2016年，一二線城市出臺了大量調(diào)控政策：限購、限貸、限價，政策似乎已經(jīng)出盡。

明源君最近突然發(fā)現(xiàn)，各地的政策雖然分別出臺，看似沒有關聯(lián)，卻都指向了一個共同的終點：2年之后。

深圳非戶籍人口購房，社保從1年改成3年，也就是說，2年后被限的人攢夠社保。

上海非戶籍人口購房，社保從2年改成5年，被限的人大多也是在2年后攢夠社保。

南京、蘇州等地，對新房限價，依據(jù)的是“地價+成本+利潤”的邏輯，2年后今年賣出的地王上的新房入市，定價可能將是現(xiàn)在2倍。

所以，明源君認為，要么，有黑天鵝事件出現(xiàn)，這2年里房價崩盤，或者2年里政策繼續(xù)加碼平緩過度。

否則，2年之后，一線城市的房價劇烈上漲，而強二線則更夸張，可能跳漲一倍。

下面明源君分城市來進行論述。以南京為強二線城市的代表，以深圳為一線城市的代表。

南    京

現(xiàn)在買地、買房都像中獎

樓面價是2014的兩倍

2年后限價政策不變房價也將跳漲

南京和蘇州很近，兩地出臺的各種政策也有些相像。明源君以南京為例來進行解剖。

一當拿地變成了中獎，入市土地會減少嗎？

南京最新的政策是把拿地變成了中獎�！熬W(wǎng)上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者�！�

也就是說，如果一塊地的限價是2個億，10家開發(fā)商都愿意出更高的價格，這時候就不往上叫了，10個開發(fā)商通過搖號決定誰獲得土地，類似于中彩票。

明源君對這個措施深表“佩服”，之前明源君一度擔心所謂的“地價熔斷政策”會造成土地無法入市。

在此之前，南京等地出臺的地價熔斷政策，通俗來說就是拍賣土地的時候，設置一個高價紅線，一旦土地價格突破這個紅線，土地拍賣就終止，不再進行交易。

7月8日，南京集中出讓8幅地塊，雖然據(jù)說現(xiàn)場政府人員提醒開發(fā)商們“不要逼政府（出政策）”，主持人也多次勸說大家“南京的土地還有很多”，但最終的結(jié)果是。8塊地中的7幅地塊因觸及最高限價上限而遭“熔斷”流拍。

如果沒有神奇的搖號政策，熔斷政策最終的結(jié)果會是土地出讓中止，那么，2016年內(nèi)南京政府出售的土地就減少了。2016年入市的土地減少，就意味著2017、2018年入市的樓盤變少了。入市的樓盤減少，就會進一步推高兩年后房價。

現(xiàn)在神奇的搖號政策出臺了，但是可以想見的是，賣地的動力也就減少了。那么入市的土地到底是增加還是減少，我們拭目以待。

二買新房變成了中獎，但二手房還是市場價

跟限地價同時出臺的，還有限房價。

2016年4月25下午，南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關于《中共南京市委南京市人民政府關于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀：“對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項目，按照價格區(qū)間分類指導，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2-3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%�！�

限價政策最初大家擔心不能落地，后來發(fā)現(xiàn)好像落地了，但隨之而來的是許多樓盤放緩入市，而入市的樓盤則發(fā)生了各種各樣奇怪的事情：

1、限價創(chuàng)造了灰色收入，老總開盤日不敢接電話，最后索性六親不認

旁邊地價3萬，自己樓盤只賣兩萬五。

開盤當天200套房，光很硬的關系戶都有400個，你說這怎么分配？

有幾位南京房企的老總說，自己開盤那兩天根本不敢接電話。

最開始有些關系、內(nèi)部員工還能拿到房號，最后一個房號被炒到了20萬、50萬。限價限的那部分錢被攤進了房號里，從本來可以公開賺取的利潤，變成了內(nèi)部人、有錢有關系的人的灰色收入。

開除了一些炒房號的內(nèi)部員工后，大部分老總開始六親不認。這個時候，買房也完全變成了中獎。

2、買房好像中彩票

1600多組客戶搶500多套房；754組認籌搶218套房；422組客戶搶72套房……這就是幾個樓盤的銷售情況。樓盤開盤，許多人提前一晚來排隊。某樓盤開盤的時候下雨，外面排隊的人還排了一兩公里。

