經(jīng)濟(jì)適用房是我國住房分類供應(yīng)體系的重要組成部分。自1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，各地采取了多種形式，組織經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。隨著經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，其滿足中低收入家庭住房需求、平抑大中城市住房價(jià)格的作用逐漸顯露。北京市是目前全國經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模最大的城市，其經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格影響的分析也具有較為普遍的意義。
      價(jià)格構(gòu)成：
      經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本相應(yīng)減免
      經(jīng)濟(jì)適用房由于其所具有的不完全商品性和部分保障性，國家對(duì)其開發(fā)成本作了相應(yīng)減免：免收土地出讓金、減免21項(xiàng)稅費(fèi)，開發(fā)商利潤率在3％以內(nèi)。其開發(fā)成本構(gòu)成主要包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七大項(xiàng)。因此，從構(gòu)成上來看，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本要低于商品住房。
      從項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格的比較來看，北京市目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房與相同地段、相近檔次的商品住房市場(chǎng)價(jià)格相比，單價(jià)絕對(duì)差低的在450元／平米左右，高的可達(dá)1300元／平米，相對(duì)差大致在15％～35％之間。按北京目前地價(jià)情況推算，經(jīng)濟(jì)適用房地塊土地出讓金大致為350元／平米，加上其他減免費(fèi)用150元／平米，品質(zhì)相當(dāng)、獲利相近的經(jīng)濟(jì)適用房與商品住房價(jià)格之間合理的差異大致應(yīng)在500～550元／平米左右。
      作用機(jī)制：
      總量、結(jié)構(gòu)綜合作用機(jī)制初步形成
      對(duì)于房價(jià)偏高的北京、深圳等大城市而言，政府當(dāng)前價(jià)格調(diào)控的主要任務(wù)就在于優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，平抑住房價(jià)格。北京市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格平抑作用日趨強(qiáng)化，初步形成了總量、結(jié)構(gòu)綜合推進(jìn)的作用機(jī)制。
      供給總量方面，2000年北京市經(jīng)濟(jì)適用房開復(fù)工面積為358.7萬平米，約占當(dāng)年商品房開復(fù)工面積的8.1％。2002年以來，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐明顯提速，僅上半年開復(fù)工面積已達(dá)到405.3萬平米。經(jīng)濟(jì)適用房入市數(shù)量的上升，推動(dòng)了北京樓市住房總供給量的增加，從而對(duì)住房價(jià)格初步起到了平抑的作用。
      供給結(jié)構(gòu)方面，北京市目前在售樓盤中，5000～8000元／平米之間的中間價(jià)位樓盤占有相當(dāng)比重，低價(jià)位住房供給比重偏低。經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模入市，在一定程度上彌補(bǔ)了市場(chǎng)低價(jià)位住房供給的相對(duì)不足。對(duì)于價(jià)格稍高的商品住房而言，經(jīng)濟(jì)適用房的入市對(duì)其客戶形成了較大的分流，相對(duì)降低了其需求，從而在一定程度上平抑了商品住房的市場(chǎng)價(jià)格。
      發(fā)展前瞻：
      理順經(jīng)濟(jì)與商品房價(jià)格相互影響機(jī)制
      確定經(jīng)濟(jì)適用房合理供應(yīng)規(guī)模
      為優(yōu)化住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在平抑住房市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)，保持市場(chǎng)在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用，政府應(yīng)當(dāng)掌握好經(jīng)濟(jì)適用房的供給總量。供給總量過低，就發(fā)揮不了經(jīng)濟(jì)適用房的平抑房價(jià)、滿足中低收入家庭住房需求的作用；供給總量過高，就容易對(duì)商品住房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，影響住房市場(chǎng)化改革的深入進(jìn)行。因此，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)規(guī)模應(yīng)在對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、中低收入家庭住房消費(fèi)支付能力等因素深入研究的基礎(chǔ)上合理確定。
      平衡布局?jǐn)U大經(jīng)濟(jì)適用房的影響面
      從目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域布局來看，經(jīng)濟(jì)適用房主要集中于北部區(qū)域，居民就業(yè)主要集中于三環(huán)以內(nèi)的市中心區(qū)域，因而居住與就業(yè)分離現(xiàn)象比較嚴(yán)重，交通成本較高；從居民居住習(xí)慣來看，一般來說，一旦人們?cè)谀骋坏赜蚍秶鷥?nèi)生活相當(dāng)一段時(shí)間之后，會(huì)對(duì)居住區(qū)格局、空間尺度產(chǎn)生親切的感覺，并強(qiáng)化自身社區(qū)歸宿感、地域留念度。布局失衡的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格的影響面，無疑將因上述各因素的存在而大大降低。南城地區(qū)翠城、西紅門等大型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)本區(qū)域的住房價(jià)格產(chǎn)生強(qiáng)大的平抑作用，從而使南城居民能在相應(yīng)半徑內(nèi)購置新的住房，也防止了居民就業(yè)與居住的過度分離。
      減少住房消費(fèi)“搭車現(xiàn)象”
      如果沒有有效的準(zhǔn)入機(jī)制，住房消費(fèi)將會(huì)產(chǎn)生“搭車現(xiàn)象”，降低政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房投入的保障效率，也會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成較大的沖擊，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房周邊項(xiàng)目的沖擊尤為明顯。由于區(qū)位相近，而成本差異較大，商品房客戶將會(huì)大量流向同一區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。北京市目前雖然出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房的限購政策，但從總體實(shí)施情況來看，由于缺乏完善的收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制，加之開發(fā)商對(duì)自身利益的追求，本應(yīng)購買商品房的家庭大量地進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)，中低收入家庭反而遭到排擠，前述準(zhǔn)入機(jī)制未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為避免經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房市場(chǎng)過大的沖擊，政府有必要加快建立完善的收入統(tǒng)計(jì)機(jī)制，高收入家庭與中低收入家庭各得其所，形成住房供給市場(chǎng)的良性競爭機(jī)制。
      鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)
      經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象為中低收入家庭，住房二級(jí)市場(chǎng)的購買者亦大都為中低收入家庭，因此經(jīng)濟(jì)適用房與住房二級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)相互替代的關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模較小的情況下，鼓勵(lì)已購經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，對(duì)降低住房一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有很大作用。從北京市已購經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易情況來看，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)開始逐漸流入市場(chǎng)。我愛我家、精品家園等公司的已購經(jīng)濟(jì)適用房的成交量都有了不同程度的上升。已購經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易，相應(yīng)帶動(dòng)了周邊低價(jià)二手商品房的買賣，二手商品房入市交易量呈不斷上升之勢(shì)，其價(jià)格卻因經(jīng)濟(jì)適用房供給而保持著平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。