去年年底，有學(xué)者對(duì)今年的樓市做了預(yù)測(cè)，認(rèn)為2002年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的冬天。近一年的發(fā)展證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有遭遇寒流，反而表現(xiàn)出更加強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。時(shí)至年末，有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論又起，在西安，不少業(yè)內(nèi)人士表示，明年的西安樓市將面臨重大的變局。年200萬(wàn)平方米開發(fā)量將是瓶頸？
    與去年的預(yù)測(cè)不同，今年“樓市冬天”判斷是自下而上的，來(lái)自于各類從業(yè)人員對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)的分析，而去年的預(yù)測(cè)只是有關(guān)學(xué)者從理論角度作出的，是自上而下的。去年的預(yù)言已經(jīng)失敗，那么今年的呢？
    從上半年開始，西安樓市開始放量，市場(chǎng)涌現(xiàn)出大量的新盤，板塊劃分也逐漸形成，讓西安購(gòu)房者真正感受到了市場(chǎng)的豐富多彩和住宅的魅力，這從上半年陜西住博會(huì)的火熱程度上就可見(jiàn)一斑。同時(shí)，寫字樓市場(chǎng)也增勢(shì)強(qiáng)勁，開發(fā)量和上市量明顯比往年有所增加。
    一位業(yè)內(nèi)人士指出，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的開發(fā)量不到200萬(wàn)平方米，而今年顯然在激增，這是可以直接感覺(jué)出來(lái)的。他還分析，200萬(wàn)平方米的開發(fā)量應(yīng)該是本地市場(chǎng)的一個(gè)瓶頸，而且要徘徊好幾年，但今年市場(chǎng)開發(fā)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)，必然在明年或者稍后一段時(shí)間遭遇寒流。
    在記者采訪中，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，不少開發(fā)商表示樓市將繼續(xù)走旺，但大多數(shù)銷售代理商卻認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫是毋庸置疑的，變局將很快開始，最多不超過(guò)3年。

    開發(fā)商：面臨的是暖冬

    經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律是不可逆轉(zhuǎn)的，但冬天的到來(lái)并不可怕，西安房地產(chǎn)發(fā)展較晚，目前的熱潮顯然只是市場(chǎng)化后的第一輪，即使冬天到來(lái)也將是暖冬。
    對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，從情感上他們顯然不愿意認(rèn)為冬天會(huì)到來(lái)，但競(jìng)爭(zhēng)格局的加劇，必須對(duì)市場(chǎng)有合理的分析和判斷�？罩梅康脑黾雍褪袌�(chǎng)的火熱，也使更多人冷靜地思考起來(lái)。一些大開發(fā)商認(rèn)為，出現(xiàn)的格局將是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，大量中小企業(yè)將被淘汰出局，但市民的購(gòu)買力仍然將保持旺盛。而一些小企業(yè)則認(rèn)為，市場(chǎng)認(rèn)的是產(chǎn)品，而不是企業(yè)，只要開發(fā)出符合市場(chǎng)需求、老百姓真正能買得起的產(chǎn)品，冬天就不會(huì)來(lái)臨，真正的冬天是需求的萎縮。
    不管怎樣，對(duì)于市場(chǎng)需求將依然保持旺盛這一點(diǎn)，大家的看法是一致的，但顯然這不是房地產(chǎn)泡沫論的起因。
    記者曾經(jīng)和重慶的媒體朋友交流，談到西安的房屋價(jià)格和排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，他們認(rèn)為不可思議，而原因就是，價(jià)格不低居然還有人排隊(duì)�？磥�(lái)，價(jià)格問(wèn)題仍然是導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)展方向的主要誘因。

    銷售商：將迎來(lái)春天

    或許是從事行業(yè)的分工不同，大多數(shù)銷售商認(rèn)為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在調(diào)整，甚至有人說(shuō)，西安樓市需要遭遇一次寒流，這樣才會(huì)更快成熟起來(lái)。
    一位長(zhǎng)期從事代理行業(yè)的人士告訴記者，從他們的銷售業(yè)績(jī)就能感受到市場(chǎng)的變化，去年每月可以輕松做到1000萬(wàn)的銷量，而今年能完成五六百萬(wàn)就不錯(cuò)了。同時(shí)，今年外地的策劃銷售公司大量涌入西安，也被開發(fā)商所認(rèn)可，大量的樓盤讓銷售商去代理，這也說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)開始了調(diào)整。“如果房子好賣，誰(shuí)還會(huì)交給別人去賣呢？”這樣分析了市場(chǎng)后，他也不否認(rèn)，如果樓市遭遇冬天，那或許就是銷售商的春天到來(lái)了，因?yàn)殇N售商在對(duì)市場(chǎng)的把握和專業(yè)銷售上在這時(shí)候才更能顯示出優(yōu)勢(shì)。
    需求將保持旺盛，這是大家公認(rèn)的，但冬天來(lái)臨的原因卻在于開發(fā)商，上市量過(guò)快增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量的增加，這就表現(xiàn)為需求相對(duì)萎縮。另外，價(jià)格的虛高超過(guò)了居民的承受能力，市場(chǎng)直接使居民購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化為無(wú)效需求，那冬天必然來(lái)臨。因此，加強(qiáng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，生產(chǎn)適銷對(duì)路產(chǎn)品，制止房?jī)r(jià)虛高，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種房屋的銷售冷熱不均，乃是當(dāng)務(wù)之急。