發(fā)布時間：2004-12-2來源：財經(jīng)時報
劉泉：作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，作為整個房地產(chǎn)行業(yè)微觀一個分子，我對于中國市場經(jīng)濟發(fā)展有兩個疑問：第一個疑問是股票，中國的股票是跟經(jīng)濟發(fā)展最沒有什么關(guān)系的一個事物。中國經(jīng)濟發(fā)展每年保持高速增長，但股票卻處于很不理想的狀態(tài)。幾年前覺得股票是一件很時尚、很好的事情，代表先進的發(fā)展潮流�，F(xiàn)在好像很少有人在提股票了，經(jīng)濟發(fā)展了而股票未得到相應(yīng)的發(fā)展，是不正常的；第二個疑問就是中國的房地產(chǎn)，回顧今年的房地產(chǎn)政策，我覺得盡管在經(jīng)濟方針上確定了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，但國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控卻是“打壓”限制，使房地產(chǎn)處于雙緊狀態(tài)，第一緊是金融政策，第二緊就是土地政策。更令人困惑的是，在打壓的情況下，房地產(chǎn)發(fā)展卻仍然快速增長態(tài)勢，主要體現(xiàn)在兩個方面，第一個方面是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模開動工面積已經(jīng)4個多億了；第二個是今年全國房地產(chǎn)平均價格指數(shù)上漲了13%。宏觀決策控制房地產(chǎn)業(yè)這個柱子，這個柱子卻越控制越粗，對經(jīng)濟的促進作用越來越大。
從國家宏觀政策和經(jīng)濟運行上看，市場經(jīng)濟關(guān)注的是“供”、“求”兩個字。政府采用行政命令式在控制供給量，如銀行卡壓，控制土地規(guī)模，但這卻促使房地產(chǎn)的發(fā)展越來越快，讓人感覺這輪宏觀調(diào)控事與愿違。所以我認(rèn)為，政府部門對于今年的政策制定應(yīng)該進行一番總結(jié)。同時，從市場需求這方面看是極其旺盛的。政策對市場越進行卡壓，市場購買勢頭越熱烈。曾有人問我利息提高了對房地產(chǎn)銷售有沒有影響，我回答說可能促進的作用比打壓的作用強，他說不可能，經(jīng)濟學(xué)上講利息上升，市場購買成本就會升高，將促使銷售不暢，而且利率一高，地的開發(fā)成本也就越高。實際上在中國，西方傳統(tǒng)經(jīng)濟理論并不是很適合，市場存不存在泡沫的問題也難以說清。但我覺得，房地產(chǎn)市場就像一個很大的游泳池，有人用小氣管吹起一些泡沫，那么泡沫是存在的，但整個池子里的水并沒有泡沫。因為泡沫產(chǎn)生的原因是投機或說是投資行為，但在中國目前房地產(chǎn)大部分需求還是來自自住，而且自住需求還遠(yuǎn)未得到發(fā)掘和滿足。
目前在一些大中城市如北京、上海，存在著一些買房投資行為，但大城市的相關(guān)政策也非常嚴(yán)格，使得很多大城市的開發(fā)商紛紛到二線城市開發(fā)。原來我們都認(rèn)為二線城市購買力比較弱，結(jié)果卻是進軍到二線城市的地產(chǎn)公司把最新的理念帶進去之后，帶動當(dāng)?shù)胤績r攀升，這可并不是投資或投機帶動的。這一現(xiàn)象超乎想象的。最近天鴻集團在二線城市開發(fā)了好幾個項目，效果都很好。這就說明，實際有效的需求是不會產(chǎn)生泡沫的，中國房地產(chǎn)整個形勢也是沒有泡沫的。
回顧2004年以及2003年，展望2005年，我們感覺中國房地產(chǎn)在未來肯定是一個上升趨勢，到2008奧運會以及未來5年到10年內(nèi)的發(fā)展大方向是沒有問題的。對于很多人擔(dān)心的房價上漲，我倒認(rèn)為開發(fā)量增長速度和經(jīng)濟整個發(fā)展速度差不多是代表著經(jīng)濟的良好發(fā)展，百分之十幾漲幅都在良性發(fā)展范籌內(nèi)。如果像香港、日本那樣房價跳水一半的時候，就是國家經(jīng)濟危機了。
