在目前的房?jī)r(jià)高位運(yùn)行和觀(guān)點(diǎn)紛雜的情況下，對(duì)于普通消費(fèi)者而言，追漲而購(gòu)屬于非理性抉擇，持幣靜觀(guān)，待機(jī)抉擇，則是明智之舉。

　　今年1-9月，商品房?jī)r(jià)格比去年同期增長(zhǎng)了13.4%，其中住宅上漲了11.5%，有的城市上漲了20%以上。房?jī)r(jià)的不斷攀升，引起了上至中央決策部門(mén)，下至黎民百姓各個(gè)層面的高度關(guān)注。與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升相輝映的是，關(guān)于中國(guó)目前的房地產(chǎn)價(jià)格是否屬于正常上漲，房地產(chǎn)業(yè)是否存在“泡沫”，“泡沫”是否即將破滅等等“口水戰(zhàn)”在不斷升級(jí)。普通消費(fèi)者應(yīng)如何抉擇？政府又應(yīng)該如何抉擇？

　　當(dāng)前的爭(zhēng)論，主要集中在兩個(gè)完全對(duì)立的判斷上。

　　第一種判斷 中國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)不存在泡沫。目前房?jī)r(jià)的攀升，是供求矛盾的正常體現(xiàn)。

　　其理由是，中國(guó)目前的房?jī)r(jià)攀升，從長(zhǎng)期供求關(guān)系看，中國(guó)的城市化水平的提升和人均收入水平的上升，成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素。從短期供求看，由于近期政府對(duì)地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資信貸等方面的調(diào)控，導(dǎo)致供求矛盾上升，加上相關(guān)上游行業(yè)價(jià)格的上漲，推動(dòng)了目前的房?jī)r(jià)保持在高位水平。直接提出或暗含的政策建議是，放松當(dāng)前的調(diào)控力度，緩解土地和投資資金供求矛盾，是抑制房?jī)r(jià)的根本措施。

　　第二種判斷 認(rèn)為中國(guó)目前的房?jī)r(jià)屬于不正常水平。房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫，中國(guó)面對(duì)著泡沫時(shí)刻破滅的危險(xiǎn)。這是從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)信貸增長(zhǎng)規(guī)模、房產(chǎn)空置率、投資性購(gòu)房與消費(fèi)性購(gòu)房比例等方面顯示出的數(shù)據(jù)做出的判斷。直接提出或暗含的政策主張是，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，防止泡沫的破滅。

　　對(duì)于目前的房?jī)r(jià)上漲，在判斷上意見(jiàn)不一，各執(zhí)一詞，似乎體現(xiàn)著仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智的“學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴”邏輯，然而，綜觀(guān)不斷熱烈起來(lái)的論爭(zhēng)及持不同觀(guān)點(diǎn)者的背景，我們發(fā)現(xiàn)存在這樣一種有趣的現(xiàn)象:提出或直接間接支持第一種判斷的，一是房地產(chǎn)業(yè)中的業(yè)界人士，二是主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政府職能部門(mén)，當(dāng)然包括部分經(jīng)濟(jì)研究者；提出或直接間接支持第二種判斷的主要是部分學(xué)者、部分海外咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、潛在承擔(dān)泡沫破滅風(fēng)險(xiǎn)的職能部門(mén)、執(zhí)行著宏觀(guān)調(diào)控任務(wù)并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的部門(mén)�，F(xiàn)有的不同觀(guān)點(diǎn)是利益導(dǎo)向型，還是學(xué)術(shù)中立型，是值得人們謹(jǐn)慎鑒別的。

　　隨著城市化進(jìn)程的加速和居民可支配收入水平的提升,房地產(chǎn)的潛在需求無(wú)疑是影響中國(guó)長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的剛性因素。由于存在巨大的潛在需求,所以投資(不動(dòng)產(chǎn)投資)性購(gòu)房所占比重在近年來(lái)開(kāi)始上升。然而,階段性的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng),不能以長(zhǎng)期因素作為判斷的依據(jù)。

　　雖然潛在需求是決定中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有長(zhǎng)期剛性特征的因素,但是，長(zhǎng)期性的潛在需求，不可能用短期的迅猛供給增長(zhǎng)方式來(lái)滿(mǎn)足,否則，就會(huì)使短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)脫離整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平而片面增長(zhǎng)，導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中階段性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因而,將長(zhǎng)期供求關(guān)系或潛在市場(chǎng)需求作為短期的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)決定因素，是不準(zhǔn)確的。

　　不管當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但若將當(dāng)前高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)看成是供求不平衡的正常反應(yīng)，屬于正常現(xiàn)象，這種判斷實(shí)則屬于不正常。一般來(lái)說(shuō)，價(jià)格當(dāng)然是供求關(guān)系的市場(chǎng)反應(yīng)，但是，階段性的房地產(chǎn)價(jià)格是否反映當(dāng)期真實(shí)供求，則值得謹(jǐn)慎考察。

　　絕對(duì)地說(shuō)，如果不存在房地產(chǎn)投資信貸和消費(fèi)信貸制度，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)投入完全來(lái)源于房地產(chǎn)商的自有資金和向消費(fèi)者的融資，房地產(chǎn)的需求完全取決于消費(fèi)者的可支配收入，那么，房?jī)r(jià)則是房地產(chǎn)供求的真實(shí)反應(yīng)，不存在價(jià)格的虛高和所謂的房地產(chǎn)業(yè)泡沫問(wèn)題。在這種絕對(duì)的條件下，完全可以通過(guò)增加有效供給來(lái)抑制價(jià)格。

