4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，即日起，海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。

今年3月以來(lái)，海南省已四次加碼樓市調(diào)控政策，五年社保，首付七成，限售5年，首套住房公積金貸款最低首付比例提高至30%，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)正通過(guò)層層加碼樓市調(diào)控政策嚴(yán)防炒房。

海南不斷出臺(tái)調(diào)控政策的大背景正和海南迎來(lái)的新一輪政策東風(fēng)有關(guān)。在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年之際，4月14日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》正式對(duì)外發(fā)布，提出海南將分步驟、分階段推進(jìn)自由貿(mào)易港建設(shè)，一系列改革開(kāi)放新舉措備受關(guān)注。與此同時(shí)“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為”成為明確提出的一大要求。

在中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，海南省的樓市調(diào)控政策與雄安新區(qū)如出一轍，即不希望利好政策形成房地產(chǎn)投機(jī)的推手，出臺(tái)嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策以嚴(yán)堵房產(chǎn)推動(dòng)，從而將強(qiáng)化自貿(mào)港作為其聚焦點(diǎn)。

全面從嚴(yán)政策，嚴(yán)防炒房

實(shí)施全域限購(gòu)：堵上外來(lái)投機(jī)口子

五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售。

�？凇⑷齺�、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

上述區(qū)域之外，非本省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

江瀚指出，海南通過(guò)對(duì)中部核心生態(tài)區(qū)的調(diào)控保證當(dāng)?shù)鼐用竦纳�活居住需求，堵住了外�?lái)的購(gòu)房需求，并且與一線城市學(xué)習(xí)，采用的五年社保政策。而在全域限購(gòu)下，非海南省戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房必須有2年以上的社�；騻�(gè)稅。

外地落戶(hù)家庭限購(gòu)1套住宅，且需提供2年社保：堵上落戶(hù)口子

自通知發(fā)布后戶(hù)籍遷入海南的居民家庭，只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次除了加強(qiáng)調(diào)控實(shí)施全省限購(gòu)?fù)�，最大的亮點(diǎn)是制度創(chuàng)新，通過(guò)戶(hù)籍遷入海南省家庭限購(gòu)一套及24個(gè)月的社保繳納規(guī)定。

在海南之前，杭州曾發(fā)布樓市調(diào)控政策針對(duì)“由外地遷入桐廬、建德、臨安、淳安四縣（市）的居民家庭自戶(hù)籍遷入之日起滿(mǎn)2年，方可在本市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房”。相比杭州，海南此次的樓市政策則更為明確，必須要交滿(mǎn)2年社保方可購(gòu)房。

不得補(bǔ)繳社保、個(gè)稅買(mǎi)房：堵上上有政策下有政策口子

非海南本省戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。

江瀚指出，通過(guò)規(guī)定不得補(bǔ)繳個(gè)稅和社保堵上了在之前部分城市調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)的上有政策下有對(duì)策的現(xiàn)象。

非海南戶(hù)籍首付不低于70%，5年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)憾律细吒軛U口子

非本省戶(hù)籍居民家庭在我省購(gòu)買(mǎi)住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在我省購(gòu)買(mǎi)的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后方可轉(zhuǎn)讓。

開(kāi)發(fā)商要明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為：堵住房?jī)r(jià)跳漲口子

對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)，一次性對(duì)外銷(xiāo)售，不得分期分批銷(xiāo)售。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

江瀚指出，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，一方面抑制需求，另一方面全面提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，不準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)捂盤(pán)，全面保障海南的房地產(chǎn)供給。

加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警：堵上虛假信息擾亂市場(chǎng)口子

海南省直有關(guān)部門(mén)和各市縣政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，對(duì)商品住宅量?jī)r(jià)波動(dòng)較大情況及時(shí)預(yù)警并做好預(yù)案;要加大對(duì)惡意炒作、不實(shí)信息的查處力度;要及時(shí)解答社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。