我覺得明年有幾點值得關(guān)注：第一是產(chǎn)品。這是房地產(chǎn)正常發(fā)展，通過供給和需求，促進開發(fā)商研究產(chǎn)品的升級換代。隨著競爭的激烈，2005年到2006年產(chǎn)品研發(fā)將有一個質(zhì)的改變。北京一年幾個億平方米左右的開工面積，集中在幾個區(qū)域，這使開發(fā)商必須研究產(chǎn)品，產(chǎn)品競爭將是白熱化的，并從過去開發(fā)速度、戶型平面，上升到最后是人才競爭。因為產(chǎn)品實際是人的思維的一個表現(xiàn)。項目很可能從一個單純的居住產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成另外一種充滿文化的產(chǎn)品，因為現(xiàn)在很多富有到一定程度的人，不是有錢買個大房子，他看重的是文化。閻總的項目是中式四合院，我的項目也改叫新四合院。不在于中式還是西式，四合院是房子的一種形式，是好幾百年前中國人在北京居住的一種形式，衛(wèi)生間改造一下，就符合最高端人群的居住需要。這個建筑形式是中國的，但是也能和世界最先進的生活方式接軌，我們的傳統(tǒng)文化實際上也是先進的文化。不管做一個純中式的還是洋式的四合院，作為建筑來講都要重視空間。所以我覺得明年產(chǎn)品的升級換代和競爭，最后拼的是策劃人員包括老總自身的認(rèn)識和思維；第二是營銷方式創(chuàng)新。目前中國的房地產(chǎn)營銷基本是傳承臺灣和香港的銷售模式。但當(dāng)樓盤差異度有了，各種檔次也分層了，特別的銷售方式也產(chǎn)生了。普通的銷售人員賣房子大多談房子多大、使用面積多大、朝陽不朝陽等等，但當(dāng)面臨高端或有若干次置房經(jīng)驗的客戶時就不夠了，這就會促使銷售的方式改變，以后中國需要很專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，從產(chǎn)品前期定位到開發(fā)幫助投資者落實到圖上，并跟建筑師有一定的關(guān)系資源。
閻少華：今年對房地產(chǎn)市場影響比較大的就是土地政策和加息，行業(yè)人士都在分析這兩個政策對房地產(chǎn)的影響。實際上我覺得要說清楚這兩方面的影響應(yīng)該首先分析房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。無論是是土地政策還是加息，對于房地產(chǎn)的發(fā)展頂多是一個方面的外因而不是內(nèi)因。包括利率對于證券市場的影響，對地產(chǎn)自身規(guī)律來說外力的影響是有限的。房地產(chǎn)自身規(guī)律的第一方面，就是市場需求的發(fā)展，從開始沒有房子到最后需要房子，這個過程千年萬年以來一直在發(fā)展，這是一個基本規(guī)律。房地產(chǎn)生產(chǎn)也有別于其他產(chǎn)品，其他工業(yè)產(chǎn)品都不可避免地面臨著隨著逐漸成熟，逐漸地更新?lián)Q代，而房地產(chǎn)的發(fā)展是不變的，這是一個本質(zhì)區(qū)別。第二方面，其他產(chǎn)品沒有地域性，可以擴大再生產(chǎn)，成本是可以不斷降低的。但房地產(chǎn)做不到，房地產(chǎn)受土地資源的限制比較大，土地稀缺性造成成本不斷上漲，并且無法通過擴大生產(chǎn)降低。由于人類的需求是越來越旺的，每個人對房子數(shù)量的需求都在增長，因此房子是永遠(yuǎn)漲價的，跌價是暫時的，任何國家房子跌價都是暫時的。因此土地供應(yīng)減少更促進地價上漲，加息還是減息的影響也都是短期影響。房地產(chǎn)價格真正是由需求和供給之間關(guān)系決定的。從更高一層次來看，是由有效供給和有效需求的關(guān)系造成的。有效需求大家都明白，有效供給則是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，建造的房子是人們所需要的，如果房子供給很大，或者說這房子不適用，人們不喜歡這個房子，不好賣，這種供給是無效的。
之所以說加息的影響是短期而不是長期的，是因為加息使有效供給和有效需求的成本同步加大，而它們之間的關(guān)系沒變，從長期來講就不會影響房地產(chǎn)價格走勢。而短期內(nèi)由于加息以后因為當(dāng)期的有效供給是加息之前形成的，當(dāng)期有效供給沒變，而有效需求卻立即變化，會使價格發(fā)生變化。利息上漲和下跌最重要的是對人們心理預(yù)期的影響，國內(nèi)利息一降就會連續(xù)降，很多人也會分析加息肯定也要連加，對心理預(yù)期影響較大，人們有這個預(yù)期，就使消費和生產(chǎn)都趨于謹(jǐn)慎，可能會使交易活躍程度降低。這次加息是多年減息且多年通縮之后物價開始往上漲之后的第一次加息，長遠(yuǎn)看對房地產(chǎn)是比較有利的，也是積極的。
