太多人投資，足以支撐房?jī)r(jià)；太多人消費(fèi)不起，高房?jī)r(jià)難以為繼。那么——房?jī)r(jià)，向左，向右？

年初開始，有關(guān)房?jī)r(jià)漲跌之爭(zhēng)就不絕于耳。自央行加息以來(lái)，爭(zhēng)論愈加激烈，且越來(lái)越情緒化。來(lái)自主管部門、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、專家及各層面消費(fèi)者的聲音，層層疊疊，也挾裹著“泡沫”洶涌而來(lái)。就在這隆隆而起的爭(zhēng)議聲中，今年三季度，35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在一片泡沫聲中“義無(wú)反顧”地持續(xù)上漲，房屋銷售價(jià)格比去年同期上漲百分之九點(diǎn)九。與此同時(shí)，廣受業(yè)界關(guān)注的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)供給大于需求的情況，而早在央行10月28日決定加息前，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)信號(hào)也已發(fā)出。

于是，有關(guān)“拐點(diǎn)”的論斷也越來(lái)越多，更有甚者，有人直接定出了一些城市的“拐點(diǎn)”時(shí)間表，也有人把現(xiàn)在樓市的特征與10年前的樓市一一相對(duì)應(yīng)，在總結(jié)出“如此相似”之后，“崩盤論”一直在坊間流傳……

也許這是一場(chǎng)沒(méi)有輸贏的辯論，也許這是一個(gè)沒(méi)有結(jié)果的比賽，但有一點(diǎn)是肯定的：太多人投資，足以支撐房?jī)r(jià)；太多人消費(fèi)不起，高房?jī)r(jià)難以為繼。本版在此對(duì)于來(lái)自業(yè)界的不同現(xiàn)象、不同聲音進(jìn)行了一番梳理，希望能夠給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供一點(diǎn)啟示，同時(shí)也對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)做一次淺顯的預(yù)測(cè)，以供置業(yè)者參考。

觀點(diǎn)碰撞

升？降？眾口紛紜話房?jī)r(jià)

存在3成下降空間

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊慎13日在重慶出席“中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)報(bào)告及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀報(bào)告會(huì)”時(shí)稱，雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)按照有關(guān)人士的說(shuō)法沒(méi)有泡沫，但如果用政府之手進(jìn)行合理調(diào)控，現(xiàn)行房?jī)r(jià)仍有30%的下降空間。

楊慎雖然也同意“目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并不存在泡沫和過(guò)熱現(xiàn)象”的說(shuō)法，但房?jī)r(jià)增幅過(guò)快的問(wèn)題也不容忽視。去年我國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了30%多，超過(guò)了歷年的漲幅。這種增長(zhǎng)速度在全世界任何國(guó)家都沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。

楊慎說(shuō)，盡管20年來(lái)，我國(guó)已蓋了74億多平方米的商品房，但目前我國(guó)的人均住房卻不足24平方米。這個(gè)數(shù)字僅相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的1／3,也只相當(dāng)于多數(shù)發(fā)展中國(guó)家的2／3。如果我們要在2020年實(shí)現(xiàn)每戶人家一套住房，并且人均住房達(dá)到35平方米，按照現(xiàn)在房?jī)r(jià)的這種上漲速度和這種漲法，我們的設(shè)想就完全可能落空。

楊慎認(rèn)為，政府調(diào)控房?jī)r(jià)，需要同時(shí)做兩方面的工作：一是把土地出讓制改為土地年稅制，采用稅率的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)；二是基礎(chǔ)設(shè)施配套目前占了建房總成本的10%-15%，政府可以把這部分費(fèi)用從房?jī)r(jià)中剝離出來(lái)，以折舊的方式進(jìn)行計(jì)算。

