近期，國(guó)土資源部連續(xù)下發(fā)了11部土地管理方面的辦法，涉及方面之廣、影響力度之大歷來(lái)罕見(jiàn)。土地，此輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)目標(biāo)，經(jīng)歷了半年嚴(yán)控之后，依然還處在主管部
門(mén)的靶心，而且以后也將是如此，因?yàn)樾轮贫仁谷弧��?

　　但在新制度下，新的問(wèn)題也隨之而來(lái)。

　　新政處于松緊關(guān)口

　　據(jù)國(guó)土資源部的有關(guān)工作人員介紹，此輪新政策的出臺(tái)背景意味深重。

　　今年5月，國(guó)辦下發(fā)了《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》。為貫徹該通知，國(guó)土資源部暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、暫停新批的縣改市（區(qū)）和鄉(xiāng)改鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃的修改、暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)調(diào)整的各類(lèi)規(guī)劃修改，以嚴(yán)格治理全國(guó)土地市場(chǎng)。

　　10月底，為期半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用“三個(gè)暫�！钡狡�。到此時(shí)，宏觀調(diào)控也已經(jīng)取得了相當(dāng)成效。不少市場(chǎng)人士都認(rèn)為，在“三個(gè)暫�！钡狡诤�，相關(guān)的土地政策將會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?

　　但據(jù)知情人士表示，早在八九月份，國(guó)土資源部就已經(jīng)開(kāi)始制定一項(xiàng)在“三個(gè)暫�！钡狡谥�后新形勢(shì)下的土地管理制度。10月22日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》打碎了相當(dāng)一部分等待寬松土地政策的人士的夢(mèng)想。

　　11月19日，在專(zhuān)題報(bào)告會(huì)上，國(guó)土資源部司司長(zhǎng)胡存智表示，《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》是在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局部過(guò)熱，用地需求壓力驟然增大，土地成為宏觀調(diào)控的重要手段，土地市場(chǎng)治理整頓和農(nóng)用地審批暫停取得成果，但各地用地情況蓄勢(shì)反彈的大背景下出臺(tái)的。為與國(guó)務(wù)院的決定配套，國(guó)土資源部連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問(wèn)題的整改意見(jiàn)》、《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》、《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》、新的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》等11個(gè)辦法。配套文件的出臺(tái)是為了保證《決定》的貫徹落實(shí)，鞏固宏觀調(diào)控和土地市場(chǎng)治理整頓的成果，防止“反彈”。

　　土地利用細(xì)化管理

　　在此次出臺(tái)的系列政策之中，《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》最為引人關(guān)注，前者細(xì)化了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃，后者進(jìn)一步明確了預(yù)審制度。

　　國(guó)土資源部有關(guān)工作人員介紹說(shuō)，相對(duì)于原有政策，《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》修訂的重點(diǎn)內(nèi)容主要集中在，一是對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行分類(lèi)設(shè)置和下達(dá)；二是對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃實(shí)行指令性管理，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格計(jì)劃執(zhí)行的法律效力；三是明確對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核。細(xì)化了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃實(shí)行指令性管理，改進(jìn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃下達(dá)和考核辦法等方面的要求。

　　為了鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果，防止反彈，《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》還規(guī)定，今年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)不再追加；沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目，不得通過(guò)用地預(yù)審，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)項(xiàng)目；對(duì)以往拖欠的農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)，在今年年底前不能足額償還的地方，暫緩下達(dá)該地區(qū)明年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃。

　　建設(shè)項(xiàng)目強(qiáng)化預(yù)審

　　對(duì)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》進(jìn)行的修訂，主要是進(jìn)一步明確預(yù)審是批準(zhǔn)、核準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目前的必備環(huán)節(jié)。

　　新辦法規(guī)定，核準(zhǔn)或者批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定完成預(yù)審，未經(jīng)預(yù)審或者預(yù)審未通過(guò)的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收，不得辦理供地手續(xù)。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重大調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。

　　預(yù)審內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設(shè)項(xiàng)目是否符合國(guó)家供地政策；建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；占用耕地的，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障；建設(shè)項(xiàng)目用地需修改土地利用總體規(guī)劃的修改方案；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響評(píng)估報(bào)告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。此外，為保證預(yù)審的質(zhì)量，增強(qiáng)可操作性，新辦法作出了實(shí)行分級(jí)預(yù)審的規(guī)定。

　　細(xì)化年度土地利用計(jì)劃針對(duì)的是土地供給一方，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目強(qiáng)化預(yù)審針對(duì)的是土地需求一方，兩個(gè)決定等于是給土地市場(chǎng)的供需雙方都套上一副繩索。

　　另?yè)?jù)了解，全國(guó)各地都很關(guān)心的《省級(jí)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》、《責(zé)令整改土地違法違規(guī)行為并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收審批的具體規(guī)定》等幾個(gè)配套文件，國(guó)土部也正在抓緊制定。

