發(fā)布時間：2018-7-18 11:22:35來源：觀點地產網
8月1-4日，博鰲房地產論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。
我們尋找中國地產商業(yè)領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。
“總體客戶是比較悲觀的�！被ㄆ飙h(huán)球金融亞洲有限公司董事總經理蔡金強頻繁地與內房投資者和各地產企業(yè)交流。近來，他感受到內房投資者甚至不少中小地產公司普遍地在傳遞負面情緒。
過去半年，這種情緒被謠言與真實裹挾著、在市場蔓延開來，無論是港交所還是上交所、深交所，上市房企的股價表現、融資行為和銷售狀況等多個層面，明明白白地展示了這一點。
五月底，蔡金強接受了我們的采訪，在這之前的幾個月中，房企們愈發(fā)忙碌了起來。除了常規(guī)的披露銷售數據，部分公司還得忙著招架市場傳言。發(fā)生過的典型事件由遠及近，有華夏幸福深陷“資金鏈困局”傳言引來上交所問詢的連鎖反應、五洲國際遭遇圈錢質疑致使股價狂瀉90%；還有碧桂園、花樣年、富力、合生創(chuàng)展一周之內陸續(xù)被中止合計341億元的公司債，不一而足……
盡管樓市調控未見放松跡象、總體融資吃緊，但事實上房企銷售規(guī)模仍在大步向前。從上半年的形勢看，中國房地產市場究竟是一個什么樣的狀況？
“內房投資者感覺市場不太好，我的意見是這看大家的心情，并不一定是真實情況�！辈探饛姳硎�，去年上市房地產公司銷售金額增長48%，今年上半年上市房企銷售增長接近30%。
“如果跟去年比，當然是略差�！钡珡钠渌嵌葋砜创@數據“基本也是很不錯的”。蔡金強認為，增長存在絕對性和相對性，對后市如何預期實際上取決于人們看待增長的角度。
“我并沒有覺得整個市場出現很大的裂變�！辈探饛娬J為，市場表現還算是令人滿意的。
市場裂變？“我不悲觀”
“如果是悲觀論調者，他可以說你看從48%到30%，增速下降了18點，所以是有理由說變差�！辈探饛姀谋^者的角度解釋看空的邏輯：“往前展望說你看資金融資端或者說銀根這么緊，他也可以說后續(xù)更悲觀，是吧？”
“可是我為什么說看投資情緒呢？”他認為對比其他行業(yè)，30%的增長速度已屬不易，“這年頭你看不同的行業(yè)，真正能夠從銷售端前期收入有30個百分點增長的不是很多”；而且“去年是因為在某種情況下增速特別高的一年，今年上半年銷售增長30%跟2016年、2015年比，那也很OK啊，很不錯了”。
從全國范圍來看，蔡金強認為商品房銷售數據“很可以”。國家統(tǒng)計局的數據顯示，1-5月份，全國商品房銷售面積五億六千萬平方米，同比增長2.9%；商品房銷售額增長接近10%。
“我也可以從另外一個角度去看，今年上半年銀根已經緊成這樣，還能增長30%，那對我來說是很OK的�！辈探饛姳硎荆骸瓣P系到發(fā)展商最核心的兩個東西：銷售增速有沒有基本滿足，比如20%以上是基本滿足。”而現在上半年銷售增長是30%，那還苛求啥？
銀根收緊同時也為部分企業(yè)帶來收購機會，這也是蔡金強并不感到悲觀的原因。
“融資這塊收緊貌似是非常痛苦，這一鞭子打在背上簡直像一刀砍在背上，但是另外一方面又會令土地的價格下降。如果這個持續(xù)下去，像萬科這種手中揣著小一千億現金的企業(yè)可能就有很多機會�！�
“再從近來市場一二線城市一些盤的推出來看，需求端是很強的。”蔡金強表示，盡管房地產長效機制和以租賃為主這兩大方向在持續(xù)推進，可從自身家庭需求和親歷樓盤銷售現場的情況判斷，“群眾對房子的期待或者需求，我沒有見到被逆轉得很厲害”。
