在地產界曾經一度風行的“空手套白狼”模式著實讓不少開發(fā)商獲利豐厚，房地產因此也“榮登”了中國十大暴利行業(yè)之首。但隨著國家宏觀調控政策和央行信貸政策的“逆轉”，完全依賴于銀行貸款的地產公司頓時陷入了一片資金恐慌之中，就連一些業(yè)內聞名、實力雄厚的開發(fā)商也不得不進行融資渠道的開發(fā)，否則“地產游戲”隨時就可能因為資金短缺而終止

　　“121文件”后的信托融資

　　2003年央行頒布的121號文件，對中國房地產業(yè)來說，無疑是一項“鐵規(guī)”。根據文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對未取得“四證”的開發(fā)商將不得提供任何貸款，于是一直依賴銀行的房地產商們紛紛開始了“找錢運動”，由于信托融資不像增發(fā)、配股、可轉債那樣有許多限制條件，要經過漫長的報批程序，同時信托產品籌資周期較短，只需要委托人和受托人自主商定，其設計、發(fā)行速度非�？�，正好可以彌補房地產商融資渠道的匱乏，所以房地產信托實際成了開發(fā)商們獨辟巧徑的一條融資大道。據相關資料顯示，2003年第四季度全國共發(fā)行房地產信托37個,募集資金35億元,比第三季度驟增了22個項目和22.9億元資金,占所有信托產品的數量和金額的比重也上升了一倍左右。

　　面對“121文件”出臺后的信托融資，一位業(yè)內人士評價說：“房地產信托的最大優(yōu)點是可以不受銀行貸款的約束。按照人民銀行規(guī)定，商業(yè)銀行發(fā)放房地產開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，而通過信托公司融資完全可以不受此限制�！备�關鍵的是，銀行向開發(fā)商貸款的硬條件是“四證齊全”，而房地產信托則不受此限。

　　加息讓融資成本升高

　　2004年央行加息完全是出乎預料的，盡管此前有關人士一再否認加息是為了抑制房地產過熱，但加息的事實無疑再度繃緊了開發(fā)商們的資金鏈。由于銀行存、貸款利率上調，部分購房者會提前償還貸款，未購房者轉而進行儲蓄，持幣待購的人增多，開發(fā)商不僅申請銀行貸款要付出更高的成本，而且房屋竣工后的銷售也面臨諸多不利。尤其是許多開發(fā)商們苦心經營的多層次、多元化的融資渠道，包括直接融資、間接融資，國內上市、海外上市，海內基金、海外基金，自己發(fā)債、可轉債等融資手段在央行加息后都面臨著高成本的挑戰(zhàn)。

　　西安市某銀行的統(tǒng)計資料顯示，該行從1998年到2002年房地產開發(fā)貸款余額年均增長35%；個人住房貸款余額年均增長120%。但從今年初開始，房地產開發(fā)貸款余額和個人住房貸款余額雖然仍在繼續(xù)增長，但幅度明顯放緩。

　　海外基金面臨退出困局

　　在貸款、信托之后，海外投資基金也是目前開發(fā)商們最垂涎的一塊資本，但實際上國外基金要求得非常嚴格。國內的開發(fā)商們不能有太多的變數，不能回避風險。有些開發(fā)商準備的材料都是正面的，往往不提及任何風險和可能會出現的問題，這會讓國外投資者十分擔憂。在溝通中開發(fā)商往往會發(fā)現兩個很大的差別，一個是國內開發(fā)商的看法，一個是國際投資者的看法，這需要開發(fā)商做很多前期工作，要使項目具有吸引力，需要包裝，需要換成基金經理人熟悉的語言。

　　除此以外，海外基金在中國投資的最大困難在于獲利后如何退出。雖然目前海外基金關注的重點是北京和上海，但西安也不難看到它們的影子，某地產開發(fā)商表示，海外基金他們也曾經接觸過，雙方在一些項目存在合作的可能，關鍵是目前政策只允許海外基金的獲利在國內流通。