拐點(diǎn)出現(xiàn)在2013年

王石認(rèn)為，按照美國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看中國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展是比較合理的。2003年房地產(chǎn)占中國(guó)GDP的6.5%，自1998年以來(lái)，房地產(chǎn)在GDP中的比重是一直陡升，從3%陡升到現(xiàn)在的6%以上，但這種陡升的斜率將來(lái)不會(huì)按現(xiàn)在的陡升幅度上升，會(huì)有所放緩。

房地產(chǎn)增長(zhǎng)比較合適的比重，是占中國(guó)GDP的10%左右。王石估計(jì)，2013年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)。在2013年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是變成存量市場(chǎng)，而不是增量市場(chǎng)。因此，在存量調(diào)整之前，也就是在增量市場(chǎng)時(shí)期，不論是小公司還是準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)的新公司，都是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)。

在2013年之后，比如說(shuō)在市場(chǎng)拐點(diǎn)處，一定會(huì)出現(xiàn)大地產(chǎn)公司的格局，但是這些大公司所占的比重并不大。按照正常規(guī)律應(yīng)該是“二八分割”，但是房地產(chǎn)不是。房地產(chǎn)是一小撮大公司占據(jù)20%的市場(chǎng)，而剩下80%的市場(chǎng)則由其它公司分割。在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，一定是少量的大公司和眾多小公司并存，絕對(duì)不像家電行業(yè)，最后形成幾個(gè)寡頭壟斷市場(chǎng)，其它被淘汰。

10年要漲5倍

近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)研究員、常務(wù)副秘書長(zhǎng)王建在出席某講座時(shí)，非常肯定地表示，“保守地說(shuō)，今后10年，中國(guó)的大城市，無(wú)論是上海、北京還是南京，房?jī)r(jià)要漲3倍；大膽地說(shuō)，10年房?jī)r(jià)要漲5倍以上�！�

王建認(rèn)為，中國(guó)的地價(jià)再度上揚(yáng)是有充分理由的。中國(guó)的人均土地面積不到1.5畝，美國(guó)的人均土地面積差不多有15公頃。我們?nèi)硕嗟厣伲�不可能走美�?guó)的粗放型道路，而會(huì)走日本的都市圈模式。日本的土地貴，房?jī)r(jià)是美國(guó)的4-5倍，但同樣大小的土地上的產(chǎn)出也是美國(guó)的4-5倍，這就說(shuō)明房?jī)r(jià)貴得合理。

目前，中國(guó)的人均GDP是1000美元，其他國(guó)家人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，城市化率達(dá)到50%，而目前中國(guó)的城市化率只有30%，中國(guó)的城市化建設(shè)是嚴(yán)重欠賬的。而且，如今中國(guó)的城市人口是3.5億，到2030年，要超過(guò)10億。說(shuō)到此處，王建表示：“房?jī)r(jià)不僅要漲還要猛漲！”

一年內(nèi)泡沫將破裂

摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠最近發(fā)表研究報(bào)告，稱世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來(lái)最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫尤其嚴(yán)重。謝國(guó)忠預(yù)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)一年，這次房地產(chǎn)泡沫破裂的震中將是中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)最高、炒房之風(fēng)最烈的城市——上海。

謝國(guó)忠報(bào)告的依據(jù)是：由于美國(guó)自2001年以來(lái)執(zhí)行的40年來(lái)最低的利率政策，導(dǎo)致大量美元流入亞洲，尤其是中國(guó)，引發(fā)了當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)價(jià)格的大幅上揚(yáng)，資產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)又迫使家庭儲(chǔ)蓄從銀行存款中分流，加入到購(gòu)買房地產(chǎn)的隊(duì)伍中去，從而使房地產(chǎn)價(jià)格處于螺旋式上升狀態(tài)。

謝國(guó)忠認(rèn)為，由于中國(guó)未能及時(shí)提高利率以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)之風(fēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)形成并且超出了政府有形之手可以調(diào)控的范圍。房地產(chǎn)價(jià)格將在參與者普遍受益的幻覺(jué)中不斷上升，直到后續(xù)資金無(wú)以為繼時(shí)市場(chǎng)突然發(fā)生反轉(zhuǎn)。

