摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠發(fā)表了《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將破裂》一文，大膽預(yù)測(cè)：全球經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫之上，中國(guó)拒絕提高利率的做法刺激每一個(gè)潛在的投機(jī)者加入到這個(gè)有史以來最大的泡沫當(dāng)中。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已成為眾矢之的，關(guān)于房地產(chǎn)是否存在“泡沫”以及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的爭(zhēng)論甚囂塵上。

　　分歧一：“泡沫”論的兩個(gè)前提是否成立？

　　堅(jiān)持中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫“說者有兩個(gè)重要依據(jù)，即空置率和房?jī)r(jià)過高。某境外媒體預(yù)測(cè)：“在未來的幾年里，房屋的空置率一定會(huì)在目前的基礎(chǔ)上大幅增加。”

　　“用空置率來證明中國(guó)房地產(chǎn)存在‘泡沫’是非�？尚Φ模�原因是我國(guó)的空置率算法和國(guó)際通行的算法相差太大�！敝行抛C券房地產(chǎn)分析師王德勇對(duì)記者表示。據(jù)了解，國(guó)際上的空置率是用空置房屋面積除以全部存量面積，而我國(guó)空置率是用商品房空置房屋面積除以近三年來所有峻工房面積。顯然，兩個(gè)分母不一樣，如果套用中國(guó)的算法，分母為10億平方米，空置率約為15%，而以國(guó)際算法，分母為110億平方米，空置率僅為3%左右，這導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)空置率與國(guó)際相比明顯偏高，所以王德勇特別強(qiáng)調(diào)：“絕不能簡(jiǎn)單以國(guó)際上10%的空置率警戒線為依據(jù)，說中國(guó)的房屋空置率過高。”

　　建設(shè)部政策研究中心課題報(bào)告也認(rèn)為，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。

　　而對(duì)于“泡沫”說的另一個(gè)論據(jù)——國(guó)內(nèi)一些城市房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)，王德勇依然認(rèn)為目前中國(guó)房?jī)r(jià)并不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在“泡沫”。他分析，“中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是以中國(guó)新建的商品房?jī)r(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的，而不是所有成交房的價(jià)格，后者不僅包括商品房，還包括二手房、房改房、廉租房等，是所有成交房的平均價(jià)格，所以前者的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后者的房?jī)r(jià)�！�

　　分歧二：加息能不能阻止房?jī)r(jià)上漲？

　　“目前房?jī)r(jià)已經(jīng)虛高”，社科院金融所金融發(fā)展室主任易憲容博士認(rèn)為，最近一輪的宏觀調(diào)控雖然對(duì)房地產(chǎn)信貸實(shí)施了嚴(yán)歷的緊縮政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資并不如期回落。這表明宏觀調(diào)控的效用對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大打折扣。一個(gè)重要原因就是，利率一直沒有上調(diào)，這導(dǎo)致存款儲(chǔ)蓄收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率。雖然央行緊縮了信貸，但許多資金仍然通過民間信貸流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱與否是本輪宏觀調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，而未來的貨幣政策又將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生決定性的作用。如果央行決定加息，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌，‘泡沫’自己會(huì)擠出；如果貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂熱無動(dòng)于衷，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫將會(huì)越吹越大，最終不可收拾。與其晚擠‘泡沫’，還不如早擠‘泡沫’�！币讘椚菰偃龔�(qiáng)調(diào)。

　　摩根士丹利亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在接受本報(bào)記者采訪時(shí)則對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大為擔(dān)憂，他表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，如果這一現(xiàn)象得不到盡快解決，將產(chǎn)生大量新的房地產(chǎn)不良貸款，并加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　謝國(guó)忠認(rèn)為：“從目前的情況看，還沒有看到中央動(dòng)用更嚴(yán)厲的緊縮政策的趨向，這將加劇房地產(chǎn)“泡沫”問題的嚴(yán)重性——如果央行不提高利率，那么將引發(fā)起宏觀調(diào)控下新一輪的房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，房地產(chǎn)‘泡沫’將越吹越大，在未來幾個(gè)月內(nèi)‘泡沫’破裂并非不可能，房?jī)r(jià)下跌不可避免�！�

　　對(duì)此觀點(diǎn)，王德勇表示不認(rèn)同，他認(rèn)為，利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)影響因素，而并非全部。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾在供需失衡，而由于中國(guó)房地產(chǎn)短缺特征日益明顯，所以未來房?jī)r(jià)還將繼續(xù)加速上漲。

　　“這將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入短缺時(shí)代。利率上調(diào)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)有所抑止，但不會(huì)阻礙房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲是不可避免的。”王強(qiáng)調(diào)。

　　也許現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，正是考驗(yàn)宏觀調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，下一步政策將何去何從？