發(fā)布時(shí)間：2004-12-23來(lái)源：sina
一、市場(chǎng)：缺乏公信力，信息極端不對(duì)稱(chēng)。
現(xiàn)在的樓市最缺少什么？不是產(chǎn)品是信息；不是買(mǎi)賣(mài)了多少套房子或房?jī)r(jià)漲跌的定性信息，而是由公共部門(mén)發(fā)布的具有普遍公信力的數(shù)據(jù)以及對(duì)數(shù)據(jù)的分析。眼下，關(guān)于房地產(chǎn)的各種評(píng)價(jià)滿(mǎn)天飛，開(kāi)發(fā)商看多，大家懷疑；境外投資機(jī)構(gòu)的研究人員看空，人們不信，疑心他們有無(wú)投資的利益動(dòng)機(jī)；有關(guān)部門(mén)說(shuō)一派健康，理由是近幾年房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有超過(guò)城市居民收入的漲幅、城市化進(jìn)程正在加速，需求會(huì)持續(xù)，但在老百姓的望房興嘆聲中，這些“充足”的理由顯得很無(wú)力。譬如在上海，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說(shuō)，目前“還有60%的人未買(mǎi)過(guò)商品房，依然住著狹小的房子”�！罢l(shuí)都不敢信”“誰(shuí)都不可信”成了眼下人們對(duì)于房市的普遍心態(tài)，而這，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺失公信力的典型表征。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)威信息是公共產(chǎn)品，理應(yīng)由政府職能部門(mén)提供。而眼下，這些部門(mén)提供的信息為何缺少公信力？因?yàn)椴煌该�，其�?shù)據(jù)從何而來(lái)、結(jié)論如何得出人們并不清楚，有的也經(jīng)不起分析。在“經(jīng)營(yíng)城市”風(fēng)行、地方政府成了最大的土地開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)實(shí)情況下，不透明的信息可信度自然要大打折扣。
二、產(chǎn)品：價(jià)格、價(jià)值嚴(yán)重背離，利潤(rùn)不可預(yù)期。
一般而言，成熟市場(chǎng)中的商品價(jià)格應(yīng)是成本加上合理利潤(rùn)。而眼下，商品房究竟賣(mài)多少價(jià)合適，連開(kāi)發(fā)商自己心里都沒(méi)譜。上海浦東新區(qū)某樓盤(pán)原定開(kāi)盤(pán)價(jià)為1萬(wàn)元／平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，開(kāi)發(fā)商看到200多套房源竟有500多排隊(duì)等候的買(mǎi)主，當(dāng)即將價(jià)格漲到12000元／平方米。這種“見(jiàn)風(fēng)漲”式定價(jià)法，在其他產(chǎn)業(yè)不可想象，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)卻屢見(jiàn)不鮮。這說(shuō)明眼下房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值已經(jīng)背離得連開(kāi)發(fā)商自己都無(wú)法把握了。在“2004年國(guó)際金融年會(huì)”上，上海某地產(chǎn)集團(tuán)總裁說(shuō)，這連他自己也“看不懂�！爆F(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓最苦惱的不是不知道如何賺錢(qián)，而是不知道賺多少錢(qián)才算是賺足了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成已遠(yuǎn)非成本加合理的利潤(rùn)預(yù)期。
三、定價(jià)：機(jī)制顛倒，邏輯牽強(qiáng)。
2004年下半年，在房市爭(zhēng)論激烈之時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)活躍人士到處宣講一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：“房?jī)r(jià)決定地價(jià)”，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)具有反作用。理由是開(kāi)發(fā)商只有在預(yù)計(jì)將來(lái)的房子能賣(mài)多少錢(qián)后，才會(huì)決定買(mǎi)不買(mǎi)地。這等于說(shuō)是產(chǎn)品的價(jià)格決定原材料的價(jià)格，質(zhì)言之，是價(jià)格決定成本。也就是說(shuō)，市場(chǎng)所遵循的普遍規(guī)律：成本決定價(jià)格，在房地產(chǎn)行業(yè)被顛倒了。
