應該超過GDP或人均收入的漲幅。

房價和人均收入比較不應該超出1:6-1:8的國際合理范圍。

簡單說就是，房價要慢慢漲，穩(wěn)定確定，不能像我們過去這么多年漲得不像話。那樣人們都活得有希望有奔頭，而不能像現(xiàn)在漲得令人絕望。

這樣說對不對呢？當然再對不過了，政治正確，經(jīng)濟也正確。所有的行業(yè)都應該這樣發(fā)展，國民財富慢慢增長，人民生活幸福美滿，一切井然有序，就這樣帶著鮮花與掌聲走向偉大復興。

可惜不是事實，從來不是。

事實是：過去10年、20年來，中國的房地產(chǎn)泡沫是實實在在存在的，有的時候小有的時候大，但都有。就是因為這樣，才一直會有那么多人覺得房價太高買不起。

一個想象中的干凈的不染塵的房地產(chǎn)市場，有，在教科書里。這是很多人，包括我在內(nèi)，過去很多年對泡沫認識唯一不對的地方。我們的經(jīng)濟學教科書，從來不教經(jīng)濟危機，不教泡沫，因為泡沫是資本主義社會才會出現(xiàn)的，而我們偉大的有特色的市場經(jīng)濟，是不應該也不會有泡沫的。我們的房地產(chǎn)，是居住品，不是金融資產(chǎn)，在非常長的時間里，我們根本不去討論房地產(chǎn)可不可以、應不應該投資這樣的問題。

這樣的教科書還告訴我們：交換不創(chuàng)造價值。這些年來，那些恪守原則的人，卻成了窮人。而那些扔掉這種投資理念的人，卻富有了。

我們上幾代人、這一代人，就是接受這樣的經(jīng)濟教育，自帶這樣的知識結(jié)構(gòu)，來理解這一場史無前例的房地產(chǎn)泡沫的。有商機觸覺好的，把握住這樣一個機會，發(fā)財致富了。但在輿論和民眾的話語體系里，他們被描繪成了：貪婪的毫無道德的投機分子，青面獠牙虎視眈眈，他們是不勞而獲的一味只顧鼓吹房價的可恥的食利階層。

如果可以，我也希望房價每年都穩(wěn)定確定的漲一點，我也希望每個城市都能“大庇天下寒士”。但這10幾年的市場發(fā)展告訴我們：市場之所以是市場，就因為它是“測不準”的。教科書理論只給我們描繪了一個“應然”的世界，但沒有告訴我們怎么應對“實然”的現(xiàn)實。當現(xiàn)實和理論脫節(jié)的時候，我們就認為市場錯了，我們不能接受犯錯的市場，我們要像教育犯了錯誤的小孩一樣去糾正市場。

一個干凈不染塵的房地產(chǎn)市場是不存在的，縱向看過去10幾年的歷史上不存在，橫向看國外的房地產(chǎn)市場也不存在。泡沫本身就是房地產(chǎn)市場的一個組成部分，這是我們要從根本上改變的認識觀。

日本的泡沫持續(xù)了50年崩盤了就不說了，美國的房地產(chǎn)一樣一直都有泡沫，經(jīng)濟連年的個位數(shù)增長，但在2007年之前，紐約的房價也是雙位數(shù)增長。

和我們一樣同樣是金磚四國的巴西，如果按我們的觀念，里約的房地產(chǎn)市場比深圳更可怖：一邊是樓價5-6萬的公寓，一邊卻是食不果腹的貧民窟。如果要說泡沫，巴西早該崩盤了。如果對比里約的市場兩極，上海深圳的樓市反而更健康。

過去10幾年的市場，教會了我們一點：要學著接受“市場有泡沫”這個基本事實。

有泡沫，并不總是很可怕，反而是下意識拒絕市場有泡沫，認為市場就不應該有泡沫的思想，才最應該擔憂。更應該擔憂的是：認為市場有泡沫，就會下跌，然后選擇坐等下跌拒絕參與。

如果說有些經(jīng)濟學者、很多網(wǎng)民，在過去犯了錯誤的話，我認為就是這個：將市場有泡沫和市場要崩盤劃了等號。泡沫還沒有崩盤，自己倒把自己嚇壞了。

回到王石的反思來，與狼共舞，這是我們在面對泡沫的正常態(tài)度。既然泡沫是市場的一部分，為什么還要因為擔憂泡沫破滅而不去參與？當然，是泡沫早晚都會破的，但它需要很長時間，這個過程，足夠你控制好自己的風險，而不是從一開始就遠離它。事實上，泡沫真的漲起來，你躲得了么？泡沫真的破滅了，你又跑得了么？既然躲不開又跑不掉，何不迎風而擊？

所以，對于我們吃瓜群眾來說，需要確立一個大的基本觀念：房地產(chǎn)泡沫是一個常態(tài)，你需要做的是，控制好自己的財務風險，然后與狼共舞，既能賺泡沫的錢，也有能力抵抗泡沫破滅的損失。而不是，一味的想打消掉泡沫，讓市場變成一個的完全零泡沫自以為是的健康市場。那不但是徒勞無功的，而且根本是違背事實規(guī)律的。如果經(jīng)濟體的運行，都能夠一直是健康的、按部就班的，那還會有大蕭條？哪里還會有亞洲金融風暴？哪里還會有2007年的金融危機？抬頭看一看，誰逃過了周期律？誰完美的穿越了商業(yè)周期？

不需要害怕泡沫，但并不是要你當炮灰。在面對今天房價漲到歷史高位的時候，顯然風險比以往時期更大。這個時候買房子，需要做好風險控制。

對深圳為代表的一線天價城市來說，我并不怕房價太高泡沫立馬崩潰。一線大城市的房價現(xiàn)在只能說是不低，但橫向國際比較，還沒有貴到非常離譜。所以，在未來幾年時間里，我并不認為它會崩盤。

但我擔心那些沒有控制好風險的激進者，一味的只看到房地產(chǎn)的造富神話，卻看不到潛藏的風險。

一句話：買房之前，想好最壞的結(jié)果，如果市場有一天下跌了，你的承受力有多強。

蕭條的市場，不投資就是最好的投資。但如果市場沒有蕭條，就要學會積極應對。市場不會因為你害怕就會崩盤，也不會因為你樂觀而一直大漲。