總體來講，今年房地產(chǎn)形式是豐富多彩的，尤其是出現(xiàn)了中式住宅或說中式別墅熱，這是一個積極的開端。前幾年別墅基本都是洋式的，國外泊來的。今年從市場自發(fā)地出現(xiàn)中式住宅熱，應(yīng)該說是我國自信心提高的一個表現(xiàn)，也是我國經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的結(jié)果。未來幾年，我國房地產(chǎn)將越來越強調(diào)建筑本土化，強調(diào)民族性，強調(diào)建筑的舒適度，而越來越淡漠表面形式或概念，這是非常有意義的進步，是利于長遠(yuǎn)發(fā)展的。我認(rèn)為明年應(yīng)該是朝著本土化方向發(fā)展，產(chǎn)品內(nèi)在特質(zhì)進一步升華，或者真正到了一個產(chǎn)品的時代。
在產(chǎn)品過程中，我還要強調(diào)地域性，上海就是上海的房子，北京就是北京的房子，我們老祖宗風(fēng)水就這么決定的，因地制宜。在這種意義上講，這種本土主義是極其有生命力的，是絕對主流的，是建筑的真理，也是成熟發(fā)達(dá)國家發(fā)展一直要走的路，并需要不斷創(chuàng)新的。在這個過程中怎么去看待創(chuàng)新呢？比如寫篇文章，實際上所用的詞都是別人用過的，都是很常規(guī)的詞，但不同的組合會讓人感覺到這個文章更有新意，這就是一種創(chuàng)新。我所提出的新本土主義要強調(diào)的是地域性，而不是說中國原來建筑形式，因為原來中國建筑的形式也是從地域性出發(fā)形成的一個結(jié)果。我們從地域出發(fā)，用新的材料看看有什么變化，即我們要滿足現(xiàn)代人需求，要用新的技術(shù)、新的材料，同時并不排斥西方，這個四合院也借鑒了很多西方建筑手法，只要合適，就進行加工和組合，就可以理解成創(chuàng)新。而一個房子所具有的地形、地貌是別人不可能重復(fù)的，再加上各種材料的有效組合，就是一種創(chuàng)新。
對于營銷創(chuàng)新而言，北京是很有文化的一個城市，城市比較大，自我意識比較強。所以港臺營銷模式與北京市場的結(jié)合是有特質(zhì)的，很注重區(qū)域的特性。從未來發(fā)展看，行業(yè)趨勢應(yīng)該是大部分營銷策劃漸漸地沒有市場了，并將呈現(xiàn)出專業(yè)化、集中化的趨勢。消費者也將越來越多地主動獲取信息，從期房到現(xiàn)房，消費者要看到實的東西才能買�！ �
劉葳：我們認(rèn)為今年在產(chǎn)品這方面最突出的特征就是本土化非常明顯，都是對本土文化的再利用和挖掘。所謂創(chuàng)新可能是建造產(chǎn)品的時候有些細(xì)節(jié)或某些點上呈現(xiàn)出一些新的東西，這些新的元素是跟時代需求相吻合的。首先要具備現(xiàn)代化的居住功能，如以前的四合院，我們一提起來想到的就只是文化價值，就是因為里面一些設(shè)施、設(shè)備和空間組織，跟現(xiàn)代人們生活居住要求的不太一致了，新四合院可能通過創(chuàng)新在這些方面更多地與需求相吻合，如四合院以前是用圍墻體現(xiàn)圍合的，也許將來可以用一排很密的竹或水木墻等構(gòu)成圍合邊線等等。從當(dāng)前看，產(chǎn)品本土化會成為市場發(fā)展的一個趨勢，而且從市場現(xiàn)在反饋來看會有很多人需求的。在土地政策和金融政策緊鑼密鼓地對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生種種影響的情況下，我們公司發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)越來越多了。我們分析認(rèn)為，這一輪政策實際上從長遠(yuǎn)講還是推動市場健康發(fā)展的，很多開發(fā)商會更理性地思考市場行為，會將項目或開發(fā)整個過程分成很多細(xì)節(jié)進行專題研究。這對市場長期來講是起健康促進的作用的。相比較土地政策的長期影響較為明顯，效應(yīng)會在比較長遠(yuǎn)的時間體現(xiàn)出來。金融政策是短期的行為，我們認(rèn)為加息不是主要針對房地產(chǎn)行業(yè)的，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)還是有影響的，對于局部區(qū)域的泡沫會起到一定的抑制作用，一是增加投機行為的資金成本，二是對市場起到一個信號燈的作用。
隨著產(chǎn)品的多元化，營銷的渠道也是多元化的，每個產(chǎn)品要針對不同的客戶群。對于媒介的選擇要根據(jù)客戶群關(guān)心的內(nèi)容、平時的生活習(xí)慣等去投入營銷廣告。地產(chǎn)顧問也將越早介入前期的研究，這對于整個項目發(fā)展來說是越有益的。如我們預(yù)測北京明年上半年將會有供應(yīng)量集中放量的趨勢，如8.31大限會延遲對本年度將要推出的一些項目，這些項目可能在明年尤其上半年的時間集中放量，其中明年的寫字樓業(yè)會遭受一個嚴(yán)重的考驗。這些信息應(yīng)該是開發(fā)商及早關(guān)注的。