北京某地產(chǎn)“聞人”在公開(kāi)論壇上說(shuō)，只有政府從高地價(jià)中多獲益，才能拿到更多的錢(qián)去用于改善低收入人群的住房條件。其隱含的邏輯是：房?jī)r(jià)高是為了地價(jià)高，地價(jià)高是為了改善低收入者的住房。多么堂皇的理由！只是，在眾多中等收入人群望樓興嘆，更不要說(shuō)是低收入者買(mǎi)不起房的事實(shí)面前，這理由顯得很蒼白，這邏輯顯得很牽強(qiáng)：難道政府在低地價(jià)、低房?jī)r(jià)的情況下就改善不了低收入者的居住環(huán)境？既然一心要割購(gòu)房人的錢(qián)袋，又何必強(qiáng)樹(shù)牌坊！
四、產(chǎn)業(yè)：缺乏“陽(yáng)光”，漸成權(quán)力“尋租”場(chǎng)。
雖然在層出不窮的富豪排行榜上，房地產(chǎn)界的老總們占據(jù)了將近半壁江山，但平心而論，房地產(chǎn)界人士在公眾心中的形象并不算好。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹調(diào)侃說(shuō)，“看看電視劇里演的房地產(chǎn)老板，沒(méi)有幾個(gè)好人的。”影視劇多少反映了些現(xiàn)實(shí)的影子。房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)去被認(rèn)為是黑暗、腐敗、充滿(mǎn)權(quán)錢(qián)交易的地方，如今應(yīng)該讓人覺(jué)得有陽(yáng)光、廉潔和公正。這有賴(lài)于企業(yè)的社會(huì)良心和社會(huì)責(zé)任�！饼堄缊D在一次論壇上說(shuō)，“房地產(chǎn)業(yè)有過(guò)非法、半合法的原始積累。眼下，在不斷建造一棟棟豪華別墅的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該考慮一下真正的國(guó)計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該成為‘陽(yáng)光產(chǎn)業(yè)’�！�
愿望再好總歸還是愿望。諸多開(kāi)發(fā)商在“8.３1”土地“大限”面前的種種言行，就傳達(dá)了豐富的信息。年中，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的最后期限是2004年8月31日，以后，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的形式獲得。這對(duì)業(yè)界而言，意味著依靠關(guān)系低價(jià)獲得土地以牟利的“尋租”開(kāi)發(fā)將難以為繼。這本是太正常、太應(yīng)該的一個(gè)規(guī)定，卻引來(lái)了開(kāi)發(fā)商們的指手畫(huà)腳、變相不合作抵制。他們留戀并力圖護(hù)衛(wèi)的其實(shí)正是土地“協(xié)議出讓”暗箱操作中的利潤(rùn)黑洞。
五、資本：左右樓市，“黑嘴”壟斷話(huà)語(yǔ)權(quán)。
盡管房地產(chǎn)界問(wèn)題多多，奇怪的是在媒體上，幾乎全是一派健康興旺相，很難有不同的聲音。這與媒體對(duì)汽車(chē)業(yè)的態(tài)度迥然不同。一位資深媒體編輯說(shuō)：“多少媒體在逼汽車(chē)降價(jià)，一降再降，媒體總說(shuō)還有降價(jià)空間。而對(duì)于房?jī)r(jià)，幾乎沒(méi)有人討論走低，多是一個(gè)勁地唱高。”究其原因，乃在于資本的力量無(wú)孔不入，開(kāi)發(fā)商手里的廣告費(fèi)具有巨大的“封口”力量。
不僅如此，一些所謂的無(wú)良“學(xué)者”、研究機(jī)構(gòu)，在或明或暗的“贊助”“邀請(qǐng)”下，只說(shuō)一些利益集團(tuán)所需要說(shuō)的話(huà)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，意見(jiàn)的自由市場(chǎng)無(wú)法形成，留下資本的話(huà)語(yǔ)霸權(quán)堅(jiān)若磐石。這讓人想起當(dāng)年與莊家沆瀣一氣的股市“黑嘴”�！叭缃裣肫饘O大圣，只緣妖霧又重來(lái)”，眼下，樓市“黑嘴”們也在粉墨登場(chǎng)。
六、開(kāi)發(fā)商：暴炒概念，消費(fèi)者重復(fù)買(mǎi)單