搶占份額？“你沒得選”
限購、限價、限售政策已是房地產行業(yè)的老生常談，近來，搖號購房方式正在一二線城市蔓延，在一二線城市房地產政策不斷加碼的同時，三四線城市反而獲益。
蔡金強將三四線城市房地產市場的暢旺歸因于三大方面。
“首先是高鐵跟軌道交通的大幅使用造成人員的雙向流動。”他說道，高鐵和軌道交通使得城市突破了以前傳統(tǒng)三四線城市的界限，造就了一種新的需求。
他以廣州為例：“比如我是湖南來廣州工作的，忽然間又回湖南，因為有高鐵，在冬季回；然后又有一些新的湖南人覺得廣州挺好賺錢，又來廣州”，此外廣州的軌道交通延展至佛山和清遠，又為其帶來了新的購房需求。
另一方面，蔡金強歸因于大都會區(qū)域的興起。他以日本為例進行類比：“日本1967年全國銷售總量就見頂了，可是1967年到1980年，日本三大都會--東京都、名古屋跟大阪都才慢慢形成--最后到1980年的時候這三個大都會區(qū)域大概有5000萬的人口，占了整個日本差不多50%的人口�！�
他繼而表示：“中國現在恰恰也是銷售量見頂，整個國家不光是城市化，也是一個大都會區(qū)域發(fā)展特別快的過程。”
“第三點是棚戶區(qū)改造，去年很多經濟學家說棚戶區(qū)改造會大幅度下降，我可以很負責任講，不會。為什么？棚戶區(qū)改造一縮，新開工立刻就崩盤了；新開工崩盤，房地產投資增速立刻就下來；房地產投資增速下來，GDP增速就下來�！�
蔡金強認為，三四線城市房地產市場暢旺的狀況“估計還能持續(xù)兩三年”�！拔矣X得大概怎么也能撐到跟房地產大整合時期差不多重疊的時間，大整合時期是2017-2020年�！�
“大整合時期”對房企來說是提高市場占有率的機會：“這一波肯定要通過三四線的下沉，把整個市場占有率給做出來，事實上你也沒得選�！�
目前的情況是，相較國企，民營房企的規(guī)模增長明顯勢頭更足，這一定程度上來自于雙方在三四線城市布局地差異。
蔡金強表示，除了激勵機制的出臺滯后，另一個重要原因是國企在布局上“有一點受限制”：“國企往三四線城市下沉太慢；一二線城市整體限購、限價還是很嚴，不太有放松的跡象。而且一線和二線城市，從公開招拍掛的市場上來說，地價還沒有下來�！�
誰最危險？“不如多賣”
城市布局受限帶來的連鎖反應，不止表現在國企身上。
“大家現在想得很清楚，銀行的錢是很難拿的，現在是有沒有額度的問題，不是成本的問題�！辈探饛娬J為，這也是上半年來大部分企業(yè)加速銷售的原因，“不如多賣點，用最快的速度回籠現金來破解資金口，倒騰回來資金以后減少自己的風險。如果調控得更厲害，說不定今年年底、明年年初出去撿漏”。
“什么時候銀根會放松？”蔡金強預期：“很多人覺得可能年底或者下半年放松，我懷疑會比較長。如果這樣維持下去，到四季度肯定有一些企業(yè)受不了�！�
最危險的是真實負債沉重、新增土儲大、城市下沉不足，又訂立過高銷售目標的企業(yè)。
“像去年年底就說得特別宏偉的那些--不是上市這些。上市公司除了萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)這些巨無霸，就算龍湖、旭輝、新城等也是身經百戰(zhàn)，絕對老江湖了，已經知道怎樣應付市場挑戰(zhàn)，難買？就賣便宜一點唄！大不了就利潤少點--怕就怕那些去年沒有上市，然后準備上市，或者剛上市，看到去年別人股價漲了很多，就提出兩三千億目標，在去年一買就買四五百億土地的那一撥企業(yè)，就是最危險的�！�
