一線城市中，上海因為地王頻出引來各方關(guān)注，自融信110億拍下內(nèi)環(huán)一塊住宅用地引爆市場刷新全國土地成交史上最貴紀(jì)錄之后，此后一周，上海陸續(xù)暫停4地塊的出讓。這種反常的做法引發(fā)了市場的廣泛聯(lián)想，關(guān)于上海將收緊調(diào)控的預(yù)期讓業(yè)界感到如臨深淵。

而本次“地王潮”與以往不同的是，民企代替國企成為拿地主力，民企的行為往往代表了整個市場的判斷，具有普遍的參考價值。同時，險資及產(chǎn)業(yè)資本也紛紛流入土地市場�？梢钥闯�，“資產(chǎn)荒”也是造就地王涌現(xiàn)的一個深層推手。

但是，火爆的市場并沒有掩蓋住風(fēng)險。中國房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級或展望卻在被下調(diào)。這種矛盾反映出，房企的負(fù)債率和財務(wù)狀況并沒有改善，國際投行和評級機(jī)構(gòu)對于中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險以及泡沫破裂普遍擔(dān)憂。

導(dǎo)讀

“以前都是國企拿高價地，最近都變成了民企。”某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，總體來說，國企的資金實力強(qiáng)于民企，其拿地行為也往往帶有國有資產(chǎn)保值的“性質(zhì)”，具有一定的個案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個市場的判斷，具有普遍的參考價值。

仿佛還未從“地王”的狂歡中清醒，上海連續(xù)暫停三宗土地出讓的反常做法，已讓業(yè)內(nèi)噤若寒蟬。

在資金面寬松、房屋交易火爆、供應(yīng)不足等各項因素的刺激下，今年的土地市場異常興旺。到8月，住宅交易早已降溫，土地市場卻繼續(xù)走向極致。截至目前，本月全國共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達(dá)到33宗。8月已成為名副其實的“地王月”。

從連續(xù)發(fā)布的中期業(yè)績來看，這些“地王”似乎并未給企業(yè)的資金面帶來影響。事實上，按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常周期，高價地項目影響要到明后年才能真正體現(xiàn)。

但這對市場情緒的影響不容忽視，且縱觀歷史，“地王”的出現(xiàn)往往是引發(fā)政策打壓的導(dǎo)火索。在暫停土地出讓后，上海已傳出在信貸層面進(jìn)行收緊的消息，北京、深圳也有類似的風(fēng)聲傳出。同樣從本月開始，業(yè)界的情緒也開始轉(zhuǎn)向悲觀，接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，政策繼續(xù)從緊將不可避免。

“地王月”的誕生邏輯

8月17日，上海靜安區(qū)的一宗商住用地“中興社區(qū)N070202單元地塊”開始出讓。經(jīng)過一個多小時的激烈競爭，該地塊以110.1億元的價格競出，得主為福建房企融信地產(chǎn)。

據(jù)估算，這塊地的溢價率達(dá)到139%，名義樓面價為10萬元/平方米，扣除商業(yè)配套及保障房，可售部分的樓面價達(dá)到14萬元/平方米，創(chuàng)中國歷史“地王”紀(jì)錄。

在這宗“里程碑”式地塊誕生時，似乎沒有人預(yù)料到它將要引發(fā)的連鎖反應(yīng)。一天后的8月18日，上海中止了浦東新區(qū)上海國際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊的出讓;8月22日，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊也停止出讓;8月24日，普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)的一宗土地出讓也被暫停。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“地王”的出現(xiàn)是今年中國土地市場的一個縮影。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，截至8月25日，今年全國已出現(xiàn)單宗超過10億元的地塊303宗，去年同期只有150宗。其中，溢價率超過100%的地塊達(dá)到153宗，而去年同期僅有6宗。

這些“地王”主要分布在熱點一二線城市及其輻射地區(qū)，今年以來，上海、南京、蘇州、杭州、合肥、天津等地成為“地王區(qū)”。

隨著住宅交易市場的升溫，“地王潮”早在今年4月就開始出現(xiàn)。但在住宅交易已連續(xù)3個月降溫后，土地市場的高燒仍持續(xù)不退，并在8月再度攀高。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計還顯示，8月以來，全國單宗土地價格超過10億的地塊合計有47宗，其中溢價率超過100%的地王高達(dá)33宗。

