在土地整頓下，特別是從5月起半年內(nèi)暫停土地審批后，全國(guó)35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，二季度的房?jī)r(jià)和土地交易價(jià)，均比去年同期上漲超過(guò)10%，分別達(dá)到10.4%和11.5%，這更是有調(diào)查以來(lái)最高漲幅。在土地供應(yīng)緊縮下，地價(jià)必愈求愈高，而地價(jià)推高最終必會(huì)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上去，因開(kāi)發(fā)商要保住利潤(rùn)率，炒房團(tuán)也要造就房?jī)r(jià)愈炒愈高的現(xiàn)象，才能吸引購(gòu)房者入市。

停批土地房?jī)r(jià)更炒高今年初國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求“停止經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)協(xié)議出讓，全國(guó)各地要在今年8月31日前，把歷史遺留下來(lái)的協(xié)議出讓問(wèn)題處理完畢�！钡貎r(jià)是房?jī)r(jià)的先行指標(biāo)，在緊縮政策的影響下，今后一段時(shí)期土地供給必將大降，地價(jià)必將持續(xù)攀高，再加上業(yè)內(nèi)人士推波助瀾，地價(jià)房?jī)r(jià)必定高居不下，且不斷上漲。由于人們對(duì)未來(lái)土地及房屋供給減少的預(yù)期，以及老百姓對(duì)購(gòu)房需求的不斷增加，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲更不可避免。

這樣說(shuō)來(lái)，地價(jià)房?jī)r(jià)的上漲元兇，便是緊縮的土地政策，其實(shí)不然。因?yàn)楦叩貎r(jià)都是在制度漏洞下，過(guò)分投機(jī)惹的禍。制度漏洞讓權(quán)力資本化，就算在宏觀調(diào)控下，有的地方還在觀望，等待有所緩和的□象，立即繼續(xù)擴(kuò)張用地。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期看，一般為3年左右，而今年以前開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并沒(méi)太多受到調(diào)控而停工。所以，把緊縮土地政策，說(shuō)是導(dǎo)致房屋供給減少、房?jī)r(jià)上升的原因是不應(yīng)該的，因近期的供給是兩三年前開(kāi)的項(xiàng)目，供給量并沒(méi)減少，價(jià)格上升只是投機(jī)炒作導(dǎo)致。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)一直以住宅為主，但近兩年商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)投資增速，已超越住宅投資，增速還在不斷擴(kuò)大，今年上半年達(dá)到35%以上，遠(yuǎn)比住宅的30%要高得多。同時(shí)這也是在宏調(diào)下，因住房開(kāi)發(fā)難度愈來(lái)愈高，開(kāi)發(fā)商把投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)用房所致。

近兩年商業(yè)用房發(fā)展迅速，各地興起了建造大型商業(yè)區(qū)的熱潮。商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，在去年開(kāi)始形成熱潮，投資增長(zhǎng)率比2002年上升36%，是歷年最高漲幅，而且上升的項(xiàng)目都是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身、住宿于一體的超大型購(gòu)物廣場(chǎng)。今年上半年，商業(yè)用房的竣工面積，就比去年同期增長(zhǎng)了22%，是各種用房的最高增長(zhǎng)率。一些地方更以北京和上海等大城市的商業(yè)區(qū)作藍(lán)本，大興土木，同時(shí)還以各種甚么中心作口號(hào)招商。其實(shí)這種大型商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，只適合發(fā)達(dá)的大城市，國(guó)內(nèi)的城市都是中小型的，根本無(wú)力承擔(dān)也不適合。

目前國(guó)內(nèi)城市化比率還不到40%，還有60%以上人口生活在農(nóng)村，他們的消費(fèi)場(chǎng)所還是集中在市集、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和小零售店。就算是大城市，如北京、上海等，居民的日常消費(fèi)還是去連鎖店和超級(jí)市場(chǎng)。在農(nóng)村人口占大多數(shù)、平均收入和總消費(fèi)水平還不高下，建設(shè)大量既大型又豪華的商場(chǎng)，其結(jié)果必然是空置和倒閉。

收緊信貸難以小博大由于整個(gè)金融體系的存款資金充足、富余資金又充裕，截至今年6月底，存貸款差就高達(dá)6.1萬(wàn)多億元人民幣。銀行紛紛尋找資金出路，但優(yōu)質(zhì)的工商業(yè)放款對(duì)象又很難找到，城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)抵押貸款，就成了各銀行爭(zhēng)相進(jìn)入的低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。在這種消費(fèi)性貸款需求刺激下，開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)就常常能得到銀行的資金貸款支持。

在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源中，自籌資金及其他資金不但占了75%，這兩種資金的增長(zhǎng)，更由1999年的15%上升至去年的36%和今年上半年的41%，自籌資金的來(lái)源，主要靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款。所以在整個(gè)投資資金來(lái)源中，除了從股市圈的，扎□建筑商和材料商的，客戶預(yù)付款的，未交土地款的，剩下的才是開(kāi)發(fā)商自己的本錢(qián)。以這相對(duì)少得可憐的本錢(qián)來(lái)和利潤(rùn)相比，這極高的利潤(rùn)率誘引□愈來(lái)愈多投資者投向房地產(chǎn)。但在宏調(diào)信貸收緊下，購(gòu)房者必受到抑制，80%以上資金來(lái)自銀行貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，必定出現(xiàn)資金短缺，如此一來(lái)泡沫就會(huì)被壓破。