近來(lái)，全國(guó)主要大城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)再次成為社會(huì)熱點(diǎn)，其長(zhǎng)幅之大尤其引人關(guān)注。事實(shí)上，今年北京上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)報(bào)告出臺(tái)時(shí)就引來(lái)過(guò)短暫的熱議，據(jù)有關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)透露，上半年北京樓盤(pán)銷(xiāo)售的成交備案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，平均房?jī)r(jià)比去年同期上漲了3%。不少房產(chǎn)大腭更是放話(huà)，今年下半年的房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)上升。果不其然，近來(lái)的數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)13.5%，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快引起社會(huì)普通百姓的埋怨。

　　談到房?jī)r(jià)上漲，就不能不提到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對(duì)商品房所做的一系列“銷(xiāo)控”，不能不注意到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在控制房?jī)r(jià)中所施展的歪念國(guó)家和地方政策以行漲價(jià)之實(shí)的“手腳”。

　　開(kāi)發(fā)商歪念的第一個(gè)政策是被業(yè)界稱(chēng)為“土地革命”的“11號(hào)文件”，即國(guó)土資源部2002年5月9日頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。

　　隨著社會(huì)上一系列因土地問(wèn)題的腐敗案件浮出水面，全國(guó)土地市場(chǎng)的規(guī)范正式進(jìn)入高層視野。土地轉(zhuǎn)讓實(shí)施競(jìng)買(mǎi)，無(wú)疑是促使土地轉(zhuǎn)讓更趨“陽(yáng)光”的重要舉措，這是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中“三公”原則的應(yīng)有之義。為此，即國(guó)土資源部頒布了《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。但是，各地在執(zhí)行該項(xiàng)文件時(shí)，卻都打了不同程度的折扣。

　　僅就北京市而言，北京市2002年6月出臺(tái)的《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定》，為協(xié)議出讓留了4個(gè)口子：綠化隔離帶項(xiàng)目、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、高科技項(xiàng)目。這些項(xiàng)目還可以繼續(xù)以協(xié)議的方式出讓土地。北京房地產(chǎn)商以上述4種項(xiàng)目為由，繼續(xù)以協(xié)議方式從政府得到土地，而且圈地的規(guī)模和胃口幾近瘋狂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)商用一年半時(shí)間拿的地，相當(dāng)于之前北京市10年賣(mài)地的總和。這些，都是公開(kāi)報(bào)道過(guò)的。

　　然而，這一政策經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)手，卻變成了土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格上升的原因，并進(jìn)而宣揚(yáng)成商品房成本大幅上升的原因。

　　當(dāng)然，土地通過(guò)競(jìng)買(mǎi)的方式出讓的確會(huì)讓土地成本有所上升，但商品房成本當(dāng)中，據(jù)有關(guān)專(zhuān)家分析，其中建筑安裝費(fèi)占到商品房成本的40%左右，除去配套費(fèi)和其他收費(fèi)，地價(jià)所占份額有限，所以，以地價(jià)上漲作為商品房的高額定價(jià)的合理性大大值得懷疑，另一方面，目前，房產(chǎn)價(jià)格并不象普通商品那樣還得經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)的嚴(yán)格審計(jì)，所以，房?jī)r(jià)很大程度上是開(kāi)發(fā)商自己隨心所欲的操控。

　　開(kāi)發(fā)商歪念的另一個(gè)政策就是國(guó)土部71號(hào)文。在北京為4號(hào)令，即《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》。

　　今年2月，北京市《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號(hào)令)出臺(tái)，封堵了四項(xiàng)協(xié)議出讓土地的渠道。一些土地開(kāi)發(fā)商利用廣告投入換來(lái)的話(huà)語(yǔ)權(quán)大喊“土地供量減少”，并以此放出商品房要漲價(jià)的口風(fēng)，并在實(shí)際中通過(guò)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)樓市提價(jià)。

　　實(shí)際看來(lái)，北京市很多企業(yè)早在4號(hào)令前，就已從政府允許的口子儲(chǔ)備了大量協(xié)議出讓土地并已立項(xiàng)，據(jù)北京市國(guó)土房管局方面的數(shù)據(jù)，到4號(hào)令頒布，北京已協(xié)議出讓和通過(guò)規(guī)劃的用地近9000萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積達(dá)1.4億平方米。按4號(hào)令的規(guī)定，這些土地都能繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和交易。如此大的土地供量基本上滿(mǎn)足了3年以?xún)?nèi)北京對(duì)商品住宅的需求。所以，根本不存在商品住宅用地不夠問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)，4號(hào)令會(huì)促使商品房用地朝著需求與供給良性結(jié)合的方向發(fā)展，并不能成為商品房應(yīng)當(dāng)漲價(jià)的必然原因。

　　此次央行加息，也許會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的小幅下降，不過(guò)，在開(kāi)發(fā)商那里，是否又會(huì)很快找到新的漲價(jià)理由？