真的通過市場買到房的人成為中彩票的幸運兒。

而房子真正進入市場，是作為二手房。大量的剛需買到這些房子的時候，其實已經(jīng)是市場價。

也就是說，房價漲停板最終并沒有降低真正的市場上的房價，它只是在房子真正走上市場之前，做了一次財富分配。

三2年后，地王上的房子入市，新房房價也將跳漲

可能有人會說，有一個中獎的機會，對普通老百姓也是好的啊。

但是，新房的限價也是不可持續(xù)的，2年后，新房的價格將是現(xiàn)在的兩倍。為什么這么說？

現(xiàn)在政府限價，依據(jù)的是“地價+成本+利潤”的邏輯，也就是說，當初成交的地價，加上你修房子的成本，然后按照一定比例算出利潤，加起來成為定價。

我們先看地價。

現(xiàn)在入市的房子，很多在2014乃至更早拿地，而2016年拿地的項目，很可能在2018年入市。

下面我們來看看拿地的價格差距有多大。

2014年的時候，南京市面上在談論的是“萬元地”，也就是說樓面價在一萬左右，比如萬科以樓面價10273元/㎡牽手南京南站區(qū)域。九龍湖新地王同樣為萬科地產(chǎn)所造，拿地樓面價10191元/㎡。江浦新“地王”，其樓面價為8315元/㎡，為金地所得。華潤地產(chǎn)在12月以樓面價7255元/㎡首度落子城北堯化門。

但到了2016年，樓面價普遍超過了2萬。2016年上半年南京市純宅地樓面價，4月樓面價超2萬/平方米，1月和6月的土地樓面價也都接近2萬/平方米。

下面這張圖很能說明一些問題。

大家可以發(fā)現(xiàn)，2016的地價是2014的兩倍，甚至可能更高，但出讓的土地卻遠少于2014。

再來看成本。

目前南京的新房豪宅化，這也可以理解，因為付出更多建造成本，在同樣比例的利潤下，也可以定一個更高的價格。

再看利潤。

如果限價政策不變，估計利潤比例也不變。

那么最終定下的價格就會是現(xiàn)在房價的兩倍。

南京8月的樓市新政是提高了某些情況的首付比例。蘇州也是把未結(jié)清二套房首付款比例，由40%調(diào)整為50%。同時要求非戶籍居民買二套房要一年社保證明。這些，都無法影響新房成本提高一倍導致的定價提高一倍。因為除了市場本身，沒有人有權力讓開發(fā)商虧本賣房。

深    圳

躲過崩盤之后

樓市走向回暖

2年后將是一個新階段

空方都在說的崩盤，其實并非完全沒有可能，最起碼深圳出現(xiàn)過危險的信號。

但是，現(xiàn)在危險已經(jīng)過去，2年期間，深圳樓市將隨著眾多的利好，迎來一個全新的周期。

一不怕房價漲到天上，就怕錢跟不上

崩盤的第一種原因是持續(xù)加息，資金從樓市里出來去到別處，樓市里的錢就不夠了

美國、日本之前就都是崩盤于加息。

第二種原因是貨幣供應跟不上房價上漲。這種原因說白了，就是進入樓市的錢不夠了，后續(xù)跟不上了。

錢跟不上房價會出現(xiàn)什么情況呢？

具體到某一個人，可能是他失業(yè)或降薪后供不起樓了；也可能是他之前貸款供樓，而現(xiàn)在無法獲得新的貸款了；還可能是一個急于出手的短炒客，已經(jīng)有意向的一個接盤者因為貸款未能足額獲批，而放棄買他的房子，房子砸他手里了。

華泰證券發(fā)明的一套計算辦法就把這個事情說的特別明白。華泰證券把房地產(chǎn)租售比增速(P/E)作為一條曲線，表示房價去除基本面影響后的增速，把信貸產(chǎn)出比（M2/GDP）增速作為另一條曲線，二者一致則無危險，二者分離則有危險。

