發(fā)布時間：2004-12-23來源：sina
一、市場：缺乏公信力，信息極端不對稱。
現(xiàn)在的樓市最缺少什么？不是產(chǎn)品是信息；不是買賣了多少套房子或房價漲跌的定性信息，而是由公共部門發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對數(shù)據(jù)的分析。眼下，關(guān)于房地產(chǎn)的各種評價滿天飛，開發(fā)商看多，大家懷疑；境外投資機(jī)構(gòu)的研究人員看空，人們不信，疑心他們有無投資的利益動機(jī)；有關(guān)部門說一派健康，理由是近幾年房價漲幅沒有超過城市居民收入的漲幅、城市化進(jìn)程正在加速，需求會持續(xù)，但在老百姓的望房興嘆聲中，這些“充足”的理由顯得很無力。譬如在上海，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說，目前“還有60%的人未買過商品房，依然住著狹小的房子”�！罢l都不敢信”“誰都不可信”成了眼下人們對于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場缺失公信力的典型表征。
房地產(chǎn)市場的權(quán)威信息是公共產(chǎn)品，理應(yīng)由政府職能部門提供。而眼下，這些部門提供的信息為何缺少公信力？因?yàn)椴煌该�，其�?shù)據(jù)從何而來、結(jié)論如何得出人們并不清楚，有的也經(jīng)不起分析。在“經(jīng)營城市”風(fēng)行、地方政府成了最大的土地開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。
二、產(chǎn)品：價格、價值嚴(yán)重背離，利潤不可預(yù)期。
一般而言，成熟市場中的商品價格應(yīng)是成本加上合理利潤。而眼下，商品房究竟賣多少價合適，連開發(fā)商自己心里都沒譜。上海浦東新區(qū)某樓盤原定開盤價為1萬元／平方米，開盤當(dāng)日，開發(fā)商看到200多套房源竟有500多排隊(duì)等候的買主，當(dāng)即將價格漲到12000元／平方米。這種“見風(fēng)漲”式定價法，在其他產(chǎn)業(yè)不可想象，但在房地產(chǎn)市場卻屢見不鮮。這說明眼下房地產(chǎn)價格與價值已經(jīng)背離得連開發(fā)商自己都無法把握了。在“2004年國際金融年會”上，上海某地產(chǎn)集團(tuán)總裁說，這連他自己也“看不懂�！爆F(xiàn)在，開發(fā)商賣樓最苦惱的不是不知道如何賺錢，而是不知道賺多少錢才算是賺足了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格構(gòu)成已遠(yuǎn)非成本加合理的利潤預(yù)期。
三、定價：機(jī)制顛倒，邏輯牽強(qiáng)。
2004年下半年，在房市爭論激烈之時，一些開發(fā)商和業(yè)內(nèi)活躍人士到處宣講一個觀點(diǎn)：“房價決定地價”，地價對房價具有反作用。理由是開發(fā)商只有在預(yù)計將來的房子能賣多少錢后，才會決定買不買地。這等于說是產(chǎn)品的價格決定原材料的價格，質(zhì)言之，是價格決定成本。也就是說，市場所遵循的普遍規(guī)律：成本決定價格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。
北京某地產(chǎn)“聞人”在公開論壇上說，只有政府從高地價中多獲益，才能拿到更多的錢去用于改善低收入人群的住房條件。其隱含的邏輯是：房價高是為了地價高，地價高是為了改善低收入者的住房。多么堂皇的理由！只是，在眾多中等收入人群望樓興嘆，更不要說是低收入者買不起房的事實(shí)面前，這理由顯得很蒼白，這邏輯顯得很牽強(qiáng)：難道政府在低地價、低房價的情況下就改善不了低收入者的居住環(huán)境？既然一心要割購房人的錢袋，又何必強(qiáng)樹牌坊！
四、產(chǎn)業(yè)：缺乏“陽光”，漸成權(quán)力“尋租”場。
雖然在層出不窮的富豪排行榜上，房地產(chǎn)界的老總們占據(jù)了將近半壁江山，但平心而論，房地產(chǎn)界人士在公眾心中的形象并不算好。SOHO中國董事長潘石屹調(diào)侃說，“看看電視劇里演的房地產(chǎn)老板，沒有幾個好人的。”影視劇多少反映了些現(xiàn)實(shí)的影子。房地產(chǎn)市場“過去被認(rèn)為是黑暗、腐敗、充滿權(quán)錢交易的地方，如今應(yīng)該讓人覺得有陽光、廉潔和公正。這有賴于企業(yè)的社會良心和社會責(zé)任。”龍永圖在一次論壇上說，“房地產(chǎn)業(yè)有過非法、半合法的原始積累。眼下，在不斷建造一棟棟豪華別墅的時候，開發(fā)商也應(yīng)該考慮一下真正的國計民生。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該成為‘陽光產(chǎn)業(yè)’�！�
愿望再好總歸還是愿望。諸多開發(fā)商在“8.３1”土地“大限”面前的種種言行，就傳達(dá)了豐富的信息。年中，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限是2004年8月31日，以后，經(jīng)營性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須采取招標(biāo)、拍賣、掛牌的形式獲得。這對業(yè)界而言，意味著依靠關(guān)系低價獲得土地以牟利的“尋租”開發(fā)將難以為繼。這本是太正常、太應(yīng)該的一個規(guī)定，卻引來了開發(fā)商們的指手畫腳、變相不合作抵制。他們留戀并力圖護(hù)衛(wèi)的其實(shí)正是土地“協(xié)議出讓”暗箱操作中的利潤黑洞。
五、資本：左右樓市，“黑嘴”壟斷話語權(quán)。
盡管房地產(chǎn)界問題多多，奇怪的是在媒體上，幾乎全是一派健康興旺相，很難有不同的聲音。這與媒體對汽車業(yè)的態(tài)度迥然不同。一位資深媒體編輯說：“多少媒體在逼汽車降價，一降再降，媒體總說還有降價空間。而對于房價，幾乎沒有人討論走低，多是一個勁地唱高�！本科湓�，乃在于資本的力量無孔不入，開發(fā)商手里的廣告費(fèi)具有巨大的“封口”力量。
不僅如此，一些所謂的無良“學(xué)者”、研究機(jī)構(gòu)，在或明或暗的“贊助”“邀請”下，只說一些利益集團(tuán)所需要說的話。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，意見的自由市場無法形成，留下資本的話語霸權(quán)堅(jiān)若磐石。這讓人想起當(dāng)年與莊家沆瀣一氣的股市“黑嘴”。“如今想起孫大圣，只緣妖霧又重來”，眼下，樓市“黑嘴”們也在粉墨登場。
六、開發(fā)商：暴炒概念，消費(fèi)者重復(fù)買單
從親水概念到大學(xué)概念，從休閑概念到地鐵概念，從奧運(yùn)概念到世博概念，如今，房地產(chǎn)業(yè)成了概念快速誕生的溫床，其“對暴炒概念的熱衷程度都快趕上娛樂圈了”。這對于消費(fèi)者來說，有誤導(dǎo)之虞；對于實(shí)業(yè)來說，更不是個好兆頭。
譬如軌道交通概念，成了上海樓市的一大賣點(diǎn)。這對購房人的真實(shí)意味是：“因?yàn)槟阗I了一次單，所以你得買第二次單。”軌道交通作為公共產(chǎn)品，是由政府用財政投資建造的，而政府的財政支出源自納稅人的錢。通過各種途徑取得地鐵周邊地塊的開發(fā)商并沒有因?yàn)榻ㄔ斓罔F而多付錢，也就是說，其成本沒有增加，但卻猛炒用納稅人的錢所建造的地鐵這一概念，最終讓購房人掏更多的錢。
公共水體本是社會性資源，大學(xué)、場館也是政府投資建設(shè)的，如今都統(tǒng)統(tǒng)成了開發(fā)商的炒作對象。玩轉(zhuǎn)概念成了眼下房地產(chǎn)界的贏利模式，開發(fā)商不愿在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施上下功夫，而是紛紛加入“創(chuàng)造概念—炒熱概念—托出樓盤—拉動房價”的贏錢捷徑，將利潤攬入懷中，將責(zé)任甩到身后。
七、購房人：權(quán)益難保，深陷信任危機(jī)
開發(fā)商缺失誠信所導(dǎo)致的“消費(fèi)者危機(jī)”正在成為當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的一大問題，使得“房地產(chǎn)業(yè)向不好的方向發(fā)展”。中國消費(fèi)者協(xié)會副秘書長武高漢說，房地產(chǎn)投訴量已連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長，2003年全國投訴總量共有26000起，同比增長20%以上。眼下，房地產(chǎn)群體性投訴越來越多，消費(fèi)者權(quán)益的被侵害面越來越廣。至于投訴內(nèi)容，廣告誤導(dǎo)、締造概念、定金陷阱、霸王合同、延期交房、產(chǎn)權(quán)證明難辦、任意更改規(guī)劃、物業(yè)管理混亂等等，應(yīng)有盡有。投訴內(nèi)容越廣，消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)的信任度就越打折扣。
八：投資客：“追漲殺跌”，風(fēng)險不斷積累
當(dāng)股市跌向1300點(diǎn)的時候，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點(diǎn)時的樂觀是多么的盲目，甚至近至于盲從。眼下，商品房成了投資品，在身邊“誰買房誰賺錢”的案例誘惑下，普通人家也蠢蠢欲動，加入投資商品房的行列，投資客對于市場前景的樂觀更是走向盲目，總以為房價還能漲。在相當(dāng)程度上，房地產(chǎn)市場已陷入買漲不買跌的局面，漸成喪失理性的投資場所。其實(shí)，任何投資都是講究差異性的，不分時空、不分對象，普遍的投資帶來普遍的利潤遠(yuǎn)非市場常態(tài)，也不可能維持太久。房價不斷猛漲的過程同時也是風(fēng)險不斷積累的過程。作為下游產(chǎn)業(yè)，房價的持續(xù)上漲所形成的預(yù)期，不僅引導(dǎo)人們進(jìn)軍房市，還會直接導(dǎo)致鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)投資潮起，增加宏觀調(diào)控的壓力。