事實上，除“地王”價格之高，誕生之密集外，還有兩個特征容易引起監(jiān)管層的警惕�！耙郧岸际菄�企拿高價地，最近都變成了民企。”某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，總體來說，國企的資金實力強(qiáng)于民企，其拿地行為也往往帶有國有資產(chǎn)保值的“性質(zhì)”，具有一定的個案性質(zhì)。民企的行為則往往代表了整個市場的判斷，具有普遍的參考價值。

這種說法不無道理。今年年初曾頻繁拿地的信達(dá)、葛洲壩(7.930, -0.08, -1.00%)等央企，近期動作已明顯放緩。而包括新晉“地王”得主融信在內(nèi)，民企已成為土地市場的主角。

另一個特征在于其他資金的進(jìn)入。下半年以來，前海人壽、中英人壽等保險資金都有獨立拿地的記錄，還有一些產(chǎn)業(yè)資本以聯(lián)合拿地的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這種畸形的資金流動同樣值得警惕。

調(diào)控政策“在路上”

與“地王”同步出爐的，是上市房企的中報。受益于上半年的旺盛銷售，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績亮眼，這也使得其瘋狂拿地的行為具備了一定的合理性。

以獲取單價“地王”的融信為例。上半年融信實現(xiàn)合約銷售收入132.2億元，同比大幅提升261.92%。截至今年6月，其凈資產(chǎn)負(fù)債率也同比下降63.6%，至90%的水平。

但這并不代表“地王”沒有風(fēng)險。按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常周期，高價地項目對業(yè)績報表的影響要到明后年才能真正體現(xiàn)。接受本報記者采訪的多位從業(yè)者也直言，對于近期的土地市場有些“看不懂”。尤其在北京、上海等一線城市，隨著一系列高價地的入市，高端住宅市場正出現(xiàn)供應(yīng)過剩的端倪，并將給這些項目帶來巨大的去化壓力。

就當(dāng)下市場而言，張大偉認(rèn)為，如此頻繁的誕生“地王”，勢必對房價起到抬升作用。而其對心理預(yù)期的影響已經(jīng)形成。

回顧歷史，“地王”往往是引發(fā)政策的重要導(dǎo)火索。2010年3月16日，全國“兩會”剛剛結(jié)束，北京樓市就出現(xiàn)“一日三地王”的“奇觀”。一個月后，調(diào)控樓市的“國十條”重磅出臺。北京也于當(dāng)年4月底出臺全國首個“限購令”。

如今的局面，似乎比當(dāng)初有過之而無不及。接受記者采訪的多數(shù)從業(yè)者的預(yù)期都趨于悲觀，他們普遍認(rèn)為，綜合各方面的信息來判斷，政策層面的收緊已不可避免。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的最新了解，上海有可能在今年9月出臺一個“軟著陸”的調(diào)控方案，主要針對市場中的投資者。且不排除提高首付比例、貸款利率等信貸政策。

深圳的調(diào)控政策似乎也在路上。8月23日，廣東省住建廳黨組成員陳天翼表示，廣東省有關(guān)部門正在指導(dǎo)深圳加強(qiáng)房地產(chǎn)的調(diào)控。根據(jù)官方的信息，8月26日深圳將有一批寶安區(qū)的土地集中上市。此舉容易被理解為緩解市場的“饑渴”。

至于北京，在兩個多月的住宅用地“斷供”之后，下半年加強(qiáng)推地被認(rèn)為是大概率事件。為防止高價地的出現(xiàn)，北京可能同時推出一些限制地價的舉措。

此外值得注意的是，在廈門、南京、蘇州等城市出臺調(diào)控政策之后，其余的“強(qiáng)二線城市”，如合肥、武漢等地，也被認(rèn)為存在政策收緊的強(qiáng)烈預(yù)期。也即，政策調(diào)控的范圍也將伴隨“地王”，出現(xiàn)“梯度傳遞”的現(xiàn)象。

國土資源部下屬的土地勘測規(guī)劃院曾在7月的一份報告中做出如下警示：下半年房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴(kuò)大。對此，需要“跟蹤和關(guān)注區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下，土地市場空間格局的變化”。