　　混亂時(shí)代已經(jīng)過(guò)去

　　面對(duì)國(guó)土資源部新出臺(tái)的一系列政策，開(kāi)發(fā)商反映不一，有看好的，有不置一詞的，有付之一笑的……盡管態(tài)度各有各的不同，但共識(shí)之處就是“以前那種多渠道、混亂的拿地時(shí)代已經(jīng)徹底過(guò)去了”。

　　北京興港房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)劉漢發(fā)表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂、無(wú)序狀態(tài)在此之前已經(jīng)持續(xù)相當(dāng)時(shí)期了，就是這種無(wú)序性，導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商前幾年的一味追求發(fā)展，導(dǎo)致了耕地的大幅減少，導(dǎo)致了行業(yè)的過(guò)快、過(guò)熱。現(xiàn)在國(guó)土部連續(xù)出臺(tái)的政策將有力地將土地市場(chǎng)納入到有序的軌道中去。

　　針對(duì)在新政策下，開(kāi)發(fā)商拿地可能會(huì)更加困難這一點(diǎn)，劉漢發(fā)表示，這個(gè)問(wèn)題實(shí)際應(yīng)該辨證地看，其實(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地從來(lái)就沒(méi)有容易過(guò)。現(xiàn)在所謂的難，只是不適應(yīng)新體制者覺(jué)得難；舊體制下覺(jué)得難的，現(xiàn)在沒(méi)準(zhǔn)還覺(jué)得簡(jiǎn)單呢。

　　北京世茂投資發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師梁春曲對(duì)記者表示，實(shí)際上在“8·31”以后，土地市場(chǎng)中原來(lái)存在的暗箱操作基本上就已經(jīng)壽終正寢了，現(xiàn)在國(guó)土部的新政策只會(huì)讓暗箱操作的時(shí)代離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)。在新的土地政策框架下，中小型的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金、土地、后續(xù)開(kāi)發(fā)等等難題，開(kāi)發(fā)難度遠(yuǎn)比以前要高，就算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功，在與以前相近的成本比較下，新的項(xiàng)目品質(zhì)也會(huì)下降，在新的時(shí)代中，大型開(kāi)發(fā)商將憑借其實(shí)力贏得更大的市場(chǎng)空間。

　　壟斷漸行漸近

　　在普遍認(rèn)同新時(shí)代來(lái)臨的同時(shí)，也有市場(chǎng)人士表示，土地壟斷問(wèn)題以及實(shí)際操作問(wèn)題也正在向整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)壓來(lái)。

　　梁春曲對(duì)記者表示，在“8·31”以后，土地市場(chǎng)中的暗箱操作確實(shí)沒(méi)了，但相應(yīng)的，土地供應(yīng)壟斷來(lái)了�，F(xiàn)在的土地供應(yīng)都集中在一個(gè)機(jī)構(gòu)手里，等于是把土地這種壟斷性資源完全交到了壟斷機(jī)構(gòu)手中，這種壟斷模式，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展當(dāng)然不利。

　　梁春曲同時(shí)指出，新出臺(tái)的政策目標(biāo)很好，但在實(shí)際操作中會(huì)有很多問(wèn)題，可操作性有待市場(chǎng)考驗(yàn)�！锻恋乩�用年度計(jì)劃管理辦法》很好，從表面上看，開(kāi)發(fā)商以后可以按照年度計(jì)劃自己進(jìn)行考慮，然后選擇項(xiàng)目投資計(jì)劃。但實(shí)際問(wèn)題是，這些年度計(jì)劃往往并不和土地儲(chǔ)備有關(guān)聯(lián)，按照計(jì)劃去看了半天，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商最后會(huì)發(fā)現(xiàn)很多區(qū)域土地儲(chǔ)備情況和計(jì)劃情況是脫節(jié)的，計(jì)劃了半天，結(jié)果沒(méi)有地�！巴恋乩�用年度計(jì)劃”應(yīng)該是建立在擁有大量土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上的，現(xiàn)在這個(gè)基礎(chǔ)并不牢固，紙上談兵的色彩太濃。

　　房?jī)r(jià)沒(méi)有理由回落

　　針對(duì)新政策最終對(duì)房?jī)r(jià)的影響，市場(chǎng)人士幾乎眾口一詞，按照新政策落實(shí)的話，房?jī)r(jià)沒(méi)有任何理由會(huì)出現(xiàn)下降。

　　劉漢發(fā)表示，從成本問(wèn)題上看，現(xiàn)在按照新政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，土地成本將會(huì)明顯上升；近期，央行剛剛提高了利率，資金成本也是上揚(yáng)的；此外，因?yàn)檎{(diào)控問(wèn)題，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期也有所放緩，所以綜合看來(lái)，各項(xiàng)成本都是上升的，在種種成本的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)怎么能下得來(lái)。

　　梁春曲表示，按照新政策，等于是對(duì)房屋供給方進(jìn)行了限制，按照供需理論，供給受到限制后，市場(chǎng)價(jià)格必然是向上的，所以從供需角度來(lái)看，房?jī)r(jià)也沒(méi)有下降的理由。