２００４年１２月１１日，中國商業(yè)零售業(yè)全面對外開放，越來越多的國際商家開始了進軍中國市場的步伐，從今年１月１日開始，跨國零售商已開始了在中國的全方位擴張。外資的到來在推動國內商業(yè)市場發(fā)展的同時，還使得本土商業(yè)開發(fā)者不得不重新制定競爭策略，這為２００５年的商業(yè)地產帶來巨大商機。
　�。玻埃埃� 商業(yè)地產分水嶺
　　記者采訪的兩位地產老總表示，國際商家的擴張發(fā)展是２００５年商業(yè)地產的一大新變化。據了解，全球第二大體育產品零售商和生產商法國迪卡儂公司已決定在２００５年至２００８年期間，將以華南為中心，把擴張重心放在北京為主的華北地區(qū)，２００５年會在北京開１８家４０００至１萬平方米不等的概念店、標準店，并在華北地區(qū)建立巨大的商業(yè)網絡，同時兼顧向華西地區(qū)挺進；家樂福將在北京、上海、廣州和深圳等中心城市各開１２家新店，同時計劃今年新開１００家迪亞店及增開１０至１５家冠軍生鮮超市。
　　與此同時，中外基金的運用與否將在２００５年見分曉。據了解，目前我國商業(yè)地產開發(fā)主要的資金來源是銀行信貸，商業(yè)地產多為長期租賃物業(yè)，開發(fā)企業(yè)的建設資金被大量沉淀，構建多元化的資金渠道，分散房地產金融風險，成為商業(yè)地產發(fā)展亟待解決的問題。有專家認為，在良好的市場前景下，中外基金是否能進入商業(yè)地產開發(fā)領域，將對２００５年商業(yè)地產的開發(fā)產生重要影響。目前有消息稱，內地房地產信托基金有望在今年于海外上市，已經重新登記的５０多家信托公司大多數都在研究相關問題，商業(yè)房地產商的退出問題、資金瓶頸問題已有望突破。可以說，２００５年的商業(yè)地產發(fā)展將會是前所未有的迅速。
　　理性開發(fā)是長遠之道
　　有專業(yè)人士此前分析認為，２００５年我國的商業(yè)地產開發(fā)市場將以理性為主基調，進入一個全新階段。其依據的理由在于，為了規(guī)避商業(yè)地產開發(fā)建設的風險，國家近年一直不斷實施政府調控措施，如提高對商業(yè)地產的信貸政策門檻等，而即將出臺的《城市商業(yè)網點規(guī)劃條例》將在一定程度上限制商業(yè)地產的盲目開發(fā)。
　　據了解，目前我國商業(yè)地產的開發(fā)仍然存在著不少弊端，其一是開發(fā)理念盲目，部分商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)對項目定位不準確、開發(fā)的商業(yè)業(yè)態(tài)不清晰，無有序的招商管理計劃等，從而導致了地產項目的后續(xù)發(fā)展跟不上；其二，現(xiàn)有部分從事商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)多是搞住宅建設出身，前者以售出為終結，是一種明顯的短期業(yè)務；而后者則是通過租賃運營獲得長遠回報為目的，二者間的差異并沒有被企業(yè)決策者們所認清，同時影響了設計規(guī)劃直至后期的管理等諸多環(huán)節(jié)。
　　但弊端存在的同時，近兩年我國專事于大型商業(yè)地產開發(fā)的中介機構已迅速成長，一些商業(yè)地產項目也開始借鑒國際管理以及業(yè)態(tài)規(guī)劃等方面的經驗，商業(yè)地產逐漸與國際接軌。這其中中海首佳商業(yè)設計公司借鑒國際上的經驗，以本土化的國際型團隊創(chuàng)立了全程一體化專業(yè)協(xié)同服務的“Ｚ模式”在業(yè)界耳目一新。北京中海首佳商業(yè)設計公司董事長王永福表示，“Ｚ模式”就是商業(yè)設計全過程的服務，從一個項目的前期咨詢開始到初步設計、到商品的布局、到室內外環(huán)境的設計等等，還幫助地產商招商，實行一套全程的服務。據了解，兩年時間，成功地完成了３０多個商業(yè)項目，其中１０萬平方米以上的項目就有１２項。
　　創(chuàng)新經營是必由之路
　　除了本地開發(fā)商，外來房地產企業(yè)似乎也已經瞄上了商業(yè)地產這塊大蛋糕，上海綠地集團董事長張玉良稱，計劃在２００５年拿出十幾個億進軍北京的商業(yè)地產；而天津順馳創(chuàng)始人、融創(chuàng)集團董事長孫宏斌也表示他們在２００５年將推出２０萬平方米的商業(yè)地產項目。對于商業(yè)地產的逐漸火爆，專家認為，由于用于房地產開發(fā)的土地按政府規(guī)定如果尚未開發(fā)將予以收回。另外，２００８年奧運會之前，北京的各類建設工程將暫告停止。房地產開發(fā)企業(yè)面臨著近兩年大量的住宅、寫字樓新盤集中上市、競爭加劇的壓力，以及企業(yè)對房地產市場中、長期投資的預期。部分發(fā)展商意識到，應該尋找新的機會，將資金從住宅、寫字樓的“大籃子”里分流出部分，放到新型商業(yè)物業(yè)、旅游物業(yè)、教育物業(yè)乃至文化娛樂產業(yè)中。而銷售價格高出住宅２至３倍的商業(yè)類物業(yè)自然是發(fā)展商的首選。
　　于２００４年底入市，在商業(yè)地產項目中銷售業(yè)績不錯的“第三極”，其在業(yè)界走紅的方法更是給商業(yè)地產一個新的發(fā)展模式：創(chuàng)新。據該項目總經理歐陽旭介紹，第三極打破了房地產業(yè)的慣常經營做法，采用了投資與經營完全分離的管理模式，即將商場店中店產權只售給投資人，再以１０年超長期限包租回來，由國際知名金牌物業(yè)管理公司ＣＯＬＬＩＥＲＳ對項目進行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經營以及統(tǒng)一規(guī)劃，以此來保障業(yè)態(tài)規(guī)劃的全面實現(xiàn)和持續(xù)經營。
　　投資與經營分離的利好在于統(tǒng)一管理的模式下，投資者的經營風險大大削減，除了避免同質化經營所帶來的風險外，投資者無須承擔經營盈虧所帶來的風險。另外，長時間的包租期為投資者吃下了一顆定心丸，在投資期間，投資者可以擁有每年１０％的固定投資率，１０年后投資者即可收回全部投資成本。此外，統(tǒng)一的管理還使得投資者可以享受零空置期、零租期、零代理費以及零物業(yè)費、水電費等附加收益，預計投資者的總體投資回報率將高達２６９％�！吧虡I(yè)地產最大的賣點就是投資回報率，客戶看重的是這一點，而開發(fā)商能把投資回報率提高，投資收回期縮短，也同時證明開發(fā)商的實力�！痹谏虾１粯I(yè)界稱為“鋪王”的投資商吳昊這樣告訴記者。
　　據北京市商委預計，在２００５年北京人均商業(yè)面積可以達到０．９平方米，按照１４００萬人口估計，商業(yè)總面積將為１２６０萬平方米。由于兩年前北京的商業(yè)人均面積還在０．７平方米左右，按此推算，今明兩年的商業(yè)地產年供應量都將超過１００萬平米。２００５年，商業(yè)地產的機遇不言而喻。