　　然而，由于房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的資金部分或絕大部分來(lái)源于信貸，房?jī)r(jià)就不一定反映真實(shí)供求關(guān)系，更不能準(zhǔn)確反映真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力。因而，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的供求對(duì)信貸資金的依賴(lài)程度越高，房地產(chǎn)價(jià)格反映真實(shí)供求狀況的程度就更具有不確定性。

　　如果借助于增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)投資來(lái)抑制價(jià)格的上揚(yáng)，就等于擴(kuò)大信貸規(guī)模和提升信貸增長(zhǎng)率。因而，一定時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，房?jī)r(jià)是否出現(xiàn)虛高現(xiàn)象，關(guān)鍵要看房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的信貸規(guī)模和信貸增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系。

　　當(dāng)前高位運(yùn)行的房地產(chǎn)價(jià)格，是否是由投資性(或投機(jī)性、非消費(fèi)性)集中購(gòu)買(mǎi)引致的，是否存在房地產(chǎn)商間哄抬價(jià)格的默契合謀行為，是否是由對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控引起的進(jìn)一步上漲的價(jià)格預(yù)期推動(dòng)的，如此等等，這些可能都是導(dǎo)致價(jià)格上漲的因素，但都不是問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在于，抬高的房?jī)r(jià)主要靠什么性質(zhì)的資金支撐起來(lái)的。如果像某些分析那樣，個(gè)別城市房?jī)r(jià)階段性的猛升，是國(guó)際“熱錢(qián)”進(jìn)入導(dǎo)致的。如果是真正的“熱錢(qián)”，而不是銀行的信貸資金，房?jī)r(jià)不管怎么漲，都不會(huì)影響大局，有朝一日價(jià)格下跌，影響的只是他們已被物化的資產(chǎn)的縮水。

　　國(guó)際“熱錢(qián)”進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，不一定是壞事，可能是好事。國(guó)際“熱錢(qián)”不管將價(jià)格抬多高，只要終端消費(fèi)的可支付能力變化不大，高價(jià)格不會(huì)挺多久。當(dāng)然，有人認(rèn)為國(guó)際熱錢(qián)進(jìn)入是賭人民幣升值，希望借此從中獲利。如果真是這樣，又會(huì)帶來(lái)多大的負(fù)面效應(yīng)？

　　同理，如果當(dāng)前的房?jī)r(jià)是由消費(fèi)者和投機(jī)者手持資金和動(dòng)用自己的銀行存款抬升的，一旦價(jià)格下跌，也不會(huì)產(chǎn)生具有全局性的負(fù)面影響。從顯現(xiàn)出來(lái)的數(shù)據(jù)看，國(guó)際熱錢(qián)也好，居民手持現(xiàn)金和兌取的銀行存款也好，都不是支撐目前高位房?jī)r(jià)的資金主體，而信貸資金才是真正的“頂梁柱”。這才是危險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。

　　基于以上認(rèn)識(shí)，在當(dāng)前房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的信貸規(guī)模和信貸增長(zhǎng)率處于高位運(yùn)行的情況下，尤其是當(dāng)前整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹壓力條件下，如果政府放棄對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮和整頓政策，增加所謂的有效需求，可以預(yù)期到的結(jié)果是，房?jī)r(jià)不僅不降，反而更漲。不僅如此，即使當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)不存在泡沫，也會(huì)形成泡沫。

　　基于以下情況，政府會(huì)繼續(xù)推行既定的政策：

　　第一，由于通貨膨脹壓力的存在，使得政府必須調(diào)節(jié)信貸規(guī)模和信貸增長(zhǎng)率，因而，單獨(dú)放松房地產(chǎn)市場(chǎng)銀根的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不具備。

　　第二，銀行尤其是國(guó)有商業(yè)銀行的股份制改造已經(jīng)進(jìn)入關(guān)鍵階段，降低不良資產(chǎn)率，提高資本充足率是近期銀行工作的重點(diǎn)。因而，銀行向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大信貸規(guī)模的舉措與當(dāng)前銀行的改革存在沖突。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫甚至泡沫是否會(huì)馬上破滅的爭(zhēng)論不斷升級(jí)的氛圍中，銀行向房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大信貸規(guī)模與銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制原則相背離。

　　第三，今年的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的超額實(shí)現(xiàn)已成定局，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否要依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步大規(guī)模投資來(lái)帶動(dòng)，具有不確定性，因而，借助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理由放松對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整頓，條件不充分。

　　第四，規(guī)范土地開(kāi)發(fā)秩序、形成有效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的任務(wù)遠(yuǎn)未完成，短期內(nèi)放松土地整頓工作，搞土地秩序整頓的“半拉子”工程實(shí)非明智之舉。

　　以上因素表明，政府堅(jiān)持已有的房地產(chǎn)政策不動(dòng)搖，并切實(shí)落實(shí)相關(guān)政策，是推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基本條件,也是避免因房地業(yè)波動(dòng)引致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)的基本措施。

　　在目前的房?jī)r(jià)高位運(yùn)行和觀(guān)點(diǎn)紛雜的條件下,普通消費(fèi)者應(yīng)該如何抉擇？

　　第一，價(jià)格高位運(yùn)行中盡量避免“買(mǎi)漲”、“追漲”，追漲是非理性的抉擇。

　　第二，在“口水戰(zhàn)”不斷升級(jí)，信息“噪音”越來(lái)越雜的環(huán)境中,別輕易相信哪一家之言。

　　持幣靜觀(guān)，待機(jī)抉擇，才是明智之舉。