今年的樓市政策調(diào)整在去年就初現(xiàn)端倪，但是力度之大、“風(fēng)暴”之烈是人們當(dāng)初沒有預(yù)見到的，相比之下2003年的“整頓”只能算是“磨刀”，今年這才叫“動手”�，F(xiàn)在臨近年底，基本處在動完手后的觀察期，如果還有不良舉動，可能還要再來補(bǔ)上一家伙。

　　雖然如此，今年的一系列政策的目的還是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，完全不同于上世紀(jì)90年代初的那次清盤。龍永圖在住交會上說得好，“房地產(chǎn)業(yè)還將推動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展200年”。國家需要的是一個(gè)規(guī)范、健康、有社會責(zé)任感的房地產(chǎn)業(yè)，而不是充斥炒作、糾紛，在“在商言商”幌子下赤裸裸圈錢的房地產(chǎn)業(yè)。

　　整個(gè)調(diào)控的過程中，土地和金融政策就像兩條操縱的繩子，連接著與房地產(chǎn)業(yè)休戚相關(guān)的開發(fā)商、購房者、政府等等各個(gè)構(gòu)成要素。房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系變得非常微妙，供需雙方都在萎縮，出現(xiàn)了一個(gè)類似于賽跑的關(guān)系，最后是供不應(yīng)求房價(jià)上漲或者供過于求房價(jià)下降還是個(gè)未知數(shù)，有待于以后出臺的一個(gè)個(gè)政策來破解。

　　下面我們就對今年的房地產(chǎn)政策做個(gè)盤點(diǎn)：

　　土地成為宏觀調(diào)控的手段

　　年初北京的4號令如同一記當(dāng)頭棒喝，把停止協(xié)議出讓后留下的四個(gè)口子徹底堵死，雖然堵死的只是幾個(gè)“口子”，但業(yè)界中人深知其中的分量，一時(shí)間北京3000家地產(chǎn)商將面臨洗牌的說法甚囂塵上。這個(gè)政策直接導(dǎo)致的就是“雞蛋”和“糧票”的交換成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　隨后國土資源部、監(jiān)察部又在4月初下發(fā)了對今年房地產(chǎn)市場影響最大的71號令，為土地協(xié)議出讓規(guī)定了最后期限——2004年8月31日。通知明確，8月31日后，仍以歷史遺留問題為由協(xié)議出讓的要從嚴(yán)查處。從此，大量尚未辦理完協(xié)議出讓手續(xù)的“歷史遺留”項(xiàng)目開始了生死時(shí)速般的賽跑，這個(gè)最后期限也被人們冠之以“8.31”大限。由此各地開發(fā)商紛紛吐出不合出讓要求的土地，大量房地產(chǎn)投資被壓縮。

　　4月底開始執(zhí)行的“暫停農(nóng)用地審批”被人們稱為今年最為嚴(yán)厲調(diào)控措施的一部分，這對抑制一些行業(yè)、地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長，起到了釜底抽薪的作用。該土地凍結(jié)期于11月1日終止，國土資源部頒布《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，對農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓做出了嚴(yán)格的限制。

　　調(diào)整資本金比例，抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻

　　2004年4月11日，央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。

　　4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目�J不包含經(jīng)濟(jì)適用房�K資本金比例從20%提高到35%及以上。這個(gè)規(guī)定在資金普遍不充足的房地產(chǎn)企業(yè)里引發(fā)了劇烈的震蕩。

　　提高個(gè)人住房按揭貸款門檻

　　2月26日，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引征求意見稿�K》�！吨敢�》規(guī)定，商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下(含55%)；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。

　　規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房管理

　　5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房價(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，我國今年大量泛起的“泡沫論”很大程度上是房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)果，高端項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，使普通老百姓的購房壓力過大，而《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的頒布和落實(shí)，將逐漸使房地產(chǎn)高中低端的項(xiàng)目協(xié)調(diào)發(fā)展，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，此舉意義不小。

　　嚴(yán)格動拆遷管理

　　國務(wù)院辦公廳2004年6月6日發(fā)出《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理，拆遷補(bǔ)償資金必須按時(shí)到位，對濫用職權(quán)強(qiáng)制拆遷要堅(jiān)決查處。此通知直接的作用是減少了許多城市的拆遷活動，使許多新項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。同時(shí)很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)模可以降低大規(guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房價(jià)。

　　新一輪加息周期開始

　　中國人民銀行從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。一系列信貸政策的相繼出臺，毫無疑問將加劇房地產(chǎn)市場“洗牌”。

　　土地管理部門深化改革

　　12月1日，新的《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》和《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》開始施行，前者強(qiáng)化了地方政府違反上級土地計(jì)劃的責(zé)任承擔(dān)制度，后者的核心內(nèi)容在于，任何建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)必須要經(jīng)過上級的預(yù)審環(huán)節(jié)。