一年內(nèi)14次加碼房地產(chǎn)調(diào)控

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，最近一年來(lái)，海南省接連發(fā)布了14次房地產(chǎn)調(diào)控政策。不過(guò)在樓市政策趨嚴(yán)的狀態(tài)下，反逼了一部分消費(fèi)者加速購(gòu)置房產(chǎn)。

據(jù)海南一家房屋代理機(jī)構(gòu)人員介紹，自海南建設(shè)自由貿(mào)易港的利好政策發(fā)布后，隨后兩天的周末時(shí)間海南房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波買(mǎi)房熱潮，據(jù)其介紹，她身邊的一位朋友就在當(dāng)天“一點(diǎn)都沒(méi)有觀望，不挑地方，只看總價(jià)，果斷買(mǎi)入了一套房屋。他是去年四月來(lái)到海南的，北方人，從去年到今年他已經(jīng)在海南買(mǎi)了三套房了”。

“利好政策出臺(tái)后，確實(shí)催生了一部分不理性的消費(fèi)者購(gòu)入房產(chǎn)。”上述代理機(jī)構(gòu)人員說(shuō)道。

另有房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)人員表示，這一次的房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)屬于全國(guó)首例創(chuàng)新型調(diào)控，全域限購(gòu)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)有明顯的降溫效果，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一波強(qiáng)有力的沖擊。

不過(guò)伴隨著樓市調(diào)整政策全面從嚴(yán)，此前一部分購(gòu)入房產(chǎn)的投資者或面臨尷尬的處境。

在陳晟看來(lái)，海南多次加碼樓市調(diào)控政策短期內(nèi)會(huì)反向刺激購(gòu)房需求，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最終支持海南省發(fā)展的會(huì)是以生活服務(wù)業(yè)、競(jìng)技以及旅游產(chǎn)業(yè)等實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)為支撐。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，海南出臺(tái)的系列樓市調(diào)控政策符合海南自由貿(mào)易區(qū)以及國(guó)際旅游島的定位，海南需要吸引旅游、經(jīng)商和投資，但是過(guò)去大量開(kāi)發(fā)住宅的模式并不符合當(dāng)前的發(fā)展定位。此前，海南大量住宅賣(mài)給島外人士，造成了候鳥(niǎo)式的居住模式，這在一定程度上造成了資源的閑置。

顧云昌指出，海南需要調(diào)整現(xiàn)有的模式結(jié)構(gòu)，將發(fā)展住房市場(chǎng)向樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，通過(guò)發(fā)展展覽館、總部基地等吸引投資。

海南的前車(chē)之鑒

江瀚提到，1988年，海南正式從廣東地區(qū)脫離成為了一個(gè)單獨(dú)的省份，成為了中國(guó)改革開(kāi)放的最大的試驗(yàn)田之一。1988年的時(shí)候，�？谑袃H僅是一個(gè)人口不足23萬(wàn)，面積不到30平方公里的濱海小城，卻在一夜之間涌入了大量的炒房客，而中國(guó)歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫就此生成。

“海南的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)遠(yuǎn)比大多數(shù)省份豐富，大多數(shù)地方只經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，而海南經(jīng)歷了整個(gè)泡沫危機(jī)，這樣的經(jīng)驗(yàn)也讓海南判斷出來(lái)，在改革開(kāi)放四十周年之際，在海南全島建立的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的重大利好之下，可以說(shuō)是政策紅利前所未有，必須抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛鼻子，先確保房地產(chǎn)不出問(wèn)題，讓海南真正實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，江瀚表示。

4月22日，海南省委書(shū)記劉賜貴在主持召開(kāi)省委常委會(huì)會(huì)議上提到，海南省用最嚴(yán)格的舉措防范炒房炒地投機(jī)行為，實(shí)施更加嚴(yán)格的調(diào)控措施，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，確保房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。要堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，讓改革成果更多更公平惠及人民，切實(shí)做好本地居民的住房保障，解決引進(jìn)人才的住房問(wèn)題，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，逐步降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，推動(dòng)海南更高質(zhì)量、更有效率、更加公平、更可持續(xù)地發(fā)展。