當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三款”———國內(nèi)貸款、定金及預收款、應(yīng)付款中，出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的新情況。

　　國內(nèi)貸款規(guī)模仍然偏大

　　去年特別是今年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款迅速擴張。2003年規(guī)模達3138.3億元，分別相當于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。今年1—2月，規(guī)模為642.9億元，相當于去年的1/5，同比增長63.0%，增幅比處于高位的去年高21.7個百分點。通過加強宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，今年1—10月增長5.9%，增幅比1—2月低57.1個百分點，但仍然還存在以下幾個方面問題。

　　一是使用和占壓銀行資金還偏多。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，國內(nèi)貸款2528.1億元，分別相當于從1999年到2003年5年的2.3倍、1.8倍、1.5倍、1.1倍和0.8倍。全國商品房空置面積雖然呈逐漸下降趨勢，但10月末仍有9777萬平方米，其占壓資金很大一部分屬于銀行資金。

　　二是資金來源很大程度上仍是單一結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金主要來源仍是國內(nèi)貸款，而其它融資渠道甚少且極不穩(wěn)定。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，債券只有0.08億元，增長下降66.7%；利用外資163.7億元，增長7.6%，而1—3月增長達105.3%，1—4月和1—5月急速下降為負數(shù)，1—6月開始止負轉(zhuǎn)正。

　　三是國內(nèi)貸款存在反彈因素。三季度房價增長高達9.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和居民對房價預期也隨之高企，加上暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批半年期已經(jīng)結(jié)束，不僅刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和抵押土地貸款沖動，客觀上也使銀行樂于向資產(chǎn)價值看漲的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放資金。

　　定金及預收款過度擴張

　　據(jù)央行統(tǒng)計，2003年我國個人住房貸款余額11779.74億元，占同期短期貸款余額的14%，分別相當于2003年12月建筑業(yè)和農(nóng)業(yè)貸款余額的3.9倍和1.4倍，為同期房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中國內(nèi)貸款的3.8倍。到今年6月末，個人消費貸款已超過17000億元，如按1998年—2003年個人住房貸款占個人消費貸款的75%—97%計算，個人住房貸款余額約為12750億元—16490億元，占同期整個短期貸款的14.8%—19.1%。

　　由于國內(nèi)貸款增長下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預收款作為投資資金的重要來源。據(jù)國家統(tǒng)計局對今年一季度2073家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)查，32.3%的企業(yè)定金及預收款增速超過50%。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，定金及預收款達5418.5億元，規(guī)模居各項資金來源之首，分別相當于同期國內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金的2.1倍、33.1倍和1.4倍。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中定金及預收款增長過快，具有多方面的影響。

　　第一，間接加重房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行資金的依賴。今年1—10月，國內(nèi)貸款、定金及預收款合計在房地產(chǎn)開發(fā)投資中比重超過六成，達61.3%，比今年1—2月非但沒有下降，反而提高2.7個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國內(nèi)貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用。

　　第二，存在潛在風險。目前個人住房貸款不良率雖然較低，但其風險具有暴露時間長和隱蔽性強等特殊性，如果房價發(fā)生逆轉(zhuǎn)，很容易造成銀行大量不良貸款。

　　第三，激發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資反彈風險和房價繼續(xù)上漲。1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.9%，增幅比1—9月回升0.6個百分點；全國商品房價格上漲11.7%，呈繼續(xù)上升的勢頭。其重要原因，就是雖然國內(nèi)貸款下降，但銀行資金又從定金及預收款大幅增長方面流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；同時定金及預收款的增加，即意味著房貸等需求的相應(yīng)提高，從而刺激房價上升。

　　第四，制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模和自我發(fā)展能力提高。在其它融資渠道狹窄的條件下，規(guī)模和自有資金偏小的房地產(chǎn)企業(yè)，必然把銀行資金作為投資資金的主要來源，而直接和間接使用銀行資金比例過高的另一方面，又不可避免地導致企業(yè)規(guī)模和自我發(fā)展能力低下。1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均自有資金僅占16.3%，雖然比去年同期略有提高，但遠低于銀行貸款比重要求。

　　應(yīng)付款居高

　　2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率75.8%，比同期建筑業(yè)高12.1個百分點，比同期工業(yè)企業(yè)高16.8個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付款同樣居高不下。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中，應(yīng)付款合計達1435.7億元，分別相當于1998年和2003年的1.6倍和0.9倍，為今年1—2月的3.6倍。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率高和拖欠嚴重最為直接的后果是，影響農(nóng)民工工資發(fā)放。房地產(chǎn)既是農(nóng)民比較集中，也是拖欠農(nóng)民工資比較嚴重的行業(yè)，其中占各項應(yīng)付款六成以上的應(yīng)付工程款，直接造成和包括工程承包單位對農(nóng)民工工資的拖欠。此外，這個問題還加大了被欠企業(yè)的還貸困難，間接增多銀行的不良資產(chǎn)。今年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)付工程款880.4億元，占各項應(yīng)付款的61.3%，相當于全社會固定資產(chǎn)投資資金來源中各項應(yīng)付款的近1/5；應(yīng)付設(shè)備、器材款53.2億元，相當于全社會固定資產(chǎn)投資資金來源中應(yīng)付設(shè)備、器材款的11.2%。這必然進一步加劇相關(guān)企業(yè)的困難程度。