預(yù)測(cè)：誰(shuí)能左右房?jī)r(jià)方向

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，房?jī)r(jià)的形成，與構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的土地、建材以及開發(fā)建造活動(dòng)等各種成本因素密切相關(guān)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要取決于房地產(chǎn)有效需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。從房地產(chǎn)有效需求因素看，影響深圳房?jī)r(jià)波動(dòng)的一個(gè)重要因素，就在于房?jī)r(jià)與居民收入水平的關(guān)系。

根據(jù)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比處在3-6倍時(shí)，房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和居民的實(shí)際收入水平相協(xié)調(diào)，住房潛在需求方可轉(zhuǎn)化為有效需求。從歷年深圳房?jī)r(jià)收入比情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與一套商品住宅的平均價(jià)格差距較大，基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購(gòu)房能力。1999年以后，房?jī)r(jià)收入比基本在6倍左右或6倍以內(nèi)。即使在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的近兩年，該指標(biāo)仍保持在6倍以內(nèi)。這得益于深圳經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使得人民生活水平大幅提高，房?jī)r(jià)即使增長(zhǎng)，也與居民收入水平更快速的增長(zhǎng)相去甚遠(yuǎn)。2001-2002年，深圳家庭收入水平增長(zhǎng)達(dá)10%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在3%以內(nèi)，即是對(duì)此最好的詮釋。從近年來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求看，2002年以來(lái)深圳房地產(chǎn)保持旺盛的需求趨勢(shì)，2002-2003年，每年新建商品房需求基本保持800萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率在10%-20%之間；2004年，住宅需求持續(xù)旺盛，上半年新建住宅銷售面積增長(zhǎng)達(dá)到15%。

在近兩年，我市每年商品住宅施工規(guī)模保持2000萬(wàn)平方米，考慮到開工到預(yù)售約2年的周期，每年平均可供應(yīng)商品住宅1000萬(wàn)平方米，加上每年約100-200萬(wàn)平方米的空置量，不僅可以滿足現(xiàn)實(shí)800萬(wàn)平方米的新建商品房需求，還有一定程度的富余，便于消費(fèi)者選擇住房，保證買方市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。此外，房?jī)r(jià)波動(dòng)不僅取決于收入水平和供求關(guān)系的影響，城市發(fā)展的各種基礎(chǔ)資源配置，尤其是土地資源供應(yīng)，對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)變化也起著關(guān)鍵的作用。(深圳商報(bào)記者陸劍偉整理)

啟示：香港地產(chǎn)的啟示

由于香港土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購(gòu)置物業(yè)以求保值。自1985年起，銀行普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財(cái)富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)價(jià)格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時(shí)期，港島黃金地段的寫字樓曾開出過(guò)一平方米近20萬(wàn)港元的“天價(jià)”。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期的9606宗增加了近兩倍，比前一個(gè)月的16124宗也增加了五成多。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在嚴(yán)重的泡沫。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來(lái)，香港房地產(chǎn)泡沫頓時(shí)破滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)樓價(jià)下挫二至三成。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成的中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)“太古城”，樓價(jià)從1997年以前約1.3萬(wàn)港元／平方英尺的最高峰，逐年下降跌落到四五千元。

從一些地方的泡沫形成及破滅的過(guò)程可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格并不是越高越好，應(yīng)當(dāng)隨宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行必要的調(diào)整。在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長(zhǎng)的情況下，保持適度的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的促進(jìn)作用；而一旦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢，就必須對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)、健康、可持續(xù)發(fā)展。

因此，專家認(rèn)為，如果能通過(guò)宏觀調(diào)控減小房地產(chǎn)泡沫帶來(lái)的危害，最有效也最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，通過(guò)金融領(lǐng)域來(lái)防止可能的房地產(chǎn)泡沫。

目前我國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成比例通常是：地價(jià)占40%，建筑材料價(jià)格占20%，建造成本占30%，稅費(fèi)占10%。