“為別人打工，還不如自己當老板”。持有這種想法的人在沈陽并不在少數(shù)，加之居民住宅價格持續(xù)漲幅較高，使得住宅的投資回報率大打折扣。于是，欲投資商鋪選擇自主創(chuàng)業(yè)的人一年比一年多。2005年，沈陽商鋪的供應(yīng)面積較2004年會有大幅度增加。商鋪的類型和地點也更趨多樣化，不僅僅是局限于成熟商業(yè)中心。在投資者選擇的余地更大的情況下，消費者又該如何選擇適合自己的商鋪呢？
　　超市商鋪——商鋪中的一匹黑馬
　　隨著沈陽商品住宅的大量開發(fā)、新興居住型區(qū)域的增多，大型超市也伴隨著居住區(qū)而誕生。沈陽市已有的各大超市不斷加開分店，外地超市紛紛涌入，為此超市商鋪將成為2005年商鋪項目中的一匹黑馬，必將以其低價位、低風險、易經(jīng)營等優(yōu)勢吸引投資者視線。
　　超市一般都是該居住區(qū)域內(nèi)日常生活用品的集中選購地，大型超市擁有聚集人氣的先天優(yōu)勢；大型超市內(nèi)的商鋪大多是分割型的，較獨立封閉的商鋪來說成本要低，經(jīng)營靈活，因此風險也較低。從目前沈陽大型超市的商鋪銷售情況看，在超市開業(yè)時幾乎銷售一空，不存在閑置現(xiàn)象。
　　超市商鋪是依賴于超市而產(chǎn)生的，因此超市經(jīng)營的好壞直接影響超市商鋪的贏利狀況。因此選擇有實力的超市經(jīng)營商或者在沈陽已經(jīng)樹立起良好口碑的超市會起到事半功倍的作用。
　　商務(wù)區(qū)商鋪——2005年的新興貴族
　　2005年，沈陽商業(yè)地產(chǎn)最精彩的一幕應(yīng)該會在北站區(qū)域及五里河區(qū)域上演。這兩個區(qū)域內(nèi)的商鋪可以稱得上是2005年沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場上的新興貴族。
　　在商鋪投資市場上，經(jīng)驗豐富投資者的訣竅之一就是“看客買鋪”。在上海、北京等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較成熟的城市，已出現(xiàn)了CBD商務(wù)規(guī)劃區(qū)鋪位熱銷趨勢。分析其原因，關(guān)鍵在于投資判定一家商鋪的價值，最重要的是看客流的消費能級，哪里的消費能力高，哪里的商鋪投資就越有價值。而沈陽的北站區(qū)域及五里河區(qū)域是金廊上的兩個黃金結(jié)點，目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍尚未形成，其商鋪的總價或租金預(yù)計會比中街、太原街兩個中心商業(yè)街便宜。
　　從城市的發(fā)展看，每個城市的CBD商務(wù)區(qū)規(guī)劃都非常有限，目前這兩個區(qū)域的高檔消費群體已經(jīng)形成，因此特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。在高質(zhì)量定位的前提下，此區(qū)域內(nèi)的商鋪投資潛力較大，甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。
　　在具體投資項目選擇上，一般來說，CBD商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費能力相對較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)、在沈陽的外籍人士為目標消費群的酒吧咖啡館，健身健美中心、美容美發(fā)廳、高級餐廳以及銀行證券、展覽展示廳都會是這些地方的主角。
　　社區(qū)商鋪——未來商鋪的“潛力股”
　　沈陽的社區(qū)商鋪將成為潛力最大的商鋪類型之一，這在業(yè)界已形成了共識。社區(qū)商鋪經(jīng)歷了從無到有的過程，而未來也必將經(jīng)歷從有到整合、規(guī)范這樣一個過程。
　　沈陽是人口密集型城市，有巨大的消費市場。目前各開發(fā)商都非常重視社區(qū)商鋪的開發(fā)。
　　一般來說，一個新的社區(qū)只要項目定位準確，發(fā)展環(huán)境良好，隨著社區(qū)的成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑，但這并不代表商鋪的價格永遠增長。
　　記者在走訪一些樓盤的商鋪時發(fā)現(xiàn)一個問題，面積靈活的商鋪少，大面積的商鋪多，很多缺乏規(guī)劃性。
　　例如鐵西區(qū)興工街附近某樓盤，樓盤沿線的街道狹窄、行人稀少，而各開發(fā)商開發(fā)的樓盤又比較密集，在這樣的情況下，該樓盤推出的卻是清一色的兩層大面積商鋪，銷售情況慘淡。
　　而在郊區(qū)一些價位較低的樓盤記者卻發(fā)現(xiàn)了相反的情況，很多樓盤商鋪是小面積商鋪為主、大面積為輔，大大降低了商鋪的總價，又豐富了社區(qū)的商業(yè)經(jīng)營模式。因此，投資者在投資社區(qū)型商鋪時，不妨考察一下城邊或郊區(qū)的商鋪。
　　另外還有一點值得投資者注意的是一些操作策劃能力很強的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對項目的包裝宣傳，從而促成了銷售價格虛高。這樣商鋪就喪失了升值的空間。因此投資前進行詳細的考察，理性投資非常關(guān)鍵。
　　商業(yè)街商鋪——風險潛力并存
　　商業(yè)街的“經(jīng)典”旺鋪，可以說是很多投資者渴望而不可求的商鋪投資類型�？释�是因為其優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。不可求是因為其租金或單位面積價格成倍增長，高不可攀，在商業(yè)較發(fā)達的城市甚至會出現(xiàn)千金難求，一經(jīng)推出即被投資者購租一空的局面。
　　目前沈陽最成熟的商業(yè)街首推中街和太原街，就現(xiàn)在情況看，兩條商業(yè)街遠未達到千金難求的局面，特別是太原街在今明兩年都有大量的商鋪上市，投資者選擇余地較大。
　　由于太原街正處于升級改造階段，因此在此區(qū)域投資商鋪，應(yīng)對未來的規(guī)劃進行透徹了解。而在商業(yè)街改造升級階段投資商鋪也不失為一個有利時機。
　　另外，商業(yè)街商鋪的投資回報率高，風險也會相應(yīng)增加。商鋪投資專家認為，在目前的市場上，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價格已經(jīng)被抬升到一個很高的價位區(qū)間，如果盲目入市，存在巨大的套牢風險。