從親水概念到大學(xué)概念，從休閑概念到地鐵概念，從奧運(yùn)概念到世博概念，如今，房地產(chǎn)業(yè)成了概念快速誕生的溫床，其“對(duì)暴炒概念的熱衷程度都快趕上娛樂(lè)圈了”。這對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有誤導(dǎo)之虞；對(duì)于實(shí)業(yè)來(lái)說(shuō)，更不是個(gè)好兆頭。
譬如軌道交通概念，成了上海樓市的一大賣(mài)點(diǎn)。這對(duì)購(gòu)房人的真實(shí)意味是：“因?yàn)槟阗I(mǎi)了一次單，所以你得買(mǎi)第二次單。”軌道交通作為公共產(chǎn)品，是由政府用財(cái)政投資建造的，而政府的財(cái)政支出源自納稅人的錢(qián)。通過(guò)各種途徑取得地鐵周邊地塊的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)榻ㄔ斓罔F而多付錢(qián)，也就是說(shuō)，其成本沒(méi)有增加，但卻猛炒用納稅人的錢(qián)所建造的地鐵這一概念，最終讓購(gòu)房人掏更多的錢(qián)。
公共水體本是社會(huì)性資源，大學(xué)、場(chǎng)館也是政府投資建設(shè)的，如今都統(tǒng)統(tǒng)成了開(kāi)發(fā)商的炒作對(duì)象。玩轉(zhuǎn)概念成了眼下房地產(chǎn)界的贏(yíng)利模式，開(kāi)發(fā)商不愿在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施上下功夫，而是紛紛加入“創(chuàng)造概念—炒熱概念—托出樓盤(pán)—拉動(dòng)房?jī)r(jià)”的贏(yíng)錢(qián)捷徑，將利潤(rùn)攬入懷中，將責(zé)任甩到身后。
七、購(gòu)房人：權(quán)益難保，深陷信任危機(jī)
開(kāi)發(fā)商缺失誠(chéng)信所導(dǎo)致的“消費(fèi)者危機(jī)”正在成為當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的一大問(wèn)題，使得“房地產(chǎn)業(yè)向不好的方向發(fā)展”。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)武高漢說(shuō)，房地產(chǎn)投訴量已連續(xù)6年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2003年全國(guó)投訴總量共有26000起，同比增長(zhǎng)20%以上。眼下，房地產(chǎn)群體性投訴越來(lái)越多，消費(fèi)者權(quán)益的被侵害面越來(lái)越廣。至于投訴內(nèi)容，廣告誤導(dǎo)、締造概念、定金陷阱、霸王合同、延期交房、產(chǎn)權(quán)證明難辦、任意更改規(guī)劃、物業(yè)管理混亂等等，應(yīng)有盡有。投訴內(nèi)容越廣，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信任度就越打折扣。
八：投資客：“追漲殺跌”，風(fēng)險(xiǎn)不斷積累
當(dāng)股市跌向1300點(diǎn)的時(shí)候，人們才幡然悔悟2002年股市沖擊2400點(diǎn)時(shí)的樂(lè)觀(guān)是多么的盲目，甚至近至于盲從。眼下，商品房成了投資品，在身邊“誰(shuí)買(mǎi)房誰(shuí)賺錢(qián)”的案例誘惑下，普通人家也蠢蠢欲動(dòng)，加入投資商品房的行列，投資客對(duì)于市場(chǎng)前景的樂(lè)觀(guān)更是走向盲目，總以為房?jī)r(jià)還能漲。在相當(dāng)程度上，房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的局面，漸成喪失理性的投資場(chǎng)所。其實(shí)，任何投資都是講究差異性的，不分時(shí)空、不分對(duì)象，普遍的投資帶來(lái)普遍的利潤(rùn)遠(yuǎn)非市場(chǎng)常態(tài)，也不可能維持太久。房?jī)r(jià)不斷猛漲的過(guò)程同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)不斷積累的過(guò)程。作為下游產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲所形成的預(yù)期，不僅引導(dǎo)人們進(jìn)軍房市，還會(huì)直接導(dǎo)致鋼鐵、水泥等上游產(chǎn)業(yè)投資潮起，增加宏觀(guān)調(diào)控的壓力。