下面是北上廣深四地過去數(shù)年租售比增速的曲線，可以看出，深圳從2015年3月之后和別的城市分離了。

下面是深圳兩條曲線的情況，可以看出，從2015年8月起，2條線分離，而且越分越遠。

這種分離一旦擴大到不可收拾的程度，或者分離在一年以上，情況就危險了。

二調(diào)控之后，深圳樓市已經(jīng)回暖，二手房成交量和房租上漲

深圳和上海同時在2016年3月出臺了加強版的限購政策，房價停止上漲了。而從3月到現(xiàn)在，貨幣發(fā)行還將繼續(xù)。也就是說，房價停下來，等一等貨幣。

深圳現(xiàn)在的情況怎么樣？我們首先說，樓市已經(jīng)等到了足夠的錢。

2016年上半年深圳二手房套均總價高達370.8萬元，同比增長49.0%;另外近一年來以貸款方式進行購房的比例越來越高，2016年上半年這一比例高達93.7%，較2015年增加2.5個百分點，較2011年增加約11個百分點，選擇一次性付款的買家則越來越少。

從全國來看，上半年貸款總體為7.53萬億，其中房貸2.36萬億。7月人民幣貸款增加4636億，其中中長期貸款4773億，也就是說，房貸已經(jīng)超過信貸100%，新增貸款基本就是房貸了。

樓市到底怎么樣，關鍵要看二手房交易數(shù)據(jù)和租金數(shù)據(jù)，因為這兩個是變現(xiàn)的渠道。

決定資產(chǎn)價值的很大一個因素，就是看其是否能隨時變現(xiàn)，能隨時變現(xiàn)就是真實價值。能輕易變現(xiàn)，就還有上升空間。

深圳的二手房交易量，其警戒線在每月5000套。

3.25新政后，深圳二手房成交量一度冰封。但很快開始恢復，5月份二手房實際成交量突破5000套，到7月份突破7500套，已經(jīng)全面回暖。

而深圳房屋的租金，在連跌5個月之后，7月再度往上走，平均租金環(huán)比上漲2.6%,同比上漲8.4%。

三二年之后深圳會等到什么？

2年之后，深圳等來了以下一些東西。

1、被限購的人們的社保、納稅的年數(shù)攢夠了。

2、二套房3改4，增加的那一成，恐怕也早就攢夠了。

3、深圳又多了好幾條地鐵，城市更加發(fā)達。周邊區(qū)域?qū)ι钲诘闹С指�大�?/p>

4、深圳又多了好多標志性建筑，幾棟世界著名高樓拔地而起。

5、深圳上新三板的企業(yè)多了不少，有股票的員工也多了不少。

6、曾經(jīng)在高等教育方面比較弱的深圳，突然就多了好多世界名校。哈爾濱工業(yè)大學深圳校區(qū)、中山大學深圳校區(qū)、深圳技術大學、深圳北理莫斯科大學、深圳吉大昆士蘭大學、清華伯克利深圳學院，等等，加上之前的南方科技大學、深圳大學，深圳未來會有20多所大學。

而從過往幾年一個周期來看，2018會是一個新的周期。

什么都是浮云

供需才是關鍵

上面說了這么多，有人會問，明源君，你的意思是什么政策都沒有用嗎？

當然不是，明源君的意思是，必須有能影響供需的政策出臺，而目前能影響供需的政策，基本都是黑天鵝，不大可能出臺。

房價的本質(zhì)，就是人口聚集的情況下，金錢和土地之間的兌換。要么，就減少樓市里的錢，讓人們把錢拿出來，要么就增加土地供應�；蛘撸�讓人們不要那么聚集。

深圳基本沒有地了，基本都要靠舊改、拆違、填海。南京、上海、蘇州，土地有多緊張，大家也都清楚。

能讓房價下降的黑天鵝，有以下幾只：

持續(xù)加息：這樣錢就到銀行去了，但會影響經(jīng)濟，不大可能出臺。

小產(chǎn)權房合法化，這樣就增加供應了。但這將影響土地根本政策，也不大可能出臺。

因為某個原因，大家都不喜歡大城市了。這也很難，除非發(fā)明一種感染上就會厭惡大城市的病毒。

收很高的房產(chǎn)稅，無法轉(zhuǎn)嫁給房客。明源君覺得，這種幾乎會影響所有人的政策，出臺過程會很慢，收的少其實沒用，收的多又很難付諸實施。