在部分城市限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策下，搖號(hào)買房應(yīng)重點(diǎn)向剛需傾斜，對(duì)單純的投機(jī)套利行為進(jìn)行限制。

行業(yè)觀察

在部分城市限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策下，搖號(hào)買房應(yīng)重點(diǎn)向剛需傾斜，對(duì)單純的投機(jī)套利行為進(jìn)行限制。應(yīng)通過搖號(hào)、調(diào)整房貸利率等措施來保障剛需人群的居住需求。

近期，部分城市樓市以“搖號(hào)買房”為標(biāo)志的搶房潮，熱度一點(diǎn)不遜于股市“獨(dú)角獸”上市引發(fā)的打新熱，中簽率亦屢創(chuàng)新低。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布房源統(tǒng)一搖號(hào)的政策，全部或者部分房源需要搖號(hào)出讓。南京，775套限價(jià)房引1.25萬(wàn)人搶購(gòu)。成都，7萬(wàn)人搶千套房。杭州，2萬(wàn)人搶488套房。深圳一高端樓盤，要取得搖號(hào)資格，需要繳納500萬(wàn)元誠(chéng)意金。西安，疑似登記表顯示多套樓房被多名副廳級(jí)及以下級(jí)別政府工作人員內(nèi)定。

近日，部分城市出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售**的場(chǎng)面，被媒體稱為“萬(wàn)人搶房”、“抽獎(jiǎng)買房”、“樓市打新”甚至“房荒”。客觀地說，一線城市樓市基本上已經(jīng)和預(yù)期一致，呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。但是，部分新一線和二線城市的新房銷售環(huán)節(jié)相對(duì)穩(wěn)定。我們需要找出背后的根源，避免“萬(wàn)人搶房”向其他二三四線城市蔓延。

“萬(wàn)人搶房”，搶的都是新房，并且是比周邊二手房明顯要便宜的新樓盤。以搖號(hào)的杭州樓盤華夏四季為例，單價(jià)限價(jià)為26000多，而距離此樓盤直線距離僅2公里的二手樓盤萬(wàn)科西廬單價(jià)已達(dá)52000元。

顯而易見，只要能中簽，把房子轉(zhuǎn)手一賣就是一二百萬(wàn)的凈收益，輕輕松松“空手套白狼”般賺回一套房子。為了增加中簽率，許多人把父母、子女能動(dòng)用的指標(biāo)都用上。新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，多人搶房不排除看中其中存在的差價(jià)，是想去撿便宜的。

新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛的狀態(tài)，來源于房?jī)r(jià)雙軌制。形成這一制度的直接原因，是部分熱點(diǎn)城市中心區(qū)域?qū)嵭袊?yán)格的限購(gòu)限價(jià)政策。當(dāng)限價(jià)實(shí)行一段時(shí)間以后，其他區(qū)域樓房?jī)r(jià)格不斷上漲，限價(jià)區(qū)域的新房與周邊二手房、存量住宅形成價(jià)格落差，形成套利空間。

價(jià)格倒掛引發(fā)的搶房現(xiàn)象，實(shí)際只存在于局部、個(gè)別樓盤，但很容易造成傳導(dǎo)效應(yīng)，讓大眾誤認(rèn)為房子緊張。于是，一部分本來無(wú)意購(gòu)房的群體加入買房大軍，還有些單純是為了套利去碰運(yùn)氣。如此倒掛，進(jìn)一步刺激買房需求增加。

此外，搶房現(xiàn)象造成部分城市新房庫(kù)存規(guī)模下滑，新樓盤庫(kù)存緊張。在密集的調(diào)控政策下，長(zhǎng)沙、西安等多地出現(xiàn)庫(kù)存告急現(xiàn)象。據(jù)《中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至4月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43386萬(wàn)平方米，已連續(xù)33個(gè)月出現(xiàn)同比下跌。其中，二線城市庫(kù)存環(huán)比下跌，且同比跌幅最大。目前百城庫(kù)存規(guī)模已回落至六年前水平。

限價(jià)之下，開發(fā)商利潤(rùn)空間壓縮甚至虧本，拿地?zé)崆槔鋮s，土地流拍事件逐漸增多。數(shù)據(jù)顯示，4月以來，北京、杭州、成都等地都出現(xiàn)過土地流拍事件。

庫(kù)存不足的情況下，未來還需要讓各類房企積極拿地、積極投資。同時(shí)，應(yīng)該鼓勵(lì)房企主動(dòng)推盤，這樣可以形成更為充足的庫(kù)存。

對(duì)此，筆者建議，在部分城市限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)政策下，搖號(hào)買房應(yīng)重點(diǎn)向剛需傾斜，對(duì)單純的投機(jī)套利行為進(jìn)行限制。應(yīng)通過搖號(hào)、調(diào)整房貸利率等措施來保障剛需人群的居住需求。部分開發(fā)商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導(dǎo)致剛需購(gòu)買難度加大，這種情況也應(yīng)引起重視。

“購(gòu)房搖號(hào)”是部分城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱情況下為了公平分配而采取的無(wú)奈之舉，也是一些城市針對(duì)樓市新問題而做出的臨時(shí)調(diào)控。要想逐步建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的樓市長(zhǎng)效機(jī)制，只有綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，全面落實(shí)“房住不炒”原則，才能使樓市獲得健康發(fā)展，使廣大居民“各安其居”。