據(jù)國(guó)際金融報(bào)報(bào)道，在英國(guó)和澳大利亞，房?jī)r(jià)都在下降，而美國(guó)和法國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始上漲。

　　在過(guò)去三年中，發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)總值由此前估計(jì)的20萬(wàn)億美元到了60萬(wàn)億美元。人們理所當(dāng)然地認(rèn)為美元貶值起了作用。從1997年到1999年連續(xù)攀升的全球股市價(jià)值總量有10萬(wàn)億美元，即便上面的那個(gè)保守的估計(jì)數(shù)字也是10萬(wàn)億的兩倍。這難道是歷史上最大的金融泡沫嗎？

　　房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大，在2002年初經(jīng)濟(jì)學(xué)家制定了全球房?jī)r(jià)指數(shù)。從最近一個(gè)季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去的一年里有11個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)上升了10%。排在第一位的是南非，今年截至到第三季度它的房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升了35%，香港位列第二，房?jī)r(jià)升幅是31%。

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家中，西班牙房?jī)r(jià)出現(xiàn)了17%的最高漲幅，和去年持平。然而曾是昔日排行榜老大的澳大利亞的房?jī)r(jià)則開(kāi)始下跌。數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，在過(guò)去幾個(gè)月里澳大利亞房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重。根據(jù)澳大利亞聯(lián)邦銀行指數(shù)，9月份悉尼房?jī)r(jià)比去年下跌了15%，澳大利亞全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)平均下跌了10%。從去年開(kāi)始，新西蘭和愛(ài)爾蘭的房?jī)r(jià)通脹也有了明顯的緩解。從英國(guó)首相辦公室公布的數(shù)字看，截至今年三季度，英國(guó)房?jī)r(jià)約有14%的漲幅，但是根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，過(guò)去的11個(gè)月中有三分之二的時(shí)間英國(guó)房?jī)r(jià)是下跌的，而且成交量也在迅速萎縮，這可能預(yù)示著英國(guó)房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下跌。英國(guó)央行甚至就房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)發(fā)出過(guò)警告。

　　可是在另外一些國(guó)家，房?jī)r(jià)卻持續(xù)走高，其中美國(guó)、法國(guó)和瑞典尤為明顯。截至到今年三季度，美國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到了破記錄的13%，在美國(guó)超過(guò)一半的州里，房?jī)r(jià)以兩位數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)，在加利福尼亞和華盛頓特區(qū)房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了20%的飆升。法國(guó)房?jī)r(jià)也有15%的漲幅，這使法國(guó)銀行不得不表示對(duì)投機(jī)炒作可能引起的泡沫風(fēng)險(xiǎn)表示憂慮。

　　根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》的計(jì)算，包括美國(guó)、澳大利亞、新西蘭、西班牙、英國(guó)、法國(guó)、愛(ài)爾蘭和荷蘭在內(nèi)的許多國(guó)家，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)已經(jīng)高出居民收入漲幅。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，這被認(rèn)為是危險(xiǎn)和不穩(wěn)定的現(xiàn)象。如果拿美國(guó)1975年到2000年的房?jī)r(jià)作為基點(diǎn)，目前美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)被高估了將近30%�？墒侨绻麑�(shí)際利率永久保持低水平的話，這種現(xiàn)象還是可以理解的。比如在西班牙和愛(ài)爾蘭，由于加入了歐元區(qū)，這兩個(gè)國(guó)家的實(shí)際利率大幅降低。但研究表明，低利率也不能完全解釋房?jī)r(jià)與收入水平的不平衡。

　　對(duì)于這種泡沫破裂后的嚴(yán)重后果，日本早就有所警示。日本的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)13年走低，比高峰時(shí)期的1991年下跌了35%(見(jiàn)圖)。在1991年之前的7年中，日本房?jī)r(jià)上漲了36%，可是在過(guò)去7年中，圖表里房?jī)r(jià)被高估的八個(gè)國(guó)家中就有7個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅比日本更為明顯。

　　美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在最近的一次講話中堅(jiān)持認(rèn)為，對(duì)房產(chǎn)泡沫的過(guò)分憂慮是不必要的，股市才是更容易產(chǎn)生泡沫的地方而不是房產(chǎn)。房產(chǎn)投資者不可能像股票投機(jī)商那樣輕易買進(jìn)和賣出。

　　然而，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻持相反的觀點(diǎn)。他們認(rèn)為樓市比股市更容易產(chǎn)生泡沫。原因之一是房產(chǎn)交易信息的不完整性。第二就是空頭角色的缺失，如果市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁的投資者打破了平衡推動(dòng)價(jià)格一路上漲，在股票或者匯市，這種猛烈的趨勢(shì)則能被另外一些投資者所對(duì)沖，他們通過(guò)期貨交割以期能在更低價(jià)格買入。而在房產(chǎn)市場(chǎng)則沒(méi)有這種力量，市場(chǎng)樂(lè)觀者將不停把價(jià)格拉高，而購(gòu)買者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的判斷也大多根據(jù)近期走勢(shì)。所以房?jī)r(jià)的上漲往往會(huì)刺激需求的增強(qiáng)。第三是泡沫容易產(chǎn)生的原因來(lái)自銀行。當(dāng)房?jī)r(jià)上升的時(shí)候，銀行都很樂(lè)意貸款并提供優(yōu)惠，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為房?jī)r(jià)上漲保證了他們的利潤(rùn)。銀行的這一傾向明顯會(huì)更加刺激房?jī)r(jià)上揚(yáng)。在美國(guó)，許多投資者不斷買進(jìn)房產(chǎn)，然后不到一年后就賣出，以期獲得豐厚匯報(bào)。高盛的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的跡象表示擔(dān)憂。目前全球商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)已大大超過(guò)了需求增長(zhǎng)，這在過(guò)去40年間是從未有過(guò)的。

　　從范圍、時(shí)間和力度上看，這次全球性的房?jī)r(jià)上漲都是十分罕見(jiàn)的。在歷史上從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的現(xiàn)象，很多國(guó)家受低利率刺激同時(shí)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲。然而對(duì)此，國(guó)際貨幣基金組織發(fā)出警告，在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景疲軟的情況下，全球房?jī)r(jià)上漲之后，接踵而來(lái)的肯定是全球房?jī)r(jià)下跌。