今年的樓市政策調整在去年就初現(xiàn)端倪，但是力度之大、“風暴”之烈是人們當初沒有預見到的，相比之下2003年的“整頓”只能算是“磨刀”，今年這才叫“動手”�，F(xiàn)在臨近年底，基本處在動完手后的觀察期，如果還有不良舉動，可能還要再來補上一家伙。

　　雖然如此，今年的一系列政策的目的還是調整房地產(chǎn)業(yè)的結構，完全不同于上世紀90年代初的那次清盤。龍永圖在住交會上說得好，“房地產(chǎn)業(yè)還將推動中國經(jīng)濟發(fā)展200年”。國家需要的是一個規(guī)范、健康、有社會責任感的房地產(chǎn)業(yè)，而不是充斥炒作、糾紛，在“在商言商”幌子下赤裸裸圈錢的房地產(chǎn)業(yè)。

　　整個調控的過程中，土地和金融政策就像兩條操縱的繩子，連接著與房地產(chǎn)業(yè)休戚相關的開發(fā)商、購房者、政府等等各個構成要素。房地產(chǎn)市場的供需關系變得非常微妙，供需雙方都在萎縮，出現(xiàn)了一個類似于賽跑的關系，最后是供不應求房價上漲或者供過于求房價下降還是個未知數(shù)，有待于以后出臺的一個個政策來破解。

　　下面我們就對今年的房地產(chǎn)政策做個盤點：

　　土地成為宏觀調控的手段

　　年初北京的4號令如同一記當頭棒喝，把停止協(xié)議出讓后留下的四個口子徹底堵死，雖然堵死的只是幾個“口子”，但業(yè)界中人深知其中的分量，一時間北京3000家地產(chǎn)商將面臨洗牌的說法甚囂塵上。這個政策直接導致的就是“雞蛋”和“糧票”的交換成為人們關注的焦點。

　　隨后國土資源部、監(jiān)察部又在4月初下發(fā)了對今年房地產(chǎn)市場影響最大的71號令，為土地協(xié)議出讓規(guī)定了最后期限——2004年8月31日。通知明確，8月31日后，仍以歷史遺留問題為由協(xié)議出讓的要從嚴查處。從此，大量尚未辦理完協(xié)議出讓手續(xù)的“歷史遺留”項目開始了生死時速般的賽跑，這個最后期限也被人們冠之以“8.31”大限。由此各地開發(fā)商紛紛吐出不合出讓要求的土地，大量房地產(chǎn)投資被壓縮。

　　4月底開始執(zhí)行的“暫停農用地審批”被人們稱為今年最為嚴厲調控措施的一部分，這對抑制一些行業(yè)、地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長，起到了釜底抽薪的作用。該土地凍結期于11月1日終止，國土資源部頒布《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，對農業(yè)用地的轉讓做出了嚴格的限制。

　　調整資本金比例，抬高行業(yè)準入門檻

　　2004年4月11日，央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構將執(zhí)行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調控的首要對象之一。

　　4月27日，國務院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目�J不包含經(jīng)濟適用房�K資本金比例從20%提高到35%及以上。這個規(guī)定在資金普遍不充足的房地產(chǎn)企業(yè)里引發(fā)了劇烈的震蕩。

　　提高個人住房按揭貸款門檻

　　2月26日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引征求意見稿�K》�！吨敢�》規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。

　　規(guī)范經(jīng)濟適用房管理

　　5月13日，由建設部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。業(yè)內人士認為，我國今年大量泛起的“泡沫論”很大程度上是房地產(chǎn)開發(fā)結構不合理的結果，高端項目大量涌現(xiàn)，使普通老百姓的購房壓力過大，而《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的頒布和落實，將逐漸使房地產(chǎn)高中低端的項目協(xié)調發(fā)展，調整房地產(chǎn)市場結構，此舉意義不小。

　　嚴格動拆遷管理

　　國務院辦公廳2004年6月6日發(fā)出《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴格拆遷管理，拆遷補償資金必須按時到位，對濫用職權強制拆遷要堅決查處。此通知直接的作用是減少了許多城市的拆遷活動，使許多新項目開發(fā)的風險大大增加。同時很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)�？梢越档痛笠�(guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達到供需均衡，平抑房價。

　　新一輪加息周期開始

　　中國人民銀行從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應調整，中長期上調幅度大于短期。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調控的首要對象之一。一系列信貸政策的相繼出臺，毫無疑問將加劇房地產(chǎn)市場“洗牌”。

　　土地管理部門深化改革

　　12月1日，新的《土地利用年度計劃管理辦法》和《建設項目用地預審管理辦法》開始施行，前者強化了地方政府違反上級土地計劃的責任承擔制度，后者的核心內容在于，任何建設項目批準、核準必須要經(jīng)過上級的預審環(huán)節(jié)。