隨著調控政策的持續(xù)，效應也逐漸在蔡金強所說的這類型企業(yè)身上得到顯現。
“為什么前幾年活得不錯？往往就是在一兩個比較大的城市，能產生兩百億銷售額，可是這種城市限購和限價都很嚴，往下沉又沉得不是很適應。”蔡金強指出：“估計到年底，這種企業(yè)出事的機會應該不低�！�
盡管目前市場上傳遞著較為悲觀的情緒，但蔡金強仍看好中長期的房地產市場。
“去年商品房13萬億，住宅11萬億，跌回10萬億也很多�！彼龂医y(tǒng)計局的數據：“跌回10萬億，比如說有一天前十的發(fā)展商可以做到40%，他們也有接近4.5萬億的銷售額--房地產我一直強調一點，最后的終極凈利潤應該是在10%左右，太高就會發(fā)現有限價和這樣那樣的調控措施出來，太低又會令新開工頂不住，到一兩年房價又有報復的增長--4萬億的銷售也隱含了有4千多億的利潤，所以是OK的。”
以下為觀點地產新媒體對花旗環(huán)球金融亞洲有限公司董事總經理蔡金強先生的采訪實錄：
觀點地產新媒體：剛剛說現在是大整合期，之后會經歷混沌期，然后投資物業(yè)進入躍升的階段。按照這樣的邏輯，2020年之后投資物業(yè)會很好？
蔡金強：這個我?guī)缀跏强隙ǖ�。比如像香港，寫字樓都比附近的住宅要貴，全世界這樣的，就只有中國是反過來的。
因為中國粗放期太快，回報也挺好，所以大家就不愿意往投資物業(yè)走，這方面利潤太好。這跟國家發(fā)展是有關的，比如見頂就代表這個國家的GDP慢慢平緩下來，慢慢地養(yǎng)老、保險等周轉比較快的錢出來，就會追逐這些優(yōu)質的投資物業(yè)，當然是指上海、北京、深圳、廣州。
一定會有一個大的躍升，因為現在不正常，不正常到有一點夸張。有些人說租金維持不了，你看租金要動態(tài)的，租金這種東西是不太動，一漲的話三年可能就翻一倍。
在珠江新城，現在租金也就是兩百來塊，兩百來塊怎么能夠讓這個投資物業(yè)估值變十萬？十萬的話回報率不才2個點？
比如大灣區(qū)，很多民企跑來這里駐點，可能到2019年會忽然間發(fā)現租金到400元，價值立刻在下一年起來。所以這種東西用靜態(tài)的話你會覺得很不正常，比如說它的租金翻了一倍，不就變成5-6%的回報率？
有些人說住宅太貴，住宅可以跌。可是中國房地產制度的兩大根本，第一是戶口制度，第二是土地制度，房價不會下來。
應該是住宅的價格跌下來，還是租金漲上去？事實上租金上漲會比較容易。
觀點地產新媒體：投資物業(yè)起來的這個過程，港商的優(yōu)勢會不會比較大？因為港商做商業(yè)比內地企業(yè)成功很多，就像去年內房企來香港拿地大多拿住宅，商地不大敢拿，香港企業(yè)在內地，很多商業(yè)做成了城市標桿。
蔡金強：現在港商唯一就是商場有很大優(yōu)勢，寫字樓有若干優(yōu)勢，住宅是劣勢。
說港商比較容易做，因為做商業(yè)整體負債的借貸成本一定要夠低。從拿下來蓋三四年到穩(wěn)定期三年，這個項目基本上要扛七八年，只要有息負債總成本高過回報率，七年之內都是輸錢。
為什么港資可以？因為他們全部借貸成本是4以下，像恒隆、新鴻基是2%，從這個生意來講它是微賺，從你的角度是連輸7-8年。
觀點地產新媒體：國內開發(fā)商基本都是4-5%？
蔡金強：對，4%已經是最高水平的，沒有辦法，因為賬算不過來。所以全持有中資都不拍的，港資是全持有就想拍。
比如龍湖、華潤，可能大概3-5年以后就可以參與這游戲，它們的投資評級是3個B以上，把商場的租金做大，大概三年以后的整個借代成本可以到3-4%。