發(fā)布時間：2004-12-3來源：中國經(jīng)濟時報
不過有關數(shù)據(jù)顯示，北京的房價漲幅在35個大中城市排名中并不靠前。然而開發(fā)商卻在提醒那些正在為加息猶豫的人：今年1至10月份北京市的房地產(chǎn)先行指標處于下降趨勢，其中購置土地面積、完成開發(fā)面積及商品房新開工面積分別同比下降50.1%、69.7%和8.7%；眾所期待的288個可以協(xié)議出讓的歷史遺留項目中，有約23%的項目未能真正“過關”，其中主動放棄的項目其規(guī)劃建筑面積總數(shù)約為310萬平方米，因各種原因而被暫停辦理“闖關”手續(xù)的項目其規(guī)劃建筑面積總數(shù)約為1159萬平方米。這些數(shù)字表明未來一個時期，購置土地面積的數(shù)字仍不會太大，而今年房價上漲的一個重要原因即是供應量的減少。
如此種種，開發(fā)商要表達的無非是房價還要漲，自住的不要再捂著錢袋，投資的現(xiàn)在仍是好時機。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場真的值得趕緊出手搶購么？
買房用于自住者一般分為兩類，一類為滿足基本居住需求，一類為改善居住條件升級換代。前者占大多數(shù)，對房價敏感，后者占少數(shù)，對房價較不敏感。前者所能承受的商品房是中低價位房，在北京通州房價都已漲到每平方米4000元的今天，如果不想住得太偏，市場提供給他們的選擇大約是每平方米4500至6000元。對于這個群體而言，房價未來可能還會上漲的信息是一個實際的壓力，但事實上擔心房價大幅上漲而匆忙排隊搶購完全沒有必要。
供應量減少并不等于供應滿足不了中等收入居民的第一居住需求，也不是不能滿足高收入者升級換代的需求，而是市場近年有大量的投資性需求，分去了為數(shù)不小的市場供應，如果這一類需求的市場供應量減少，是不會造成房價大幅上漲的。北京每平方米4500至6000元的住宅，在東部和西部大約位于四五環(huán)之間和五環(huán)之外，北部要再靠外一些，南部大約在三四環(huán)之間。這些區(qū)域可開發(fā)用地較多，因而大盤較多，潛在供應也很大，這也決定了這一區(qū)域的房價不會上漲太多，房子根本不緊俏，購房者用不著去“搶”。
高收入人群二次、三次置業(yè)用以改善居住條件，選擇多為四五環(huán)之外的低密度住宅或別墅，這一類房價格一向較為穩(wěn)定，在房價普漲時其漲幅也不大。比起房價，這類購房者更在意的是房子的品質和居住環(huán)境，這也使得這類住宅價格不會輕易被炒上去。事實上二次、三次置業(yè)的人都很理性，開發(fā)商的煽動性宣傳并不能對他們起什么作用。
買房用來投資的也一般分為住宅和商鋪兩類。前幾年投資買下開發(fā)商宣傳“租金回報高”住宅的，有不少業(yè)主很快就不得不面對同區(qū)域新樓價格遠低于買入價格的事實，最后無奈“揮淚”進入二手房市場“割肉”。如羅馬花園公寓，幾年前高位時的價格為12600元／平方米，今年在二手房市場上的售價僅為5500元／平方米；陽光廣場公寓高位時的價格為14400元／平方米，今年在二手房市場上的售價僅為6300元／平方米。
時下房地產(chǎn)市場仍存在信息不對稱的問題，貿然輕信開發(fā)商的投資概念同樣充滿風險。
去年、前年的住宅市場上，小戶型投資的概念宣傳得很起勁：工作不久的年輕人先自住，幾年后可再租給剛工作的人。然而還沒等他們住進這套房，市場上的小戶型項目已經(jīng)遍地開花耍苣嚴胂蠹改旰笳飫嘁抵髟謐飭奘諧∩系木赫崾嵌嗝床伊搖?
同樣，其他類型住宅的投資者面對的也是市場供應量不小的現(xiàn)實。北京市場上，4500-6000元／平方米的住宅是主流人群能接受的自住性購買價位，因而對于6000-10000元／平方米價位的住宅，開發(fā)商主要靠打投資牌來吸引購房者。理論上，這個價格區(qū)間工薪階層和高收入人群都可以被吸引進來。由于投資渠道少，而銀行利率近年來又只降不升，很多人選擇了投資房產(chǎn)。正因如此，近年來投資性購買的住宅總量在逐年增加，而租賃市場的需求增長卻遠沒有這么快。我國的住宅空置率據(jù)統(tǒng)計是不高的，但其計算方法不同于國際上普遍采用的方法，空置在開發(fā)商手中的住宅只是一部分，空置在購房者手中的住宅則未被計算入內，有關統(tǒng)計未必能夠反映全貌。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)去年以來大熱，開發(fā)商以“一鋪養(yǎng)三代”的宣傳把商鋪的價格炒到住宅的三四倍，各區(qū)域不斷有新的商鋪刷新不久前的區(qū)域最高價。但在很短的時間內就有不少經(jīng)營者難以為繼，使得投資者的這份資產(chǎn)成為負資產(chǎn)。首創(chuàng)資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理楊曉斌不久前公開承認巨庫和第五大道開發(fā)失敗。
種種跡象顯示，這并不是一個流行“搶房”的時代。